??導讀 

??目前合生加速了企業的開發及推盤節奏，但是否能在短期內提振企業銷售規模仍有待觀察。

◎  作者 /房玲、洪宇桁

??2019年10月18日，就在拿下東莞最大規模舊改項目三天之后，合生創展又以11.78億元拿下了蘇州昆山1宗宅地，顯現出了十分積極的擴張勢頭。進入下半年以來，合生創展一改上半年較為保守的投資策略，在土地市場和舊改簽約上展現出截然不同的態度，長期以來以“慢周轉、高利潤”著稱的合生創展，是怎樣轉而走上規模提速的道路呢？

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??長期以來合生利潤率高而規模停滯

??作為昔日的“華南五虎”之一，合生創展在2004年就成為了全國第一家銷售額達到百億的房企。由于合生長期以來奉行“多囤地、慢周轉”的開發模式，企業得以最大限度地獲得了土地升值帶來的收益，實現了高利潤率。據統計，合生創展從2004年開始其毛利率長期保持在30%以上，2019年中甚至達到了52.23%，同時企業的凈利率也基本都在20%以上，是“悶聲賺錢”的房企代表。

??然而，這種發展方式在給合生帶來長期高利潤的同時也讓企業的規模發展逐漸掉隊。在當年同屬于的“華南五虎”的碧桂園、恒大、富力、雅居樂都紛紛成為千億級的龍頭房企的同時，合生創展的銷售規模則一直在100億左右徘徊。最高在2018年達到了150億元，而當年千億房企數量已經達到了30家，合生的銷售規模已經有嚴重掉隊的趨勢。

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??現金大幅增加，財務狀況優化促進未來發展

??2017年是合生開始加速規模發展的關鍵時點， 當年9月合生重啟公開拿地，結束了自15年2月開始的沒有公開拿地的沉默期。同時，企業也在2017年開始加快開發以及供貨節奏，因此企業在2018年銷售額同比增長了63%，而2019年前9個月就已經實現了150.72億元，超過了2018年全年的銷售額。 

??銷售額的持續增長也大幅增加了企業的銷售回款，雖然企業在2019年的公開市場融資較少，僅發行了一筆5億美元利率為7.5%的3年期優先票據，還有兩筆共81.6億元的ABS正在審批中，然而企業的持有現金則相比年初大幅增加了150%，達到了歷史新高。這除了是因為增加負債從而增加了持有現金之外（總有息負債在年中相比年初增加了64.03億港元），企業不斷增加的銷售回款以及租金收入也有力地補充了企業的現金流。

??持有現金的增加也優化了企業的財務狀況。根據合生的中報數據，企業在2019年中的凈負債率大幅下降了10個百分點至60%，同時現金短債比提升至1.4，長短債比也繼續提升至3.34。三項指標全面優化，企業的財務狀況達到了近年來最好的狀態。在目前融資環境收緊的情況下，合生不錯的財務狀況，加上企業較低的融資成本（2019年中為6.6%，低于平均的7.04%）以及自身的回款造血能力將是促進下一步投資擴張的基石。

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??企業加大拿地力度，總土儲止跌回升

??合生創展在2019下半年的土地市場動作頻頻，接連斬獲了江門、廣州、北京等地地塊，還以13.64億元的價格接盤了新城于5月份以27.16億元競得的杭州地塊。值得一提的是，在7月份中海以79.4億元拿下北京年內總價地王的競拍中，與中海鏖戰至最后一輪的也正是合生。除此之外，而在城市舊改方面，合生在2019年也拿下了3個大型的舊改項目，其項目投資之積極由此可見一斑。

??從總土儲的情況來看，由于合生在2019年的土地市場較為活躍，因此在2019上半年終止了從2013年開始的總土儲逐年減少的趨勢。在企業重啟拿地以及加速項目開發之后，巨量的土地儲備將可能使企業的銷售規模有著較快的增長。

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??總結

??總而言之，在長期規模掉隊的壓力之下，在充分利用企業巨量的土地儲備以及良好的資金空間之后，合生的規模擴張有望步入快車道。但是值得注意的是，由于合生有大量土儲為大盤項目，因而在過去的開發經歷中出現了“開發難、招商難”的情況，比如位于廣州7年未動工的TIT合生科貿園項目以及已經招商6年的合生TIT國際產業園項目。再加上目前合生有十多個占據了大量土儲的舊改項目，開發周期本就較長，雖然目前合生已經加速了企業的開發以及推盤節奏，但是是否能夠在短期內提振企業的銷售規模仍然有待觀察。