??報告摘要

??要理清非典前后的房地產融資調控政策，肯定要從 1998 年開始 說起。這一年是住房商品化元年。

??1998 年前后，中國面臨的內外部環境十分復雜。受前一輪宏觀調 控慣性影響，中國經濟處于通縮狀態。此外百年不遇特大洪水的 影響，以及國企改革短期內造成大量員工“下崗分流”或失業， 種種不利因素在這段時間集中爆發，嚴重抑制了國內需求。與此 同時，自 1997 年下半年開始，亞洲金融風暴在中國周邊國家一 一發作。1998 年 8 月 5 日，索羅斯開始狙擊港幣，香港股市大幅 下跌，隨后香港政府在朱镕基總理的支持下，攜巨額外匯基金救 市。1999 年 5 月 8 日凌晨，美國導彈襲擊了中國駐南聯盟大使館， 中美關系嚴重惡化。2000 年 4 月開始美國互聯網泡沫破裂，此后 陷入經濟衰退，我國出口也因此受到拖累。

??在外患不斷，內需疲軟的大背景下，房地產成為刺激國內需求的 重要抓手之一。1998 年 5 月 9 日，中國人民銀行頒布了《個人住 房貸款管理辦法》，鼓勵商業銀行開展住房抵押貸款業務，最低 首付比例要求為 30%，最長貸款年限為 20 年。1998 年 7 月 3 日， 國務院正式發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房 建設的通知》，該通知決定自 1998 年下半年開始停止住房實物 分配，正式開啟了住房商品化時代。1998 年 7 月 20 日，國務院 頒布《城市房地產開發經營管理條例》，規定房地產開發項目資 本金占項目總投資的比例不得低于 20%。1999 年 2 月 23 日央行 發布《關于開展個人消費貸款的指導意見》，將個人住房貸款最 低首付比例從 30%降至 20%。

??在鼓勵按揭貸款和取消福利分房等一系列政策措施的推動下，房 地產投資持續保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟 動，呈現供求兩旺的發展勢頭。房地產業及其所帶動的上下游相 關產業的快速發展對拉動經濟增長作出了重要貢獻。但是，局部 地區出現了房地產投資增幅過大、房價增長過快等問題。為防止 出現新的房地產“過熱”，2002 年 8 月 26 日建設部等六部委聯合發布《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展 的若干意見》，要求對四證不全的房地產項目，商業銀行不得發 放任何形式貸款；對資本金達不到規定標準、拖欠工程款的房地 產開發企業，不得審批或同意其新開工項目。

??2003 年 1 月，中國終于告別連續 14 個月 CPI 同比負增長或零增 長的通貨緊縮態勢。為抑制房地產投資過熱并防范金融風險， 2003 年 6 月 5 日，央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管 理的通知》（“121 號文”）。121 號文實際上體現了當時的監 管理想，如果當時 121 號文能夠得到認真落實的話，之后房地產 行業可能會發展得更為健康。121 號文主要提出了以下監管要求：

??1、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產 開發貸款科目發放，嚴禁以流動資金貸款及其他形式貸款 科目發放。商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交 土地出讓金的貸款。自有資金（指所有者權益）占項目總 投資額的最低比例提高至 30%（此前為 20%）

??2、商業銀行要嚴格防止建筑施工企業使用銀行貸款墊資房 地產開發項目。承建房地產建設項目的建筑施工企業只能 將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必須的設備（如塔 吊、挖土機、推土機等）。

??3、商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個 人住房貸款。

??可惜由于 2003 年上半年非典事件的利空效應改變了決策層對于 2003 年宏觀經濟增速的預期，決策層希望借助房地產行業來托底 經濟。2003 年 8 月國務院發布《國務院關于促進房地產市場持續 健康發展的通知》（18 號文），首次提出“房地產業關聯度高， 帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續 健康發展，是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經 濟持續快速健康發展的有力措施”，并提出“對符合條件的房地 產開發企業和房地產項目，要繼續加大信貸支持力度”。國務院 18 號文的基調跟央行 121 號文不一致，因此央行 121 號文的很多 內容實際并沒有落實下去。

??事后來看 2003 年中國的經濟增速其實并沒有受到太大的影響， 全年 GDP 增速達到 10%，是 1997-2003 年間增長最快的年份。主 要是由于“中國制造”的外貿強勁拉動和以房地產為龍頭的內需 市場的旺盛。由于抑制經濟過熱的政策沒有及時推出，疊加美伊 戰爭導致國際油價迅速飆升，從 2003 年四季度開始，國內 CPI開始快速攀升。2003 年底政策開始轉向，2003 年 11 月底，中央 經濟工作會議把“盲目投資、低水平重復建設”“盲目興辦各類 開發區，信貸投放偏快”等作為“局部苗頭性的問題”進行風險 警示。隨后又連續出臺針對鋼鐵、水泥、電解鋁等行業的調控政 策，鐵本項目被查處。

??到 2004 年 4 月 27 日，房地產行業也成為調控的對象。國務院發 布《關于提高鋼鐵等固定資產投資項目資本金比例的通知》，將 房地產開發項目的最低資本金比例進一步提高到 35%。2004 年 9 月 2 日銀監會又發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，重 申房地產開發項目資本金最低比例為 35％; 同時規定住房按揭 貸款借款人的月房產支出與收入比不得超過 50%。