??政策支持小微企業，房企融資大環境維持謹慎收緊

??3月1日銀保監會對《關于對中小微企業貸款實施臨時性延期還本付息的通知》進行解釋，提出要對中小微企業貸款實施臨時性延期還本付息的優惠政策，可能會對中小房企的資金鏈穩定有一定幫助。而整體而言，在疫情肆虐、國際經濟有下行預期的背景下，政府依然保持了堅持“房住不炒”的態度。銀保監會也在22日的國務院新聞發布會上再次強調要堅決落實房住不炒的要求，促進房地市場平穩健康發展，同時配合地方政府穩妥處置地方隱性債務問題；外匯局也同時表示外債政策調整不適用于房地產企業，不會刺激房企增加外債。由此可以預見，國家依然會繼續保持房企融資謹慎收緊的態度，房企融資環境近期放松的可能性不大。

??本月房企融資額整體回升，融資成本環比下降

??3月95家典型房企的融資總額為1195.58億元，環比上升42.7%，同比下降14.5%。其中，本月房企的融資發債總額為839.88億元，環比上升50.2%，同比下降5.4%。單月融資成本4.58%，環比下降1.00個百分點；其中境外債券單月融資成本7.18%，環比下降0.24個百分點，境內發債成本上升0.08個百分點到3.72%。主要在于3月份境外發債企業較少，從而結構性拉低了成本。

??擬上市房企及分拆業務公司為16家

??本月沒有房企掛牌上市，但是房企旗下公司方面則有正商物業興業物聯和鴻坤物業燁星集團成功上市。與此同時，本月房企方面有金輝控股和上坤地產遞交了招股說明書，房企旗下公司則有弘陽物業弘陽服務。因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有9家和7家。此外，世茂、華潤、禹洲、越秀、深圳控股等企業也在業績會上宣布有分拆物業上市的計劃，未來較為值得關注。

??企業發債

??債券發行：境外發債近乎停滯，短期融資券持續火熱

??3月95家典型房企的融資總額為1195.58億元，環比上升42.7%，同比下降14.5%。其中，境內債權融資941.64億元，環比增長83.9%，同比增長35.1%；境外債權融資225.14億元，環比下降27.8%，同比下降59.2%。2月房企境外債權融資已不足1月的三成，本月的環比持續下降，主要由于疫情擴散至全球，且美股自3月9日起接連觸發3次熔斷，美元債市場動蕩較大，我們監測的95家房企中，內房企美元債自3月12日后便無發行，而截至3月底全球疫情拐點尚未到來，內房海外美元債發行預估將會停滯一段時間，同時多家房企管理層在業績會上表示目前不是美元債發行的窗口期，房企融資進而轉向境內探索。

??其中，3月房企的債券發行總額為839.88億元，環比上升50.2%，同比下降5.4%，境內發債631.30億元，環比上升132.7%，境外發債208.58億元，環比下降27.6%，本月境內發債是境外發債的3.03倍，主要由于3月下旬受美股熔斷影響導致的內房美元債發行停滯，房企轉向境內發債。本月房企境內公司債發行332.20億元、中期票據85.50億元、超短融資券202.60億元，分別環比增長221.4%、12.5%、120.2%，值得注意的是，超短融本月發行持續火熱，發行了18筆。

??3月單月房企新增債券類1融資成本4.58%，環比下降1.00個百分點；主要在于3月份境外發債企業較少，從而結構性拉低了成本。其中境外債券融資成本7.18%，環比下降0.24個百分點，境內發債成本上升0.08個百分點到3.72%。2020年前3月房企新增債券類1融資成本6.58%，較2019年全年下降0.46個百分點，其中境外債券融資成本達8.51%，較2019年全年增長0.41個百分點，境內債券融資成本3.87%，較2019年全年下降1.34個百分點。整體融資成本的下降主要由于一方面境外債券發行的減少，一季度境外/境內債券比1.40，同比下降了0.72，此外，境內超短融發行量的上升也是導致成本下降的重要原因。

??具體企業表現來看，3月發債最高的企業為世茂房地產，發債總量70億元，主要為世茂房地產發行了3筆共70億元的公司債，且這兩筆融資成本較低，均在4%以下；此外，中海本月發行的3筆共計10億美元境外優先票據，年限在5-15年，利率水平僅在3%左右，利率極低。

??債券期限：本月到期債券類232.79億元

??本月房企有17筆債券到期，金額共計232.79億元。其中，到期金額最高為碧桂園2016年3月發行的40億元的公司債。此外，招商蛇口本月有2筆境債券到期，分別是一筆20億元的中期票據和10億元的超短融資券。

??提前關注到2020年4月將有20筆債券到期，金額共計274.32億元，環比上漲18%。單筆金額最高為景瑞控股2017年4月發行的一筆4億美元人民幣的境外優先票據。

??上市和股票

??擬上市企業：排隊房企及分拆業務公司為16家

??3月25日和30日，金輝控股和上坤地產分別向港交所提交了招股說明書，同時金輝也撤回了2016年向上交所遞交的上市申請。因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創國際、三巽控股、港龍地產、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股以及上坤地產9家，其中海倫堡、奧山以及萬創國際的招股書已經過期，截止2020年3月底仍未更新，未來是否繼續申請上市仍然有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月有弘陽地產旗下物業公司的弘陽服務向港交所申請上市，同時由于本月正商旗下物業興業物聯和鴻坤物業燁星集團都成功掛牌，因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有7家。此外，本月世茂、華潤、禹洲、越秀、深圳控股等企業也在業績會上宣布有分拆物業上市的計劃，未來較為值得關注，房企分拆物業或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續。

??IPO和增發：2家房企旗下物業公司成功上市

??本月沒有房企掛牌上市，因此2020年成功上市的房企截至3月底仍然只有匯景控股一家，與此同時本月也沒有房企進行增發配股。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月正商物業興業物聯和鴻坤物業燁星集團分別在9日和13日成功掛牌上市，是2020年首批上市的房企旗下公司。其中，興業物聯全球發售1億股，所得款項凈額為1.678億港元；燁星集團則全球發售1億股，所得款項凈額為1.213億港元。

??股權變動：龍湖和中海分別獲境外機構增持和減持

??本月有部分房企出現了股東對公司股票進行增持減持，比如難過置業、中海和龍湖等，其中中海股東摩根大通進行了減持，龍湖則獲得美國資本集團增持，一定程度上反映了境外資本市場對企業未來前景的看法，然而整體來看動作并不大，數額都相對較小且對公司控股權并沒有影響。本月還有部分房企如華僑城和寶龍地產等也公布了回購股份的結果，其中華僑城是首次進行股份回購，而寶龍則在回購股份之后直接進行了注銷，公司股價也隨之從近幾個月來的最低點有所回升。

??股價變動：地產股整體不佳，物業商管股依然是亮點

??本月受疫情和美股熔斷影響，再加上港股進入了年報季，2019年房企的業績增長較為一般，因此A股和H股的地產股整體表現都不佳。由于國內疫情控制較為成功，復工復產也穩步推進，因而A股資本市場信心逐漸回升，A股地產股相對于H股而言表現相對較好，有近34%的地產股在整月出現了上漲，而H股則僅有15%。在H股方面，本月SOHO中國的漲幅較大，月漲幅為41.84%，企業從3月10日曝出私有化傳聞之后股價持續震蕩大漲，而根據其2019年業績來看，企業表現實在平平，最終整月的股價大漲主要也是私有化帶來的市場影響。除了SOHO中國之外，本月物業商管股的漲幅都相當不錯，比如永升生活服務、中海物業和寶龍商業的漲幅排名內房股前五，再度體現了香港資本市場對物業商管股的青睞。

??在A股房企方面，本月漲幅最大的是萬通地產，其股價從23日開始一直到月末都在上漲通道中，最后整月漲幅30.13%。

??其他資本運作

??本月房企和金融機構的合作依然較少，值得注意的是中梁控股在本月7日與廣發銀行、浦發銀行共同簽署合作戰略合作協議，根據協議，2020年廣發銀行、浦發銀行將向中梁控股集團授信80億元。截至2019年底，廣發銀行、浦發銀行累計向中梁控股15個項目提供各類融資45億元，融資余額29億元。與2019年相比，2020年中梁控股獲得的授信額度提高，也體現了金融機構對中梁未來發展的看好，對企業的資金鏈穩定有一定的幫助。