??TOD模式是以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式。近年來(lái)，越來(lái)越多的規(guī)模房企參與TOD項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)，如萬(wàn)科、龍湖、綠地、綠城在廣州、上海、杭州、珠海等城市都有TOD項(xiàng)目的布局。

??對(duì)于政府而言，TOD可以提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。對(duì)于房企而言，可以通過(guò)挖掘軌道交通物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)區(qū)域物業(yè)的價(jià)值增長(zhǎng)、并提升項(xiàng)目溢價(jià)能力。進(jìn)而通過(guò)沿線商業(yè)及土地開(kāi)發(fā)收益反哺軌交建設(shè)，構(gòu)建城市發(fā)展良性循環(huán)。

??但同時(shí)，TOD項(xiàng)目也具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入高、整體回報(bào)慢以及空間設(shè)計(jì)難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)雜等特性，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力有較高的要求。本文，我們將基于TOD模式，對(duì)房企TOD項(xiàng)目的獲取途徑、開(kāi)發(fā)模式以及典型項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行研究。

??01

??TOD模式概述及發(fā)展前景

??1.1、規(guī)模房企參與TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增多

??近年來(lái)，有越來(lái)越多的規(guī)模房企通過(guò)與地鐵公司合作或獨(dú)立投資拿地的形式參與TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，TOD項(xiàng)目地塊價(jià)值日益凸顯。如萬(wàn)科、綠地、龍湖、綠城、越秀等企業(yè)在北京、深圳、上海、廣州、南京、杭州、重慶等城市都有TOD項(xiàng)目布局。

??一方面，TOD項(xiàng)目主要布局在一二線城市。在城市土地資源稀缺的背景下，城市特定區(qū)域內(nèi)的TOD發(fā)展規(guī)劃可以為房企帶來(lái)開(kāi)發(fā)資源。另一方面，TOD項(xiàng)目具有與生俱來(lái)的區(qū)位和功能性優(yōu)勢(shì)。地鐵上蓋地塊的交通配套優(yōu)勢(shì)，能為項(xiàng)目帶來(lái)更強(qiáng)的溢價(jià)能力。

??1.2、TOD模式以公交站點(diǎn)為導(dǎo)向延伸，多業(yè)態(tài)集聚

??TOD（Transit-OrientedDevelopment）是指在城市區(qū)域開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，以交通運(yùn)輸為導(dǎo)向的一種發(fā)展模式，而非簡(jiǎn)單意義上的地鐵上蓋。其中，交通運(yùn)輸是指基于軌道交通或機(jī)場(chǎng)的公共交通站點(diǎn)，在城市中一般以火車站、機(jī)場(chǎng)、地鐵站點(diǎn)或輕軌站點(diǎn)為主。區(qū)別于依賴私家車出行的形式，TOD更注重引導(dǎo)公共交通的通勤方式。同時(shí)，在公共交通站點(diǎn)的延伸區(qū)，主要通過(guò)步行、自行車等方式出行。

??在用地規(guī)劃上，TOD模式以公共交通站點(diǎn)為中心，400-800米（5-10分鐘步行路程）劃定半徑，對(duì)范圍內(nèi)的土地進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建設(shè)成為覆蓋商業(yè)、辦公、住宅、文化、教育等功能集聚的發(fā)展區(qū)域，并更注重垂直立體空間的開(kāi)發(fā)利用。從城市整體的發(fā)展前景來(lái)看，TOD模式更傾向于借助公共交通線路及節(jié)點(diǎn)規(guī)劃引導(dǎo)土地開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)及人口導(dǎo)入。最終通過(guò)構(gòu)建多中心的城市發(fā)展格局，形成生態(tài)、低碳、交通便捷的宜居城市。

??1.3、TOD模式提高土地利用效率，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)（略）

??1.4、城市軌交發(fā)展為T(mén)OD開(kāi)發(fā)奠基，萬(wàn)億規(guī)模藍(lán)海市場(chǎng)可期（略）

??1.5、近年來(lái)各城市TOD開(kāi)發(fā)相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)

??近年來(lái)，隨著城市土地資源的日趨緊缺，在國(guó)務(wù)院、住建部、自然資源部等部門(mén)的統(tǒng)籌部署下，我國(guó)各城市在軌道交通建設(shè)的基礎(chǔ)上，陸續(xù)出臺(tái)TOD開(kāi)發(fā)相關(guān)政策。在提高土地利用效率的同時(shí)，也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)挖掘帶來(lái)新模式的契機(jī)。截至目前，我國(guó)40個(gè)開(kāi)通軌道交通的城市中，已有近一半出臺(tái)了TOD開(kāi)發(fā)相關(guān)政策。其中，北京、上海、廣州、天津、成都等城市更是積極探索“軌道+物業(yè)”的TOD開(kāi)發(fā)模式，在促進(jìn)集約用地的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步考慮到周邊及沿線規(guī)劃的一體化，重構(gòu)城市空間與服務(wù)，并將政策落實(shí)到細(xì)節(jié)。

??02

??TOD主流開(kāi)發(fā)模式及項(xiàng)目特征

??2.1、目前國(guó)內(nèi)主要的三類TOD項(xiàng)目類型

??TOD模式根據(jù)公共交通運(yùn)輸載體的不同，自身的規(guī)劃規(guī)模、主要用地屬性、和區(qū)域影響力也會(huì)有較大的差異。目前從國(guó)內(nèi)已有的TOD項(xiàng)目發(fā)展情況來(lái)看，主要可分為區(qū)域型TOD、城市型TOD、社區(qū)型TOD三類。

??2.1、目前國(guó)內(nèi)主要的三類TOD項(xiàng)目類型

??TOD模式根據(jù)公共交通運(yùn)輸載體的不同，自身的規(guī)劃規(guī)模、主要用地屬性、和區(qū)域影響力也會(huì)有較大的差異。目前從國(guó)內(nèi)已有的TOD項(xiàng)目發(fā)展情況來(lái)看，主要可分為區(qū)域型TOD、城市型TOD、社區(qū)型TOD三類。

??（1）以商圈高鐵TOD為代表的區(qū)域型TOD

??區(qū)域型TOD是指以城際鐵路站點(diǎn)、高鐵站點(diǎn)為中心，以區(qū)域交通樞紐、商業(yè)辦公、商務(wù)功能為主導(dǎo)的混合開(kāi)發(fā)模式。通常，在這類TOD模式中，一般住宅屬性用地比例較少。同時(shí)，區(qū)域型TOD除了鐵路站點(diǎn)之外，還會(huì)與單條或幾條地鐵線路多軌交匯，構(gòu)成規(guī)模較大的區(qū)域交通運(yùn)輸樞紐，并集成公共服務(wù)屬性。相對(duì)而言區(qū)域型TOD具備更強(qiáng)的區(qū)域影響力，在國(guó)內(nèi)以商圈高鐵TOD居多，并最終發(fā)展成為城市副中心或城市商務(wù)中心區(qū)。（圖略）

??如重慶龍湖光年項(xiàng)目作為“全國(guó)首個(gè)商圈高鐵TOD綜合體”，基于沙坪壩高鐵站樞紐，以400-800米為半徑，納入龍湖集團(tuán)旗下的商業(yè)、辦公、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老等多種業(yè)態(tài)，總建筑面積約48萬(wàn)平方米。通過(guò)高鐵、地鐵、快軌、公交、客運(yùn)五軌合一連通城區(qū)與城際，同時(shí)引進(jìn)酒店、教育、餐飲、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)等多種功能商業(yè)形式，服務(wù)周邊362萬(wàn)常住人口，成為重慶城市文化地標(biāo)。

??（2）城市型TOD構(gòu)建換乘樞紐與節(jié)點(diǎn)性商圈（略）

??（3）社區(qū)型TOD中純住宅產(chǎn)品占比最高（略）

??2.2、房企與地鐵公司合作成為主流，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

??“軌道交通”和“復(fù)合業(yè)態(tài)”是TOD項(xiàng)目?jī)纱蟮湫鸵兀c一般項(xiàng)目相比，TOD項(xiàng)目不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商物業(yè)組合開(kāi)發(fā)能力提出要求，并且在土地出讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)等環(huán)節(jié)對(duì)軌道交通專業(yè)背景和建設(shè)經(jīng)驗(yàn)也都有較高的門(mén)檻，這也決定了TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式也具有一定的特殊性。

??（1）目前房企參與TOD開(kāi)發(fā)較為常見(jiàn)的三種模式

??當(dāng)前，由于具備軌道交通專業(yè)背景和開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房企仍為少數(shù)，加上TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)復(fù)雜、投資大，多數(shù)房企發(fā)展TOD項(xiàng)目還是選擇合作開(kāi)發(fā)模式，房企與地鐵公司合作已經(jīng)成為主流趨勢(shì)。從不同合作方式角度來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)較為常見(jiàn)的合作模式有三種：項(xiàng)目公司式合作、股權(quán)合作以及收益權(quán)合作。

??項(xiàng)目公司合作模式，是房企與地鐵公司先合作成立項(xiàng)目公司，再進(jìn)行合作拿地開(kāi)發(fā)，典型案例即為杭州地鐵綠城楊柳郡項(xiàng)目。該模式下項(xiàng)目資金來(lái)自雙方自籌資金，按所占股權(quán)比例進(jìn)行投入。這種合作模式有助于滿足拿地條件，同時(shí)可以分擔(dān)拿地成本。

??股權(quán)合作模式，是地鐵公司拿地后，房企通過(guò)收購(gòu)股權(quán)方式獲取地鐵公司TOD項(xiàng)目的部分權(quán)益，參與到開(kāi)發(fā)建設(shè)中，典型案例即上海萬(wàn)科·天空之城項(xiàng)目。這種合作模式在國(guó)內(nèi)采用較為廣泛，主要是由于地鐵公司具備軌道建設(shè)相關(guān)專業(yè)能力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在拿地環(huán)節(jié)更具備優(yōu)勢(shì)。在該模式下，項(xiàng)目資金在合作前全部來(lái)自地鐵公司，合作后由雙方按股權(quán)比例承擔(dān)。

??收益權(quán)合作模式，是項(xiàng)目用地不發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)移，房企與地鐵公司按照收益權(quán)比例進(jìn)行投資，招標(biāo)過(guò)程中，收益權(quán)與BT融資建設(shè)招標(biāo)捆綁進(jìn)行，典型案例即深圳紅樹(shù)灣項(xiàng)目。該模式是在股權(quán)合作模式受限的情況下的一種創(chuàng)新，目前還不成熟。

??（2）合作拿地或股權(quán)合作獲取土地是主流（略）

??2.3、多業(yè)態(tài)垂直分布，住宅產(chǎn)品定位區(qū)域中高端（略）

??03

??典型房企參與TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)代表案例

??3.1、萬(wàn)科集團(tuán)：TOD開(kāi)發(fā)成為業(yè)務(wù)新的增長(zhǎng)曲線

??TOD項(xiàng)目的布局是萬(wàn)科轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”的重要戰(zhàn)略方向。2019年9月，郁亮就在交流會(huì)上表示，希望在TOD項(xiàng)目上尋求突破，為傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)帶來(lái)新的增長(zhǎng)曲線，可見(jiàn)TOD 項(xiàng)目的發(fā)展對(duì)萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的重要意義。

??萬(wàn)科作為國(guó)內(nèi)較早引入TOD開(kāi)發(fā)模式的房企，不僅積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也取得了一定的成果。開(kāi)發(fā)模式上，萬(wàn)科主要通過(guò)與地鐵公司合作，并已與杭州市地鐵置業(yè)有限公司、深圳市地鐵集團(tuán)有限公司、長(zhǎng)春軌道交通集團(tuán)等多個(gè)地鐵公司達(dá)成合作。目前，萬(wàn)科TOD項(xiàng)目已經(jīng)布局上海、杭州、南昌等多個(gè)核心城市，并成功推出天空之城系列熱銷項(xiàng)目。

??典型案例上海萬(wàn)科·天空之城（徐涇車輛段上蓋項(xiàng)目）

??上海萬(wàn)科·天空之城依托虹橋綜合交通樞紐，位于17號(hào)線徐盈路站旁，總規(guī)模約80萬(wàn)平方米，是萬(wàn)科在上海的首個(gè)TOD項(xiàng)目。

??該項(xiàng)目由萬(wàn)科與上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司合作開(kāi)發(fā)，采取的是股權(quán)合作模式。2015年，上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司與上海軌道交通上蓋物業(yè)股權(quán)投資基金通過(guò)合資方式成立項(xiàng)目子公司上海廣欣投資發(fā)展有限公司，競(jìng)得青浦區(qū)途涇車輛段上蓋地塊，即上海萬(wàn)科·天空之城項(xiàng)目，萬(wàn)科通過(guò)收購(gòu)上海廣欣投資發(fā)展有限公司50%股權(quán)獲取該地塊權(quán)益，從而參與到開(kāi)發(fā)中。

??業(yè)態(tài)布局上，項(xiàng)目采取了垂直業(yè)態(tài)布局，融合了住宅、商業(yè)、辦公、體育公園、幼兒園等多重業(yè)態(tài)，其中有約10萬(wàn)方綜合體，達(dá)到了土地的高效利用，滿足了業(yè)主辦公、商業(yè)、文化、教育、居住、休閑等不同生活需求。從業(yè)態(tài)規(guī)劃來(lái)看，住宅產(chǎn)品占比最高，且地鐵線較為單一，屬于社區(qū)型TOD。

??在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，整體項(xiàng)目路網(wǎng)規(guī)劃復(fù)雜、多元，呈現(xiàn)蛛網(wǎng)式交錯(cuò)排布，將任何一棟樓與周邊資源距離控制在500米，為此，項(xiàng)目還設(shè)計(jì)了一條高架步行橋。此外，地下結(jié)構(gòu)規(guī)劃了四層以上立體交通。值得一提的是，四期光之丘地塊整體抬高18米，實(shí)現(xiàn)物理空間延伸，項(xiàng)目的獨(dú)立性也更強(qiáng)。

??上海萬(wàn)科·天空之城共推出四期，產(chǎn)品定位區(qū)域中高端。一期海之洲、二期云之谷、三期星之嶼分別2017年3月、2018年3月、2019年7月開(kāi)盤(pán)，四期光之丘是上海萬(wàn)科·天空之城最新一期，于今年5月開(kāi)盤(pán)，占據(jù)整個(gè)項(xiàng)目最核心的地段。上海萬(wàn)科·天空之城的推出，在市場(chǎng)引起巨大反響，成為現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品，可見(jiàn)上海市場(chǎng)對(duì)TOD項(xiàng)目的認(rèn)可。

??3.2、綠城集團(tuán)：加快TOD項(xiàng)目的全國(guó)布局（略）

??典型案例杭州地鐵綠城楊柳郡（七堡車輛段綜合體地塊）（略）

??3.3、龍湖集團(tuán)：以商業(yè)優(yōu)勢(shì)引領(lǐng)TOD發(fā)展

??龍湖可謂房企中TOD開(kāi)發(fā)的先行者，最早于2003年就開(kāi)始對(duì)TOD模式進(jìn)行嘗試探索，代表作品為重慶北城天街。對(duì)龍湖而言，其本身豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)為T(mén)OD項(xiàng)目的打造奠定了良好的基礎(chǔ)。截至2019年年末，龍湖商業(yè)累計(jì)已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目39個(gè)，其中以TOD為主的天街商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)26座，累計(jì)開(kāi)業(yè)面積401.2萬(wàn)平方米。從目前的儲(chǔ)備項(xiàng)目來(lái)看，預(yù)計(jì)至2025年龍湖天街項(xiàng)目將接近70座，其中基于軌交節(jié)點(diǎn)上蓋的TOD項(xiàng)目將占到較大比重。

??龍湖的TOD項(xiàng)目主要分布在高能級(jí)城市，并因地制宜細(xì)分為區(qū)域型及城市型產(chǎn)品，具體涉及聚焦地鐵站樞紐的城市節(jié)點(diǎn)級(jí)項(xiàng)目和城市商圈級(jí)項(xiàng)目，以及圍繞高鐵站、輕軌、地鐵等多交通節(jié)點(diǎn)的城市門(mén)戶級(jí)和城市產(chǎn)業(yè)級(jí)項(xiàng)目。

??拿地及開(kāi)發(fā)模式方面，龍湖憑借內(nèi)部復(fù)合業(yè)態(tài)疊加內(nèi)外部資源優(yōu)勢(shì)，通常采用獨(dú)立開(kāi)發(fā)模式。龍湖打造專業(yè)的TOD團(tuán)隊(duì)，在全球范圍內(nèi)配置了優(yōu)質(zhì)的TOD規(guī)劃設(shè)計(jì)資源、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)資源，鑒于豐富的資源優(yōu)勢(shì)，龍湖和當(dāng)?shù)卣?、軌交公司進(jìn)行的協(xié)調(diào)溝通也更加順暢，例如重慶龍湖光年項(xiàng)目已得到國(guó)家發(fā)展改革委和中國(guó)鐵路總公司的高度認(rèn)可。產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面，龍湖基于集團(tuán)內(nèi)部住宅開(kāi)發(fā)銷售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)城、養(yǎng)老等多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在TOD項(xiàng)目的打造上融入多元復(fù)合業(yè)態(tài)，并建立產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，提升管理效率。

??典型案例重慶龍湖光年（沙坪壩高鐵站樞紐）

??重慶龍湖光年是國(guó)內(nèi)首個(gè)城市中心類高鐵上蓋TOD項(xiàng)目，屬于典型的商圈高鐵TOD項(xiàng)目。項(xiàng)目位于重慶沙坪壩區(qū)商圈，總建筑面積約48萬(wàn)平方米，通過(guò)高鐵、地鐵、快軌、公交、客運(yùn)五軌合一連通城區(qū)與城際，以“站城一體化”為理念，設(shè)計(jì)以解決城市功能為主的城市中心。（部分略）

??3.4、綠地集團(tuán)：合作開(kāi)發(fā)與一二級(jí)聯(lián)動(dòng)并進(jìn)（略）

??典型案例無(wú)錫綠地·天空樹(shù)（雪浪坪地鐵上蓋項(xiàng)目）（略）

??3.5、越秀集團(tuán)：聯(lián)合廣州地鐵設(shè)立城市更新基金

??越秀集團(tuán)通過(guò)與廣州地鐵集團(tuán)戰(zhàn)略合作，自2016年以來(lái)探索實(shí)踐“軌道+物業(yè)”TOD發(fā)展模式。截至目前，已有品秀·星圖、品秀·星樾、品秀·星瀚三大TOD項(xiàng)目在廣州落地。

??發(fā)起設(shè)立廣州軌道交通城市更新基金，合作成立平臺(tái)公司進(jìn)行TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。越秀集團(tuán)自2016年4月?tīng)渴謴V州地鐵集團(tuán)，在資本運(yùn)作、金融服務(wù)、物業(yè)開(kāi)發(fā)、云計(jì)算等領(lǐng)域達(dá)成全方位合作。2017年7月，由越秀集團(tuán)牽頭，聯(lián)合廣州地鐵集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)等企業(yè)共同參與發(fā)起設(shè)立廣州城市更新基金，總規(guī)模2000億元。其中，首期“廣州軌道交通城市更新基金”規(guī)模為200億元。

??憑借自身的開(kāi)發(fā)實(shí)力以及國(guó)企之間的合作便利，在開(kāi)發(fā)模式上，前期主要由廣州地鐵集團(tuán)獲取土地，越秀金控產(chǎn)業(yè)基金管理聯(lián)合廣州軌道交通城市更新基金，完成地塊的土地整備與一級(jí)開(kāi)發(fā)。之后，由越秀地產(chǎn)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式，與廣州地鐵集團(tuán)合作成立項(xiàng)目開(kāi)發(fā)平臺(tái)公司，對(duì)TOD項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際操盤(pán)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，項(xiàng)目的商業(yè)部分還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺(tái)，進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)或資產(chǎn)證券化。目前，越秀地產(chǎn)已經(jīng)成立了城市更新集團(tuán)，提供“一級(jí)整備+二級(jí)開(kāi)發(fā)+商業(yè)營(yíng)運(yùn)+資產(chǎn)金融化”的全鏈條服務(wù)。

??典型案例廣州品秀星圖（官湖車輛段上蓋項(xiàng)目）

??廣州品秀星圖（官湖車輛段上蓋項(xiàng)目）位于廣州地鐵13號(hào)線官湖站車輛段，與地鐵13號(hào)線官湖站有機(jī)連接，直線距離約500米，步行5分鐘即可到達(dá)。通過(guò)13號(hào)線即可直達(dá)未來(lái)廣州東部交通樞紐新塘站，出行相對(duì)便捷。

??項(xiàng)目總建筑面積達(dá)87.7萬(wàn)平方米，包含普通住宅、復(fù)式、別墅等多種產(chǎn)品，其中住宅部分建筑面積79.6萬(wàn)方，占總建筑面積近91%，是廣州東首個(gè)百萬(wàn)方級(jí)的社區(qū)型TOD項(xiàng)目。另規(guī)劃有商業(yè)建筑面積2.5萬(wàn)平方米，公建配套建筑面積5.2萬(wàn)平方米，包含兩所幼兒園、一所公立初中及一所公立小學(xué)。

??同時(shí)，作為廣州市首個(gè)車輛段上蓋項(xiàng)目，品秀星圖利用車輛段上蓋獨(dú)有的高度差打造出四季不同、六級(jí)層級(jí)遞進(jìn)的落差園林。將地鐵文化與城市美學(xué)融入園林設(shè)計(jì)，并通過(guò)高低設(shè)計(jì)引入自然風(fēng)與低碳生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，構(gòu)建綠色生態(tài)的地鐵文化社區(qū)。

??3.6、京投發(fā)展：軌道交通物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)核心優(yōu)勢(shì)持續(xù)累積（略）

??典型案例北京·公園悅府（8號(hào)線平西府站上蓋）（略）

??04

??房企發(fā)展TOD項(xiàng)目面臨難點(diǎn)

      有待進(jìn)一步突破

??盡管TOD項(xiàng)目的發(fā)展已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，價(jià)值潛力不斷凸顯，但是也并非所有企業(yè)都能參與其中分享紅利。當(dāng)前，TOD項(xiàng)目發(fā)展還并不成熟，開(kāi)發(fā)建設(shè)中面臨了資金投入、專業(yè)技術(shù)要求、利益博弈等一系列的難題。

??4.1、主要布局在一、二線城市，拿地總價(jià)門(mén)檻高

??TOD項(xiàng)目主要布局在一、二線城市交通中心的優(yōu)勢(shì)地段，地塊資源稀缺，項(xiàng)目?jī)r(jià)值高，但同時(shí)也存在高地價(jià)、高溢價(jià)的問(wèn)題。一方面，TOD項(xiàng)目一般由不同功能性地塊組成，規(guī)模體量較大，拉高總價(jià)門(mén)檻；另一方面，TOD地塊掛牌價(jià)普遍較高，且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，也具備較強(qiáng)的溢價(jià)能力。

??從2019年下半年以來(lái)的TOD地塊情況來(lái)，成交總價(jià)均不低，甚至近百億。例如，今年4月中信泰富廣船聯(lián)合體拿下廣州地鐵11號(hào)線地鐵上蓋地塊，總價(jià)高達(dá)81.96億元，折合樓面價(jià)約37216元/平方米，溢價(jià)率達(dá)45%，該地塊創(chuàng)造了廣州新的總價(jià)地王，將打造125萬(wàn)平方米的TOD城市綜合體。在高總價(jià)門(mén)檻下，競(jìng)拍方需要具備一定的資金實(shí)力。

??4.2、投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，考驗(yàn)房企可持續(xù)投入能力（略）

??4.3、空間設(shè)計(jì)和施工難度大，對(duì)專業(yè)技術(shù)和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)要求高

??對(duì)于TOD項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，并不是軌道+物業(yè)的簡(jiǎn)單疊加，而是更加強(qiáng)調(diào)兩者之間的協(xié)調(diào)和融合性發(fā)展，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商專業(yè)技術(shù)和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)都提出了更高的要求。TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)主要體現(xiàn)在三方面：

??一是空間結(jié)構(gòu)復(fù)雜，空間設(shè)計(jì)和施工難度大。TOD項(xiàng)目要求對(duì)土地的高效利用，涉及不同工程的疊加。地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)和地下空間的對(duì)接，一方面非?？简?yàn)空間設(shè)計(jì)能力，空間設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性是項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)的第一步，另一方面也要求施工團(tuán)隊(duì)需要具備專業(yè)性的開(kāi)發(fā)技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)。

??二是地上與地下空間對(duì)接，減振降噪技術(shù)解決方案是項(xiàng)目品質(zhì)的保證。軌道交通是TOD項(xiàng)目的有機(jī)組成部分，不可避免地會(huì)產(chǎn)生不同程度的振動(dòng)噪聲，影響到居民正常生活。開(kāi)發(fā)商需根據(jù)不同功能區(qū)振源特性和不同減振降噪需求，采取不同的減振降噪措施，盡可能避免這種影響，打消客群顧慮，因此減振降噪技術(shù)解決方案顯得尤為重要。

??三是多樣業(yè)態(tài)疊加，如何布局將影響到整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。TOD項(xiàng)目不再局限單一業(yè)態(tài)，而是更加強(qiáng)調(diào)多元業(yè)態(tài)的復(fù)合，這也就意味著開(kāi)發(fā)商來(lái)不僅要具備物業(yè)組合開(kāi)發(fā)能力，也要具備商業(yè)、辦公等多業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)管理能力。如何在空間上合理布局不同業(yè)態(tài)，促進(jìn)業(yè)態(tài)之間融合是TOD項(xiàng)目的難點(diǎn)之一，將影響到整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

??此外，TOD項(xiàng)目牽涉多方利益需要協(xié)調(diào)。TOD項(xiàng)目的基本構(gòu)成要素包括土地、軌道、物業(yè)等，并且這些要素的所屬不一,一般TOD項(xiàng)目會(huì)涉及到政府、地鐵公司、房企三大主體，如何平衡好各方的利益關(guān)系決定了TOD項(xiàng)目是否能順利落地，這中間可能需要經(jīng)歷一段較長(zhǎng)的協(xié)調(diào)博弈過(guò)程?？傮w來(lái)看，TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面臨了一系列的難題，房企參與TOD項(xiàng)目的門(mén)檻并不低，對(duì)資金實(shí)力、融資能力、專業(yè)技術(shù)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)都有較高的要求。