??導讀

??建業集團將擁有建業地產、筑友智造、建業新生活、中原建業4個上市平臺。

??2020年11月10日，中原建業于港交所遞交上市招股說明書，這意味著，建業將擁有建業地產、筑友智造、建業新生活、中原建業四個上市平臺，中原建業因其輕資產代建模式，在走出河南省方面較建業重資產開發方面先行一步，未來，代建分拆上市能夠助力建業走出河南，并實現其內部多元化的資源互通嗎？

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??規模穩步擴張

??在管建面4年復合增長率近50%

??建業的代建業務始于2015年，并于2016年第一次走出河南，獲得在海南的代建項目。2020年初，建業進行中原代建的上市準備，建業集團決定將旗下所有的代建合約轉至中原建業（有特殊情況除外），且未來的新增代建項目僅由中原建業簽訂，與建業地產形成一輕一重的業務區分。

??得益于建業在河南省內的品牌知名度及占有率較高，中原建業業務規模擴張較快。2015年獲得第一個項目之后，中原建業2016年在管項目個數已經達到33個，建面632.1萬平方米，而后在管面積逐年攀升，到2019年底，中原建業在管項目個數147個，建面達到2113.4萬平方米，2016-2019年在管建筑面積的年復合增長率達到49.5%，業務增速較快。

??業務增長較快主要由于中原建業采取輕資產運營的模式，直接對接項目擁有方，無第三方參與，使得無資金壓力的同時提高效率；此外對代建項目實現85%以上的標準化產品覆蓋也是其快速擴張的重要原因。

??2020年前十月，中原建業代建銷售金額253.99億元，銷售面積427.17萬平方米，而代建行業龍頭綠城管理則累計實現560億元418萬平方米的業績，在銷售金額上中原建業與綠城管理有一定的差距，但銷售面積規模相當。主要由于中原建業的項目集中在河南省內，項目銷售單價較低。截至2020年6月30日，中原建業在管項目個數達到182個，在管建筑面積達到2403.2萬平方米，其中174個項目來自河南省內，河南省內在管建筑面積2310萬平方米，占比達到96%。

??截至2020年上半年末，建業地產的土地儲備布局在河南省外僅有在海南擁有項目，而建業的代建項目自2016年在海南獲得后，陸續在河北、新疆、山西、陜西等地獲得代建項目，未來，隨著中原建業在其他省市代建業務的鋪開，中原建業的省外布局將對建業地產河南省外的擴張具有牌頭兵的作用，或將能為建業地產在當地的拿地以及銷售提供前瞻性助力。

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??代建模式較為單一

??未來計劃拓展政府代建中原建業主要參與項目的房地產開發以及運營的各個階段的代建服務，由中原建業直接委派人員參與（無第三方代建公司），并利用建業的品牌影響力進行推廣營銷，使得項目擁有方享受建業的品牌溢價，如駐馬店建業城項目較周邊地區住宅平均售價享有17.7%溢價，及南陽建業貳號城邦項目較周邊地區住宅平均售價享有12.9%溢價。在這過程中，建業收取基礎管理費，以及根據銷售表現的溢價管理服務費。

??中原代建的業務主要涉及住宅地產的全方位代建服務，商業部分項目業務規模較小，無其他咨詢管理服務。其中涉及的安置房及動遷房項目，建業僅收取低溢價的基礎管理費。同時，為了進行輕資產運營，建業僅在一個代建項目中投入小于20%的股權。

??整體來看，目前中原建業的代建模式較為單一，涉及的物業類型相對較少。而隨著政府代建的需求的增加，未來中原建業計劃開展政府代建服務業務。此外，為豐富業務內容，未來隨著規模的擴張，中原建業計劃可能就代建環節進行拆分組合提供單獨的咨詢服務，而非全方位房地產代建方案。

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??輕資產管理模式

??盈利率較高

??由于中原建業主要為中小房企提供全方位的房地產代建服務，且商業代建占比較少，無其他如咨詢管理服務等業務，整體的收入結構略顯單一。在代建收入方面，得益于中原建業的快速擴張，其營業收入也實現較大的上漲，2019年全年營業收入同比增長52%至10.29億元，首次突破十億元，2020年上半年營業收入同比增長16.8%至4.81億元。

??2020年上半年中原建業凈利率達到62.79%，盈利水平較高。主要由于中原建業的輕資產模式，且僅有一個項目進行了股權投資，其占用的資金較小，加上進行直接管理的代建服務，無第三方代建公司分享收入，使得利潤得以最大程度的保留。此外，員工成本方面，向項目公司派遣人員的薪酬通常由項目擁有人直接支付予派遣人員在員工，較大地減少營運開支。整套模式，在資金方面無有息借貸，員工成本分攤，整體極大的降低了中原建業的營業成本，使其擁有較高的利潤空間。

??隨著中原建業遞交招股說明書，建業集團將擁有建業地產、筑友智造、建業新生活、中原建業4個上市平臺。實際上，截至目前，建業集團旗下設立地產集團、中原建業集團、新生活集團、筑友集團、不動產集團、投資集團、教育集團、建業足球八大業務集團。隨著這些多元化布局的逐步完善，建業集團旗下業務可以實現協同，資源互通。

??就中原建業來說，代建業務將持續增強建業品牌的影響力，2020年前10月建業地產實現銷售額773.93億元，其中輕資產代建貢獻銷售253.99億元，占比約33%；此外，中原建業走出河南可以為建業地產進行先行探索及試水，有利于建業地產未來的全國化擴張布局；同時，中原建業在代建服務完成后，建業新生活有較大的優勢可以成為項目擁有方的物業服務商，將有利于建業新生活物業管理規模的擴展。而其他的教育、不動產以及金融板塊，未來也將持續發揮其固有的優勢，逐步完成房地產相關服務的閉環。