??2020年12月31日，央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，啟動“五檔分類”管理模式，對房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比分別設置上限，并計劃于2021年1月1日起實施。新規從銀行信貸端出發，與前期“三道紅線”、“壓降融資類信托規?！焙汀皶和Ｋ侥挤菢藗鶛囝悩I務”等融資調控一脈相承，意在防范房地產行業過度金融化。

??本次新規壓降房地產開發貸和個人住房貸款余額，對房企融資端和回款端影響幾何？房企未來在融資和經營方面又有何突圍良策？

??01

??新規對房企融資端和回款端影響有限

??房地產行業杠桿水平持續處于攀升狀態，主要體現在居民負債端與房企杠桿率均已攀升至歷史高位。截至2020年三季度，房地產貸款余額占各項貸款余額的比重達28.8%，個人住房貸款余額占比約19.9%。

??本次新規以分檔形式執行，對不同類型的銀行分設“五檔紅線”。其中，大型銀行房地產貸款（個人+對公涉房貸款）和個人住房貸款占比的上限設為40%/32.5%，中型銀行27.5%/20%，小型銀行和非縣域農合機構22.5%/17.5%，縣域農合機構17.5%/12.5%，村鎮銀行12.5%/7.5%。

??此次新規對房地產行業影響相對可控，主要緣于：

??1）超標銀行個數較少，壓降比例相對有限。根據39家上市銀行2020年半年報經營數據來看，僅12家超出新規“紅線”，其中4家超出監管上限2pct以內，8家超出2pct以上，且超出警戒線的銀行主要集中在城商行和農商行；

??2）新規調控留有空間，短期調整壓力不大。此次監管有2年或4年的調整過渡期，并對超標較多的第三檔、第四檔和第五檔銀行有增減2.5pct的靈活空間；

??3）市場對此次新規早有預判，頭部房企應對壓力不大。2019年下半年多家銀行接到窗口指導，原則上要求壓降開發貸規模至2019年一季度末水平；2020年9月底，有媒體報道稱監管機構要求大型商業銀行壓降、控制包括個人按揭貸款在內的房地產貸款占比至30%以下。本次新規并非空穴來風，此前對房地產與銀行的聯合監管也有局部落地，推測房企已提前針對融資端和回款端制定了應對方案，整體調整壓力不大。

??房貸新規后，融資端方面，房企間融資能力分化進一步加劇，頭部房企影響有限。房地產信貸額度受限，銀行或將更青睞信用資質更優的頭部房企，“踩線”較多的中小房企或更依賴中小地方銀行的房企未來可能更難獲取開發貸融資?；乜疃朔矫?，由于前期部分銀行按揭投放增速過快，此次壓降按揭主要為抑制一二線局部存在的市場過熱、投機炒房等情況，因此新規對符合貸款要求的客群不會造成影響，與之相應，或對房企回款產生擾動，但對客群基礎較廣的頭部房企而言，影響處可控范圍內。

      02

??融資新趨勢：股權融資

      供應鏈金融和ABS三輪驅動

??本次銀保監會新設房地產貸款集中度管理考核，是繼2020年8月房企“三道紅線”新規后，又一記融資“重錘”。結合2020年底銀保監會主席郭樹清指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀?！?，堅決抑制房地產泡沫來看，房地產債務問題是當前監管高度關注的對象，“找錢難”和“融錢貴”已經成為房企眾生相。融資常態化收緊下，房企未來融資方向可能存在以下趨勢：

??第一，融資策略亟需從債性轉向股性。對集團層面而言，股權融資重要性凸顯，引入險資和銀行等戰投獲取資金改善資本結構的同時，便于業務層面上深度合作與賦能，增加房企的抗風險能力。如華夏幸福引入平安后，平安為華夏幸福提供不少商業地產、租賃市場、產業新城和康養服務等合作資源及金融服務，其中包括與平安人壽合作的北京麗澤商辦項目。旭輝引入平安后，2019年平安不動產與旭輝設立項目基金發展長租公寓，并簽約落地首個合作項目——浦江鎮綜合型租賃社區。

??對項目層面而言，前期中基協暫停私募債權、收益權投資的備案，疊加監管嚴格壓降融資類信托規模，項目非標前融幾乎無處遁形，項目股權融資大勢所趨。房企讓渡項目部分股權予金融機構來獲取資金改善資本結構的同時，可適當分攤資金壓力。

??2020年12月底，雅居樂旗下7個項目引入平安，平安為此支付的誠意金約70.51億元。資產包涵蓋5個純住宅項目和2個產業小鎮項目，多數項目開發體量大、周期較長，覆蓋大灣區的中山、惠州、清遠，以及長三角的揚州、海南萬寧、天津等市，涉及土地總面積176.03萬。本次交易結束后，平安將持有雅居樂7個項目35%-51%不等的股權，與雅居樂共擔風險、共享收益，而雅居樂可以實現快速回籠資金來增強流動性。

??第二，房地產供應鏈融資迎來新風口。以供應鏈ABS為例，據CNABS數據，至2020年底萬科、碧桂園和保利供應鏈ABS余額超過100億元，而華發、金茂、奧園、金地、世茂和綠城的存量規模也均超50億元。供應鏈金融廣受追捧，一方面在于可延長應付賬款賬齡，達到變相融資且不占用融資額度的目的，另一方面供應鏈金融仍在“應付賬款”二級科目中體現，對房企杠桿沒有產生影響。房企應該加強上下游話語權，靈活運用產業鏈上非金融債務融資的方式，積極拓展票據融資和供應鏈保理等供應鏈融資。

??第三，借底層物業證券化的方式可盤活資產。房地產資產證券化發行量持續攀升，2020年房企ABS發行規模約4304.6億元，同比增長10.2%，其中TOP50房企發行量占比約30%。對房企而言，ABS最大的優勢在于融資和出表，實現降杠桿的同時，還能盤活存量資產。但是相對不足在于房地產ABS發行門檻相對較高，原始權益人以AAA、AA+主體評級為主，根據監測2015年以來ABS發行量靠前的房企主要有碧桂園、萬科、世茂、融創、中海等龍頭房企。

??對項目層面而言，前期中基協暫停私募債權、收益權投資的備案，疊加監管嚴格壓降融資類信托規模，項目非標前融幾乎無處遁形，項目股權融資大勢所趨。房企讓渡項目部分股權予金融機構來獲取資金改善資本結構的同時，可適當分攤資金壓力。

??2020年12月底，雅居樂旗下7個項目引入平安，平安為此支付的誠意金約70.51億元。資產包涵蓋5個純住宅項目和2個產業小鎮項目，多數項目開發體量大、周期較長，覆蓋大灣區的中山、惠州、清遠，以及長三角的揚州、海南萬寧、天津等市，涉及土地總面積176.03萬。本次交易結束后，平安將持有雅居樂7個項目35%-51%不等的股權，與雅居樂共擔風險、共享收益，而雅居樂可以實現快速回籠資金來增強流動性。

??第二，房地產供應鏈融資迎來新風口。以供應鏈ABS為例，據CNABS數據，至2020年底萬科、碧桂園和保利供應鏈ABS余額超過100億元，而華發、金茂、奧園、金地、世茂和綠城的存量規模也均超50億元。供應鏈金融廣受追捧，一方面在于可延長應付賬款賬齡，達到變相融資且不占用融資額度的目的，另一方面供應鏈金融仍在“應付賬款”二級科目中體現，對房企杠桿沒有產生影響。房企應該加強上下游話語權，靈活運用產業鏈上非金融債務融資的方式，積極拓展票據融資和供應鏈保理等供應鏈融資。

??第三，借底層物業證券化的方式可盤活資產。房地產資產證券化發行量持續攀升，2020年房企ABS發行規模約4304.6億元，同比增長10.2%，其中TOP50房企發行量占比約30%。對房企而言，ABS最大的優勢在于融資和出表，實現降杠桿的同時，還能盤活存量資產。但是相對不足在于房地產ABS發行門檻相對較高，原始權益人以AAA、AA+主體評級為主，根據監測2015年以來ABS發行量靠前的房企主要有碧桂園、萬科、世茂、融創、中海等龍頭房企。