??克而瑞研究中心  沈曉玲、查明儀

??導讀

??融資成本可控，業績規模穩健增長，三線保持“零踩線”。

??【量價齊升，銷售額同比增速15%】2020年合約銷售額2426.8億元，同比增長15.2%，銷售均價進一步提升至20311元/平方米。2021年銷售目標為2800億元，目標增幅15.3%，業績提升信心足。2021年可售貨值約4600億元，去化率達到60%即可完成目標，且一季度已完成目標銷售額約30%，完成2800億目標難度不大。單城產能較為亮眼，在南京和上海的單城銷售突破200億。 

??【拿地積極土儲充足，權益比重有待提升】2020年新增116幅土地，新進入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水9個城市。新增土儲權益比例49.1%，拿地銷售比為0.56，保持了較為積極的拿地態度。新增土儲建面在一二線城市的占比合計約63% ，依舊為企業主力布局區域，樓面地價同比增長15%至8147元/平方米，相比銷售均價有較大優勢。截止2020年12月31日，在全國70個城市擁有建面達6036萬方的總土地儲備，足以支撐企業未來4-5年業績發展需要。權益占比53%，仍舊偏低，未來還需關注權益提升問題。 

??【營收穩健增長，利潤率處行業高位】2020年實現營業收入839.8億，同比增長32.4%，主要是因為當期并表范圍內的房地產項目結算規模和單價的上升。2021年金地計劃新開工意愿下降而竣工預期提升,有意增加竣工結算收入，為利潤穩定增長奠定了基礎。2020年實現綜合毛利率33.1%，地產開發毛利率33.6%，均同比下滑7.7個百分點，但仍舊高于行業平均水平。 

??【融資成本持續低位，三線達標保持“零踩線”】現金短債比1.28，長短期債務比微升至1.7。融資成本極低，加權平均融資成本僅為4.74%。企業還將這些低成本的資金加息拆借給關聯公司獲取利息收入，2020年金地的關聯方利息收入就達到了27.28億元。凈負債率為63.9%，剔除預收款的資產負債率為69.4%，均在監管認定的合理范圍內，保持“零踩線”的穩健表現。

??01 銷售

??量價齊升
??銷售額同比增速15%

??量價齊升，銷售額同比增速15.2%。2020年，金地集團實現合約銷售金額2426.8億元，銷售面積1194.8萬平方米，分別同比增長15.2%和10.7%，銷售均價較2019年進一步提升至20311元/平方米。銷售同比增速高于百強房企12.4%的平均水平，行業排名上升一位至第13名。2021年，企業的銷售目標為2800億元，按此計算的目標增幅為15.3%，業績提升信心足。據業績說明會，2021年可售貨值約4600億元，去化率達到60%即可完成目標，且金地一季度銷售686.5億元，已完成目標銷售額約30%，以此來看，完成2800億目標難度不大。

??堅持城市深耕，南京、上海單城銷售破200億。由于企業重點深耕一二線城市，城市均價較高，單城產能較為亮眼。在南京和上海的單城銷售突破200億，分別位列克而瑞城市銷售榜單第1和第6位。其中，南京都會四季項目實現熱銷，單盤銷售超50億元，在克而瑞2020年全國單項目金額榜上排名第65位。

??02 投資

??拿地積極土儲充足
??權益比重有待提升

??新進9城，拿地較為積極。2020年，金地集團新增116幅土地，新進入舟山、福州、唐山、淄博、晉中、邯鄲、銀川、鹽城、麗水9個城市。新增土儲建面1657萬方，與2019年基本持平。權益土儲建面813萬方，權益比例49.1%，與去年相比下降約3個百分點，但相比2018年45%的權益水平有所提升?？偼顿Y額1350億元，按此計算的拿地銷售比為0.56，保持了較為積極的拿地態度。由于新增土儲在一二線占比較高，樓面地價同比增長15%至8147元/平方米，相比20311元/平方米的銷售均價仍有較大優勢。

??重點投資一二線城市，各能級城市投資額趨于平衡。2020年金地集團新增土儲建面在一二線城市的占比合計約63% ，依舊為企業主力布局區域。從投資額來看，期內企業加大了一線城市的投資力度，這部分投資額占比較2019年提升29個百分點，達到39%，單是6月在上海就拿下三幅住宅用塊，拿地金額達94億元，計容建面約34萬方。二線城市則有所下滑，占比29%。此外，企業在深耕一二線同時，為了擴大投資版圖，也會適當布局三四線，年內新進城市除福州外均為三四線城市。三四線城市投資拿地金額占比由2016年的11%提升至2020年的32%，下沉趨勢明顯，各城市能級投資額也趨于平衡。

??總土儲權益占比偏低，土儲規模充足。截止2020年12月31日，金地集團在全國70個城市擁有建面達6036萬方的總土地儲備，相比期初增長15.3%，權益土儲3203萬方，權益占比53%，仍舊偏低，按照企業新增土儲的權益來看，權益比例短期內將持續保持平穩，低權益占比將會影響房企實際利潤水平，未來還需關注權益提升問題。結合企業目前的合約銷售規模和增速，土儲足以支撐企業未來4-5年業績發展需要，土儲充足。

??03 盈利

??營收穩健增長
??利潤率處行業高位

??營收同比增長三成，2021年竣工提速。2020年，金地集團實現營業收入839.8億，同比增長32.4%。營收增長主要是因為當期并表范圍內的房地產項目結算規模和單價的上升，結算面積463.9萬平方米，貢獻結算收入751.8億，分別同比增長21.8%和31.0%。2021年金地計劃新開工面積 988 萬平方米,預期相比2020年實際新開工面積同比下降38%；而竣工面積 1362 萬平方米，預期相比2020年實際竣工面積同比增長23%。新開工意愿下降而竣工預期提升,有意增加竣工結算收入，為2021年的利潤穩定增長奠定了基礎。同期實現歸母凈利潤104.0億元，同比增長3.2%，歸母凈利增幅小于營收增幅，主要是因為房地產開發業務毛利率的下滑。

??利潤率雖有所下滑，但維持行業高位。在房住不炒和因城施策的調控基調下，2020年金地集團實現綜合毛利率33.1%，地產開發毛利率33.6%，均同比下滑7.7個百分點，但仍舊高于行業平均水平。同時，凈利率和歸母凈利率分別為18.1%和12.4%，分別同比下滑6.2和3.5個百分點，但也處行業高位。

??04 負債

??融資成本持續低位
??三線達標保持“零踩線”

??短期無償債壓力，融資成本低于5%。截止2020年底，金地集團擁有現金542.0億元，同比增長20%，短期債務422.8億元，現金短債比1.281，同比持平。長期債務也同比增長21%至720.5億元，長短期債務比微升至1.7。此外，金地的融資成本極低，加權平均融資成本僅為4.74%。企業還會將這些低成本的資金加息拆借給關聯公司獲取利息收入，2020年金地的關聯方利息收入就達到了27.28億元。

??三線達標保持“零踩線”。2020年底金地集團的凈負債率為63.9%2，相比2019年上升了2.4個百分點，但低于行業平均水平。此外，剔除預收款的資產負債率為69.4%3，也在監管認定的合理范圍內，保持“零踩線”的穩健表現。

??附注：

??1企業業績會公布現金短債比為1.21?，F金及現金等價物已扣除預收監管資金40.4億；短期負債合計為415.0億，含其他應付款中應付聯合營公司及項目少數股東的計息債務5.3億。

??2企業業績會公布凈負債率為62.53%。計息負債總額為1130億，含應付聯合營公司及項目少數股東的計息債務合計32.7億。

??3企業業績會公布，剔除并不構成實際償債壓力的預收賬款后，實際資產負債率為68.51%。