??據(jù)悉，被納入 " 三道紅線 " 試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額 40%，還包括通過收并購方式獲地的支出。聯(lián)系到此前住建部等8部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃和物業(yè)服務(wù)這4大領(lǐng)域，力爭3年左右實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。下一階段房地產(chǎn)政策層面將有哪些新變化？

??01

??8部門縱向與橫向協(xié)同監(jiān)管4大領(lǐng)域

??重點(diǎn)在于央行融資和住建問責(zé)

??首先需要明確的是，房地產(chǎn)政策主基調(diào)未變，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期長期調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

??而在“四限”調(diào)控、房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常規(guī)化政策工具的基礎(chǔ)上，持續(xù)開展整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，力爭用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

??因城施策重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃和物業(yè)服務(wù)這4大領(lǐng)域，其中房屋買賣將是重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域，整治內(nèi)容涉及發(fā)布虛假房源信息，捂盤惜售、囤積房源，“經(jīng)營貸”、“消費(fèi)貸”等挪用于購房消費(fèi)，違規(guī)收取預(yù)付款、“茶水費(fèi)”等費(fèi)用變相漲價(jià)，捆綁銷售車位、儲(chǔ)藏室，多管齊下規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序。

??值得留意的是，監(jiān)管部門進(jìn)一步擴(kuò)容，在2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國家網(wǎng)信辦等6部門聯(lián)合開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象專項(xiàng)整治工作的基礎(chǔ)上，此番監(jiān)管部門擴(kuò)容至8部門，新增自然資源部、稅務(wù)總局兩部門。

??而在實(shí)際的監(jiān)管執(zhí)行層面，8部門均有明確的分工體制，并采取部省市縱向聯(lián)動(dòng)和部門橫向協(xié)同監(jiān)管，竭盡所能實(shí)現(xiàn)所有監(jiān)管領(lǐng)域“無死角”。其中，監(jiān)管重點(diǎn)當(dāng)屬央行融資和住建問責(zé)。

??02

??央行融資執(zhí)行效果較好

??全面約束房企拿地投資

??并將優(yōu)質(zhì)土地資源向頭部房企傾斜

??自2020年下半年以來，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”相繼落地，這兩大重磅政策既是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的重要內(nèi)容，重塑房地產(chǎn)行業(yè)新格局。

??值得肯定的是，央行融資整體執(zhí)行效果較好，實(shí)施半年多來，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。截止2021年6月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度較去年末分別下降0.6個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??房企拿地投資“踩剎車”。據(jù)悉，被納入 " 三道紅線 " 試點(diǎn)的幾十家重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額 40%，還包括通過收并購方式獲地的支出。一方面，倒逼房企主動(dòng)降杠桿，切忌以企業(yè)杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)，博取更高的銷售業(yè)績增長。另一方面，嚴(yán)格約束房企融資、投資行為，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，避免不惜成本地高價(jià)搶地，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場秩序。

??我們認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策或?qū)⒊掷m(xù)收緊，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。可以期許的是，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，倒逼房企降杠桿。全面約束房企拿地投資行為，將房企土儲(chǔ)貨值與銷售業(yè)績強(qiáng)制性匹配，促使房地產(chǎn)行業(yè)真正回歸制造業(yè)，并將更多優(yōu)質(zhì)的土地資源向頭部房企傾斜，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)新格局。

??與此同時(shí)，狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線”，嚴(yán)控個(gè)人按揭貸款額度及投放節(jié)奏，房貸利率大概率將趨勢性上移，并強(qiáng)化信貸資金用途管理，嚴(yán)防經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??03

??住建部肯定北京、長沙政策執(zhí)行得力

??下一階段要推廣北京經(jīng)驗(yàn)全面落實(shí)“三穩(wěn)”

??住建部充分肯定北京、長沙政策執(zhí)行得力，其表示北京、長沙等城市大膽探索，總結(jié)出一系列成功的經(jīng)驗(yàn)。下一階段更要推廣北京經(jīng)驗(yàn)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。具體而言，著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制，欠債逾期不還、延期交房等“問題房企”更將被重點(diǎn)監(jiān)管。

??預(yù)計(jì)雙集中供地城市名單有望進(jìn)一步擴(kuò)容，且更多城市或?qū)⒄毡本┏雠_集中供地細(xì)則。具體而言：其一，嚴(yán)控土拍溢價(jià)率上限，例如北京不超過15%；其二，限“馬甲”違規(guī)拿地，進(jìn)一步規(guī)范土拍市場秩序，必要情況下可以采取取消競買資格、禁止參與土拍競價(jià)等懲戒措施；其三，參照北京實(shí)行競建設(shè)方案，讓產(chǎn)品開發(fā)能力強(qiáng)的房企能夠脫穎而出，也讓購房者都能買得放心、住得安心。

??我們認(rèn)為房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決予以問責(zé)。可以期許的是，熱點(diǎn)城市仍將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并結(jié)合實(shí)際市場變化情況，及時(shí)采取針對性的調(diào)控政策措施。聯(lián)系到廈門、泉州、鹽城等熱點(diǎn)城市房價(jià)猶存一定的上漲壓力，下一階段或?qū)⒏M(jìn)加碼調(diào)控，南京、杭州等熱點(diǎn)城市在政策加碼后市場熱度不減，未來也不排除進(jìn)一步升級調(diào)控的可能性。

??與此同時(shí)，強(qiáng)化市場預(yù)期管控，熱點(diǎn)城市仍需增加供地力度，調(diào)升居住用地供地比重，緩解住房市場供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。并建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，土地出讓環(huán)節(jié)采取“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”等競價(jià)方式，以期給土拍市場降溫，防止地價(jià)上漲推升房價(jià)上漲預(yù)期。

??04

??完善長效機(jī)制組合拳奠定行業(yè)新格局

??房企融資控制與穩(wěn)地價(jià)監(jiān)管措施將持續(xù)發(fā)力

??展望未來，房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)將日臻完善，奠定房地產(chǎn)行業(yè)新格局。

??其一，房企融資的“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，范圍將由12家試點(diǎn)房企擴(kuò)至所有企業(yè)，嚴(yán)控房企有息負(fù)債規(guī)模，引導(dǎo)融資激進(jìn)房企降杠桿。受此影響，房企融資能力將備受考驗(yàn)，融資能力的高低也將成為企業(yè)的核心競爭力。

??其二，狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續(xù)上升。一方面，以房貸管理的“兩道紅線”為監(jiān)管準(zhǔn)繩，各商業(yè)銀行總行要全局把控，一旦總行房貸占比接近紅線乃至超標(biāo)，新增房貸業(yè)務(wù)便要全部暫停。另一方面，各省市商業(yè)銀行分行、支行將嚴(yán)控個(gè)人按揭貸款投放節(jié)奏，適度上調(diào)房貸利率，并強(qiáng)化信貸資金用途管理，嚴(yán)防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

??其三，雙集中供地城市名單有望進(jìn)一步擴(kuò)容，利于市場形成土地供應(yīng)充足的一致預(yù)期，進(jìn)而降低重點(diǎn)城市土拍熱度，嚴(yán)防地價(jià)上漲推升房價(jià)上漲預(yù)期。下一階段，更多城市或?qū)⒄毡本┏雠_集中供地細(xì)則，有序引導(dǎo)房企理性拿地，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。