??近期，房企物管又迎來一波集中分拆上市潮，越秀服務、中駿商管、朗詩綠色生活、領悅服務、德信服務、康橋悅生活、融信服務等都在7月前后通過聆訊成功港股IPO。其實，自2018年以來房企分拆物業上市的腳步就從未停歇，2020年有近20家物企上市，截至2020年末上市物管企業的數量已達到逾40家。目前，除了已經成功上市的物管企業之外，還有富力、中南、新力、俊發、禹洲、祥生等近20家房企的物管板塊已經遞表在港股排隊IPO。預計2021年內將會有會更多的房企物管完成分拆上市。

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??房企物管業務資本市場認可度更高

??相比于母公司的地產開發主業在政策調控和三道紅線下，融資環境趨緊、資金壓力提升。以及2020年以來房地產板塊持續受到主力資金低配，地產股市值跌幅明顯。以輕資產、低負債、穩定現金流、高成長為代表的房企物管板塊資本市場認可度更高，在IPO中往往可以獲得更高的估值，這也是近年房企物管上市潮持續的主要原因之一。

??具體來看，分拆上市后的房企物管市盈率都相對較高，且物管企業的市盈率普遍超過母公司地產開發板塊。如中駿商管和越秀服務分別憑借“物管+商管”以及TOD項目和廣州地鐵的背書獲得更高的估值，截至目前的動態市盈率分別達到了40.9和24.6。此外，從認購倍數來看，康橋悅生活、越秀服務、融信服務、朗詩綠色生活均獲得了8倍以上的超額認購。

??新晉分拆上市的物管企業以中小規模為主

??從上市物管企業的體量來看，大型規模房企的物業板塊自2018年以來都已紛紛完成分拆上市，恒大物業、融創服務也于2020年實現IPO。近期完成分拆上市的房企物管企業均屬于中小型物企的范疇。平均在管項目數量在150個上下，在管項目面積在1500-3000萬平方米之間。此外，已遞表在排隊的這些房企物管企業體量也基本相當。

??根據克而瑞數據顯示，2020年TOP10物企在管面積門檻為1.87億平米，TOP30和TOP50的在管面積門檻分別為5839萬平米和4010萬平米。整體來看，2021年集中分拆上市的物企與碧桂園服務、雅生活等在管面積動輒上億平方米的TOP梯隊物企相比，無論是在管項目數量、在管項目面積還是營收規模、利潤規模上，都存在較大的數量級差距。

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??母公司依賴度高

??在管項目呈地域化集中

??從項目來源來看，近期新晉上市的這部分中小規模物企在管項目來源相對單一，房企物管板塊高度依賴母公司輸血仍是常態。部分企業的獨立第三方開發項目占比較低，不足10%。從項目布局來看，這些分拆的物管企業受母公司影響較大，在管項目的分布具有較高的集中性和地域化特點。

??如越秀服務截至2020年末，在粵港澳大灣區的在管面積約2527.5萬平方米，占總在管面積的77.4%，2020年來自大灣區的收入占同期總收入的82.4%。德信服務的大部分項目位于浙江省以及長江三角洲地區，2020年來自浙江省內的項目收入占比達到71.5%。

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??證券化助力規模擴張是中小物企發展主旋律

??對于近期新上市的、以及在2021年內遞表但仍在排隊IPO的這部分中小型物管企業來說，目前在管規模和市場份額相對不足，未來如何實現擴張仍是發展的主旋律。

??一方面，這些新上市房企物管企業潛在的合約項目面積相對在管面積較高，合約在管比平均在1.8左右，未來短期內在管規模有較高的增長潛力。另一方面，目前在物管行業仍處于高估值紅利的背景下，分拆物管板塊赴港股上市融資仍然是各個房企相對一致的戰略選擇。對于中小規模物管企業而言，在資本的加持之下，通過收并購或市場化拓展獲取更多的第三方項目、打破母公司的天花板是規模發展的重心。

??綜合來看，目前物管行業集中度較低、尚處于高估值紅利之中，且短期內在管規模和項目外拓能力仍然是衡量物管企業的重要指標。分拆物管板塊赴港股上市是各個房企一致的戰略選擇。通過分拆上市可以讓房企物管業務擁有相對獨立的融資和發展平臺，并借力資本市場撬動更多資源，實現更高效的規模擴張、搶占市場份額。

??此外，值得注意的是，近日受國務院關于義務教育階段“雙減”政策的出臺，美股教育類中概股大跌；疊加住建部等8部門在《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》中明確了對物管行業服務內容、收費標準、公區收益、退出機制等方面的整治及規范要求，國內民生行業相關證券價值的不確定性增加。港股物管企業的股價均有不同程度的下跌。

??雖然受多方面因素影響，未來資本市場對物管企業的估值有向下調整的可能。但長期來看，住建部等8部門對房地產及物管行業的整治可以規范行業發展，對規模上市物管企業的發展是有利的。同時，隨著未來不同梯隊物企的分化加劇，對于中小規模的物管企業而言，做強自身的管理能力和運營效率、提高增值服務水平和盈利能力、提升品牌價值和市場競爭力才是長遠健康發展的關鍵。