??利潤率保持在行業高位區，現金流充足，下半年有望進入綠檔。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??核心觀點

??【銷售同比增長52.8%，一二線城市占比超過9成】2021年上半年，合景泰富預售金額561.76億元、預售面積286.6萬平方米，分別同比增長52.8%、30.3%，完成全年銷售目標45.3%。按金額貢獻來看，一二線城市占比93%。下半年貨值充裕，將支撐銷售額穩步增長。

??【投資表現謹慎，新增土地權益比達72%】上半年，合景泰富投資力度并不高，但保證了較高的權益占比和并表比例。新增建面51萬平方米，土地成本為13億元，新增土地權益比為72%，并表比例達100%。截至報告期末，合景泰富共擁有177個項，分布于內地及香港41座城市，土地儲備權益建筑面積約1594萬平方米，未來銷售規模與增長質量都具備一定保障。【營收與去年同期持平，利潤率保持在行業高位區】報告期內，總營收129.74億元，同比增加0.3%。由于總銷售成本增加，毛利潤出現下滑，同比減少6.7%至39.0億元。凈利潤為28.53億元，同比下降19.3%，利潤率仍保持在行業高位區，毛利率為30.1%，凈利率為22.0%，保持了較強的盈利能力。在行業毛利率下行趨勢下，未來企業在地產開發主業上的盈利表現主要還是看土地成本、銷管費用的控制。【融資成本低至6.1%，下半年有望進入綠檔】合景泰富的融資主要來自銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債券，整體成本較低為6.1%。截至2021年6月30日，現金短債比達到2倍，流動性較強；凈負債率為54.1%，較2020年末61.7%進一步下降7.6個百分點，保持在低位區；剔除預收賬款的資產負債率為71.8%，較2020年末75.1%有所優化。目前企業正在積極調整，下半年有望進入綠檔。

??【輕重結合構建生態圈，深化數字化轉型支撐高質量發展】合景泰富堅持輕重并舉的運營模式，積極構建生態圈，協同地產、商場、寫字樓、酒店、教育、大健康、城市更新多元業態發展。其中，在商業布局已經超過10年，商業運營體系逐步成熟化、運行平臺、團隊也更加專業化。目前已開業投資性項目共41個，其中商場10個，寫字樓9個，酒店22個，未來，將有25個新商場、11個新寫字樓陸續開業。除了業務布局，合景泰富積極推進數字化轉型。今年，與IBM繼續深化合作，人力DHR數字化平臺項目正式啟動。此外，合景泰富也積極參與社會公益，踐行企業社會責任，全方位強化ESG布局，不斷加強可持續高質量發展的續航能力。

??01 銷售

??業績同比增長52.8%
一二線城市占比超過9成

??2021年上半年，合景泰富累計預售金額561.8億元、預售面積286.6萬平方米，分別同比增長52.8%、30.3%。2021年合景泰富全年銷售目標1240億元，同比增長20%，從銷售進度來看，1-7月的目標完成率已達52%。從供貨安排來看，下半年將推出多個臻系列高端豪宅項目，包括廣州臻溋 ? 名鑄、廣州臻頤府等項目，助力其完成全年目標。

??從上半年業績來源來看，長三角區域和粵港澳大灣區是兩大主力貢獻區，目前在售130個項目中，43%來自粵港澳大灣區，31%來自長三角區域，合計占比達74%，粵港澳和長三角是規模最大的兩個城市群，經濟發展水平高且人口規模龐大，支撐房地產市場發展，合景泰富深耕這兩大區域的效益也在業績增長上體現出來。另外，從城市方面來看，以一二線城市為主，業績貢獻超過九成。高能級城市項目去化具備較好的需求支撐，在外部條件上利好銷售業績實現。

??02 投資

??拿地表現謹慎
新增土地權益比達72%

??今年上半年，合景泰富通過招拍掛分別在廣州、天津各獲1幅地，總計建面51萬平方米，土地成本為13億元。新增土地權益比為72%，企業應占建面37萬平方米，權益土地成本為9億元，并表比例達100%。

??整體來說，合景泰富保證了較高的權益占比和并表比例，投資質量較高。另外上半年不少規模企業都將更多的資金投入在集中供地中，在40%投銷比限制下，部分企業或放緩投資節奏、調整投資策略，下半年隨著22成土拍規則改變，地價走低。合景泰富土地投拓上審慎穩健，堅持以適合自身發展的節奏拿地，并綜合運用招拍掛、合作開發、收并購、產業引入、城市更新等多多重模式獲取新項目，多元化拿地夯實土儲。

??截至報告期末，合景泰富共擁有177個項目，分布于內地及香港41座城市，土地儲備權益建筑面積約1594萬平方米，總建筑面積約2317萬平方米，主要布局在粵港澳大灣區、長三角區域，未來銷售規模與增長質量都具備一定保障。

??另外，城市更新作為合景泰富重要賽道，多個舊改項目取得新突破，持續推進城市三舊改造進程。目前，集團已成功中標三個舊村改造項目的合作主體資格，分別是廣州市天河區吉山村、廣州市黃埔區雙沙村、廣州市增城區石下村。合景泰富持續深耕大灣區舊改，這也為其提供了豐富的土儲支撐。

??03 盈利

??營收與去年同期持平
利潤率保持在行業高位區

??合景泰富上半年總營收129.74億元，較2020年同期（以下均為經重述）增加0.3%。毛利潤39.0億元，同比減少6.7%。凈利潤28.53億元，同比下降19.3%。從利潤率來看，毛利率為30.1%，凈利率為22.0%，分別同比下降1.2個百分點、5.3分百分點，盡管盈利指標有所下降，但盈利水平在行業仍處于高位。

當前，毛利率下降是行業趨勢，合景泰富仍保持了較強了盈利能力，這也得益于企業高收益性的商業布局，以及前期價格較低的土地儲備積累。未來，企業地產開發主業的盈利表現主要還是看土地成本、銷管費用的管控。

??04 償債

??現金流充足
下半年有望進入綠檔

??合景泰富的融資主要來自銀行及其他貸款、優先票據及境內公司債券，整體成本較低為6.1%。截至2021年6月30日，總有息負債為807.94億元，其中一年內到期債務235.01億元,占比29.1%。總持有現金流473.0億元，現金短債比為達到2倍，可以完全覆蓋短期債務，流動性較強。此外，凈負債率為54.1%，較2020年末61.7%進一步下降7.6個百分點，保持在低位區。剔除預收賬款的資產負債率為71.8%，較2020年末75.1%有所優化，離達標僅一步之遙。目前政策出臺密集，財務安全為重中之重，進入綠檔對于企業融資、投資都將有所幫助，合景泰富也在加快調整，下半年有望進入綠檔。