??追求有質(zhì)量增長，堅持“1+1+X”布局策略，債務持續(xù)優(yōu)化轉(zhuǎn)入黃檔。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??核心觀點

??【半年銷售增速30.4%，省外銷售穩(wěn)步提升】上半年祥生控股集團實現(xiàn)權(quán)益銷售金額496.8億元，同比增長30.4%。管理層在業(yè)績會表示，祥生不會盲目地追求規(guī)模，有質(zhì)量的規(guī)模增長將會是公司未來一段時間發(fā)展的戰(zhàn)略方向。企業(yè)重點布局的“1+1”，即浙江省和泛長三角區(qū)域仍然存貢獻了9成的業(yè)績。其中浙江省銷售貢獻率有所下降，但依然超五成。泛長三角地區(qū)銷售提升，其中合肥貢獻占比居前，達到了7%，泛長三角以外城市中，呼和浩特一城對企業(yè)的貢獻占比達4.8%。

??【堅持多元拿地策略，圍繞長三角積極納儲】憑借招拍掛、收并購以及合作開發(fā)、城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的多元拿地方式共新增18幅土地，新增土儲權(quán)益總價175.9億元，權(quán)益建面287.4萬平方米。以權(quán)益口徑計，企業(yè)上半年拿地銷售比為0.38，參考TOP50房企全口徑平均拿地銷售比0.30來看，上半年祥生控股集團拿地較為積極。布局上，企業(yè)始終堅持“1+1+X”的策略，上半年拿地均位于浙江省和泛長三角區(qū)域，其中浙江省更是占比達到了84%，相較2020年而言提升了近15個百分點。

??【滿足2-3年所需，近9成集中浙江及泛長三角】截止至2021年中，祥生控股集團共擁有約為2294.6萬平方米的土地儲備，按照企業(yè)2020年及2021年上半年的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)2-3年左右去化需求。區(qū)域布局上，浙江省占比50.2%，其他泛長三角區(qū)域36.9%，合計占比接近9成。

??【收入增長平穩(wěn)，合聯(lián)營項目兌現(xiàn)業(yè)績推高凈利】上半年祥生控股集團實現(xiàn)總營收158.9億元，同比增長19.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)務收入157.7億元，同比增長19.7%，貢獻了企業(yè)99.2%的營收。實現(xiàn)毛利潤28.6億元，較去年同期提升19.3%，整體毛利率18.0%，與2020年基本持平。凈利潤9.7億元，同比增長135.6%，一方面是由于企業(yè)費效管控效果顯現(xiàn)，另一方面是由于企業(yè)合聯(lián)營項目開始兌現(xiàn)業(yè)績，推動凈利潤上漲。與此同時，上半年企業(yè)實現(xiàn)歸母凈利潤5.3億元，歸母凈利潤占總凈利潤的比例為56%。

??【企業(yè)轉(zhuǎn)入黃檔，非銀占比仍需調(diào)整】截止至2021年中，祥生控股集團現(xiàn)金短債比得到進一步優(yōu)化至1.23，維持在綠檔水平。長短債比為1.09，未來仍需提升。凈負債率為96.6%，成功降至三道紅線監(jiān)管要求之下，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率為79.4%，距離監(jiān)管要求的70%仍有一段距離。目前企業(yè)三道紅線指標有兩項已經(jīng)達標，成功轉(zhuǎn)入黃檔。融資成本方面也在持續(xù)優(yōu)化，相較期初再度下降0.5個百分點至8.6%，但8月新發(fā)美元債利率達到12%，且截止至年中非銀融資占比過半，未來仍需著力調(diào)整。

??01 銷售

??半年銷售增速30.4%

??省外銷售穩(wěn)步提升上半年業(yè)績增速30.4%，以有質(zhì)量的規(guī)模增長為戰(zhàn)略方向。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2021年上半年祥生控股集團實現(xiàn)權(quán)益銷售金額496.8億元，同比增長30.4%，權(quán)益銷售面積376.4萬平方米，同比增長28.3%。針對規(guī)模的問題，管理層在業(yè)績會表示，祥生不會盲目地追求規(guī)模，有質(zhì)量的規(guī)模增長將會是公司未來一段時間發(fā)展的戰(zhàn)略方向。

??浙江省銷售貢獻仍超五成，省外銷售穩(wěn)步提升。從企業(yè)披露的銷售金額分布來看，企業(yè)重點布局的“1+1”，即浙江省和泛長三角區(qū)域仍然存貢獻了9成的業(yè)績。其中浙江省內(nèi)的紹興、杭州仍是企業(yè)銷售貢獻最為突出的城市，分別實現(xiàn)了88.1和72.9億元的銷售額，合計占企業(yè)銷售總額比例達32.4%。泛長三角地區(qū)（包含上海市、山東省、江蘇省、安徽省以及江西省）中企業(yè)2020年新進的合肥貢獻占比居前，達到了7%。泛長三角以外城市中，呼和浩特一城對企業(yè)的貢獻占比達4.8%。

??02 投資

??堅持多元拿地策略

??圍繞長三角積極納儲

??權(quán)益拿地銷售比0.38，投資力度態(tài)度積極，新增土儲超8成位于浙江省。2021年上半年祥生控股集團憑借招拍掛、收并購以及合作開發(fā)、城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的多元拿地方式共新增18幅土地，新增土儲權(quán)益總價175.9億元，權(quán)益土儲建面287.4萬平方米。以權(quán)益口徑計，企業(yè)上半年拿地銷售比為0.38，參考TOP50房企全口徑平均拿地銷售比0.30來看，上半年祥生控股集團拿地較為積極。在投資布局上，企業(yè)始終堅持“1+1+X”的策略，即立足浙江省，深耕長三角，并選擇性布局高增長的潛力城市，上半年拿地均位于浙江省和泛長三角區(qū)域，其中浙江省更是占比達到了84%，相較2020年而言提升了近15個百分點。 

??03 土儲

??滿足2-3年所需
近9成集中浙江及泛長三角

??深耕泛長三角區(qū)域，土儲可滿足2-3年左右去化需求。截止至2021年中，祥生控股集團共擁有約為2294.6萬平方米的土地儲備，較期初略有下降，按照企業(yè)2020年及2021年上半年的銷售去化速度推算，可以滿足企業(yè)2-3年左右去化需求。區(qū)域布局上集中在以浙江省為中心的泛長三角區(qū)域，按權(quán)益建筑面積口徑，浙江省占比50.2%，其他泛長三角區(qū)域36.9%，合計占比接近9成。

??04 盈利

??收入增長平穩(wěn)
合聯(lián)營項目兌現(xiàn)業(yè)績推高凈利

??各項業(yè)務發(fā)展平穩(wěn)，地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入穩(wěn)步增長。2021年上半年祥生控股集團實現(xiàn)總營收158.9億元，同比增長19.6%，其中房地產(chǎn)業(yè)務收入157.7億元，同比增長19.7%，貢獻了企業(yè)99.2%的營收。上半年企業(yè)多元業(yè)務發(fā)展平穩(wěn)，收入基本與2020年上半年持平，占整體營收的比例仍然較低。

??費效管控加強，合聯(lián)營業(yè)績兌現(xiàn)推動凈利潤增長1.36倍，但整體盈利能力仍有待提升。上半年祥生控股集團實現(xiàn)毛利潤28.6億元，較去年同期提升19.3%，整體毛利率18.0%，與2020年基本持平，但與行業(yè)平均水平還有一定距離。凈利潤9.7億元，同比增長135.6%，一方面是由于企業(yè)費效管控效果顯現(xiàn)，另一方面是由于企業(yè)合聯(lián)營項目開始兌現(xiàn)業(yè)績，推動凈利潤上漲，不過企業(yè)整體凈利率仍為6.1%，未來仍需發(fā)力提升。持續(xù)擴大的合作力度攤薄了企業(yè)的歸母利潤，上半年企業(yè)實現(xiàn)歸母凈利潤5.3億元，歸母凈利潤占總凈利的比重為55%。管理層在業(yè)績會上表示，一方面企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)單價正在提升，另一方面，企業(yè)的建安成本和財務成本都有所下降，因此對企業(yè)未來毛利率上升有信心，而合聯(lián)營項目收益的增加，和費效管控效果的顯現(xiàn)也會幫助企業(yè)提升凈利率水平。

??05 償債

??企業(yè)轉(zhuǎn)入黃檔
長短債比仍需優(yōu)化

??現(xiàn)金短債比進一步提升至1.23，維持綠檔，長短債比1.09仍需著力優(yōu)化。截止至2021年中，祥生控股集團共持有現(xiàn)金273.2億元，較期初上升12.4%，持有現(xiàn)金增加之下現(xiàn)金短債比得到進一步優(yōu)化至1.23，維持在綠檔水平，短期內(nèi)無償債壓力。長短債比方面與期初基本持平為1.09，管理層在業(yè)績會上表示未來將會繼續(xù)優(yōu)化融資渠道，通過和金融機構(gòu)建立長期的融資安排，優(yōu)化債務的期限結(jié)構(gòu)。應付類債務[1]規(guī)模控制良好。近年祥生持續(xù)擴大合作力度，其合作杠桿也有明顯提升。但在應付類債務控制上表現(xiàn)良好，整體應付類債務總額/有息債務比例為62.2%，優(yōu)于2020年行業(yè)平均的96.6%；且應付貿(mào)易賬款及應付票據(jù)/有息債務比例僅為16.0%，也好于2020年底行業(yè)平均的45.0%，應付類債務規(guī)模較小。[1]應付類債務包含：應付貿(mào)易賬款及票據(jù)、應付合作方及股東關聯(lián)方款項以及其他應付類債務

??凈負債率成功轉(zhuǎn)綠，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率持續(xù)優(yōu)化但目前仍未達標。截止至2021年中，祥生控股集團的凈負債率為96.6%，成功降至三道紅線監(jiān)管要求之下，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率也維持下降趨勢，截止至2021年中為79.4%，不過距離監(jiān)管要求的70%仍有一段距離。目前企業(yè)三道紅線指標有兩項已經(jīng)達標，成功轉(zhuǎn)入黃檔。

??融資成本優(yōu)化至8.6%，非銀融資占比過半。截止至2021年中期，祥生控股集團的平均融資成本相較期初再度下降0.5個百分點至8.6%，不過需要關注的是8月企業(yè)發(fā)行的2億美元債利率為12%，成本偏高。融資結(jié)構(gòu)方面，截止至2021年中，祥生控股集團的銀行貸款占比為38.1%，其他貸款占比11.2%，優(yōu)先票據(jù)及公司債等占比超過一半，未來可提升銀行貸款比重，以降低融資成本。