??2021年房企和房企旗下公司的上市情況可謂是殊途同歸，由于下半年以來房地產行業流動性危機頻發，原本上市渠道較為順暢的房企旗下公司的上市在8月之后也和房企一樣近乎歸零。在這個背景之下，行業的收并購機會開始浮現，未來可能引發一輪并購潮。

??房企上市遇冷

??排隊企業規模較小以及行業流動性危機是主因

??2018年以來房企融資環境持續收緊，赴港上市成為了未上市中小房企較為青睞的融資方法，在獲得一筆直接投資的同時進一步拓寬融資渠道，以維持企業未來的流動性。因此2018年-2020年每年成功完成IPO的房企都在6家左右，形成了新一輪的上市潮。

??進入2021年之后，房企的上市潮戛然而止，全年僅有三巽控股一家企業成功上市。截至2021年12月28日，年內遞交招股書的7家房企中，僅有新星宇控股、方直集團、天鴻中國以及合能控股4家企業的招股書仍在有效期內；有3家在第一輪招股書過期后就暫時放棄了，加上前幾年提交未獲批的，這類企業有8家。

??房企上市遇冷，究其原因，一方面，規模較大的企業基本都已經完成了上市，根據克而瑞發布的《2021年1-11月中國房地產企業銷售百強排行榜》，全口徑銷售規模百強企業中90%的企業都已經完成了上市，還沒有上市的企業基本也都在70名以后。而當前在港交所排隊上市的房企規模都相對較小，總土儲規模都在500萬平米以下，其中天鴻中國甚至不足百萬。另一方面，隨著2021年開始部分房企的流動性危機逐漸曝出，資本市場對于房地產行業的投資更趨謹慎，因此港交所也收緊了對房企上市的審批，房企招股書難以在6個月有效期內獲得通過，這也讓更多房企暫時放棄嘗試上市。

??房企物管公司上市遇到斷檔

??小規模公司上市難度加大

??與遇冷的房企IPO相比，房企旗下公司的上市相對而言更加順暢。2021年全年共有14家企業完成了上市，和2020年的差距并不是很大，其中除了建業集團的代建板塊中原建業之外都是物管公司。自從2018年開始，隨著房企融資環境的收緊，越來越多的房企開始考慮推進旗下板塊上市，為集團增加融資渠道，因此房企旗下公司的上市潮持續不斷，遞交招股書的企業數量也持續增加，2021年甚至達到了30個，是近年來的頂峰。

??但是從房企旗下公司在2021年各月完成IPO以及遞交招股書的情況來看，8月以后這些企業的上市還是遇到了斷檔，無論是IPO成功的企業數量還是遞交招股書的企業個數都大幅減少。出現這種情況的主要原因仍是房企的流動性危機帶來的影響，資本市場對于房企旗下公司的上市越發謹慎，再加上部分企業還有可能與上游房企存在關聯交易賬目不清以及資金占用等問題，也受到了港交所及監管方面的重點審核。

??由此可見，雖然2021年房企仍然在積極推進旗下板塊的上市，但是從當前的趨勢來看資本市場的反饋并不良好，再加上2022年開始港交所對上市企業基礎盈利門檻提高的60%新規將正式施行，規模較小的房企旗下公司的上市將會越發艱難，未來是否還會出現上市潮還有待觀察。

??部分房企流動性承壓

??物管收并購規模大幅增加

??由于旗下物管公司上市難度加大，再加上集團的資金承壓，急需短期資金救火，因此部分房企開始出售旗下物業板塊股權以回籠資金。比如新力在12月27日宣布將新力物業旗下的江西悅生活裝飾工程100%股權轉讓予上海沐洹實業、熊星星。

??在這種背景下，大型物管企業也開始加緊收并購擴張的步伐。以碧桂園服務為例，其在年內進行了多次增發配股融得了大量資金，然后上演了多次“大魚吃大魚”的大型收購案，比如在年初以49.64億元收購藍光嘉寶服務，到9月以不到100億元收購富力物業物管業務，再到向彩生活以33億元收購鄰里樂100%股權，企業的收并購擴張可謂一騎絕塵。除了碧桂園服務之外，其他資金情況較好的物管企業也在2021年抓緊機會加速了收并購擴張的步伐，這也就導致物管行業2021年收并購事件涉及金額高達382億元，遠遠超過過去幾年。

??整體來看：2021年由于部分房企流動性危機的爆發，資本市場對于房地產以及相關行業的上市越發謹慎，房企的IPO近乎歸零，同時房企旗下公司的上市在8月之后也近乎斷檔。在這個背景下，物管行業以及房地產行業的收并購機會都將開始增加，再加上央行和銀保監會在12月20日聯合印發了《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行業金融機構重點支持優質的房地產企業兼并收購一些出現風險和經營困難的大型房地產企業的優質項目，一定程度上為未來房地產行業間的收并購提供了彈藥，未來部分資金情況較好的大型房企和物管企業都可以抓緊機會收并購擴張，行業集中度可能會有所提升。