??核心觀點

??【估算銷售業(yè)績200多億元，下半年業(yè)績依然承壓】2022年上半年榮盛發(fā)展沒有公布其銷售業(yè)績。根據(jù)經(jīng)營性現(xiàn)金流量表的銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金來粗略估算榮盛發(fā)展的并表率約為64.1%，由此估算其2022上半年的銷售業(yè)績約200多億元。且當(dāng)前環(huán)渤海區(qū)域尤其是環(huán)京市場依然低迷，雖然在調(diào)控政策松弛的情況下，8月部分城市樓市成交已現(xiàn)筑底回暖信號，但是否具有持續(xù)性仍需觀察，總體來說榮盛下半年銷售依然面臨較大壓力。

??【上半年僅新增1幅地塊，總土儲區(qū)域調(diào)整緩慢】2022年上半年榮盛發(fā)展只在河北滄州拿了1幅地塊，該地塊計容建面為3.02萬平方米，土地總價款0.64億元，權(quán)益比例48.6%，權(quán)益對價0.31億元。截至2022年上半年底，榮盛發(fā)展的總土儲建面約3254萬平方米，相較年初下降6.2個百分點，結(jié)合企業(yè)過往銷售業(yè)績及上半年預(yù)估銷售面積推算，目前的土儲總量可以滿足企業(yè)未來3年左右的發(fā)展需求。總土儲中河北省的土儲在省域占比中最高，雖然較年初下降了1.7個百分點，但仍達(dá)到41.6%，在目前環(huán)京區(qū)域雖然個別城市通過短期以價換量有回暖跡象，但整體熱度仍然低位運行，榮盛發(fā)展抗風(fēng)險情況較難出現(xiàn)樂觀預(yù)期。

??【營收下滑，從2021年起持續(xù)虧損】2022年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入145.0億元，同比下降57.6%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收127.6億元，占營業(yè)收入比重達(dá)88.03%，相較去年同期下降4.2個百分點，主要原因是期內(nèi)結(jié)算項目同比降幅較大。毛利率水平為7.0%，較去年同期下降18.9個百分點；歸母凈利率為-15.5%，下降22.9個百分點。利率和歸母凈利率較毛利率虧損更高，一是由于三費比率同比增長8.2個百分點至18.0%。二是計提減值準(zhǔn)備金額上升，其中信用減值損失4.4億元，資產(chǎn)減值損失3.9億元，整體達(dá)到了8.3億元，較去年同期增長了4.3倍。在目前河北省樓市目前多是以價換量的情況下，已計提的存貨跌價未來大幅回轉(zhuǎn)的可能性較低。

??【短期債務(wù)風(fēng)險高，“三道紅線”處于橙檔】截止到2022年上半年末，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金149.3億元，現(xiàn)金短債比0.5，不符合“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；長短債比相較期初下降至0.6，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化。且需要關(guān)注的是，截止至2022年上半年末，榮盛發(fā)展應(yīng)付票據(jù)總額仍有20.9億元，短期內(nèi)債務(wù)風(fēng)險較高。凈負(fù)債率為76.3%，較年初下降1.9個百分點。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為75.4%，超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于橙檔水平。

??【多元營收占比上升，物業(yè)是唯一增長板塊】整體來看，2022年上半年企業(yè)多元化營收實現(xiàn)17.36億元，占比12.0%，較2021年同期上升4.2個百分點。其中只有物業(yè)板塊實現(xiàn)同比增長9.5%至8.11億元，其他板塊營收都下滑，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)同比下滑了93.4%至0.5億元。

??01

??銷售

??估算銷售業(yè)績200多億元

??下半年業(yè)績依然承壓

??估算上半年銷售業(yè)績估計為200多億元。2022年上半年榮盛發(fā)展沒有公布其銷售業(yè)績。根據(jù)經(jīng)營性現(xiàn)金流量表的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”來粗略估算榮盛發(fā)展的并表率，由2018年-2021年加表率在55%-70%之間。上半年榮盛發(fā)展的銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為167.0億元，由此估算其2022上半年的銷售業(yè)績約為200多億元。且當(dāng)前環(huán)渤海區(qū)域尤其是環(huán)京市場依然低迷，雖然在調(diào)控政策松弛的情況下，8月部分城市樓市成交已現(xiàn)筑底回暖信號，但是否具有持續(xù)性仍需觀察，總體來說榮盛下半年銷售依然面臨較大壓力。

??02

??投資

??上半年僅新增1幅地塊

??總土儲區(qū)域調(diào)整緩慢

??上半年拿地幾乎停滯。2022年上半年榮盛發(fā)展只在河北滄州拿了1幅地塊，該地塊計容建面為3.02萬平方米，土地總價款0.64億元，權(quán)益比例48.6%，權(quán)益對價0.31億元。實際上榮盛發(fā)展從去年下半年開始投資拿地就幾乎停滯。

??總土儲存量能保證至少3年開發(fā)需求。截至2022年上半年底，榮盛發(fā)展的總土儲建面約3254萬平方米，相較年初下降6.2個百分點，雖然榮盛發(fā)展沒有公布上半年銷售面積，但是結(jié)合企業(yè)過往銷售業(yè)績及上半年估計銷售面積推算，目前的土儲總量至少可以滿足企業(yè)未來3年左右的發(fā)展需求。

??區(qū)域分布調(diào)整緩慢，與年初相差不大。雖然榮盛發(fā)展此前一直也在積極調(diào)整土儲結(jié)構(gòu)，盡量平滑風(fēng)險。但環(huán)渤海區(qū)域依然是企業(yè)發(fā)展的大本營，尤其是河北省的土儲在省域占比中最高，雖然較年初下降了1.7個百分點，但達(dá)到41.6%，在目前環(huán)京區(qū)域雖然個別城市通過短期以價換量有回暖跡象，但整體熱度仍然低位運行，榮盛發(fā)展抗風(fēng)險情況較難出現(xiàn)樂觀預(yù)期。

??03

??營利

??營收下滑近六成

??從2021年起持續(xù)虧損

??營收降幅近六成，地產(chǎn)板塊貢獻(xiàn)88%。2022年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入145.0億元，同比下降57.6%，主要原因是期內(nèi)結(jié)算項目同比降幅較大。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收127.6億元，占營業(yè)收入比重達(dá)88.03%，相較去年同期下降4.2個百分點。除了物業(yè)服務(wù)營收同比增長9.5%達(dá)8.1億元，酒店、產(chǎn)業(yè)園和其他營收都在下滑，其中產(chǎn)業(yè)園收入較去年同期下滑超9成，業(yè)務(wù)萎縮嚴(yán)重。

??凈利潤持續(xù)虧損，財務(wù)費用率大幅上升。2022年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)毛利潤10.11億元，歸母凈利潤虧損22.5億元。為促回款，部分項目還通過一定程度的以價換量，實現(xiàn)項目去化，在利潤率面臨下行壓力的行業(yè)趨勢下，加劇了毛利率下降，毛利率水平為7.0%，較去年同期下降18.9個百分點；歸母凈利率為-15.5%，下降22.9個百分點。企業(yè)的毛利率和歸母凈利率水平自2018年持續(xù)下滑，凈利率到2021年出現(xiàn)上市以來首次虧損，2022年上半年虧損更加嚴(yán)重。

??凈利率和歸母凈利率較毛利率虧損更高。一是由于三費比率同比增長8.2個百分點至18.0%，其中上升最快的是財務(wù)成本，財務(wù)費用率同比增長4.4%。二是計提減值準(zhǔn)備金額上升，其中信用減值損失4.4億元，資產(chǎn)減值損失3.9億元，整體達(dá)到了8.3億元，較去年同期增長了4.3倍。而截止到22年中期，榮盛存貨跌價準(zhǔn)備依然達(dá)到34億元，在目前河北省樓市目前多是以價換量的情況下，已計提的存貨跌價未來大幅回轉(zhuǎn)的可能性較低。

??04

??負(fù)債

??短期債務(wù)風(fēng)險高

??“三道紅線”處于橙檔

??債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化，短期債務(wù)風(fēng)險再上升。截止到2022年上半年末，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金149.3億元，較期初下降24.2%。現(xiàn)金短債比0.5，較年初下降0.3，不符合“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；長短債比相較期初下降至0.6，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)惡化。且需要關(guān)注的是，截止至2022年上半年末，榮盛發(fā)展應(yīng)付票據(jù)總額仍有20.9億元，短期內(nèi)債務(wù)風(fēng)險較高。

??凈負(fù)債率稍有下降，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍然超過監(jiān)管要求。截止至2022年上半年底，企業(yè)凈負(fù)債率為76.3%，較年初下降1.9個百分點。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為75.4%，超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于橙檔水平。此外其應(yīng)付賬款中還有逾期未兌付票據(jù)33.6億元；公司還披露截至8月31日擔(dān)保總額453.3億元，占最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的 113.78%，也需要警惕擔(dān)保風(fēng)險。

??

??05

??多元化

??多元營收占比上升

??物業(yè)是唯一增長板塊

       物業(yè)營收同比增長，產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)大幅萎縮。目前榮盛發(fā)展已基本形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，以康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)為支柱，以實業(yè)、設(shè)計、酒店、商管、互聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)專業(yè)公司為輔助支撐的業(yè)務(wù)發(fā)展格局。整體來看，2022年上半年企業(yè)多元化營收實現(xiàn)17.36億元，占比12.0%，較2021年同期上升4.2個百分點。其中只有物業(yè)板塊實現(xiàn)同比增長9.5%至8.11億元，其他板塊營收都下滑，尤其是產(chǎn)業(yè)園區(qū)同比下滑了93.4%至0.5億元。