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??核心觀點

??【2022年表現優于行業平均，華東、華北是業績貢獻主力】2022年，華潤置地實現簽約銷售金額3013.3億元，同比降低4.6%。在市場下行、企業增速放緩的行業背景下，2022年華潤置地雖然未能達成保持業績增長的預期，但其全年的銷售表現和同比增速還是明顯優于規模房企整體水平，年末全口徑和權益口徑的銷售金額排名分別提升至行業第四和第五位。

??【一二線城市投資占比逾9成，總土地儲備充裕】2022年，華潤置地新獲取項目71個，新增土地投資總地價1442.3億元、新增土地總計容建筑面積1095萬平方米。新增投資中，一二線城市投資權益地價占比92%、總可售貨值占比90%。截至2022年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達6478萬平方米，土地儲備充裕、布局結構相對優質，可滿足未來3-4年的發展需求。

??【利潤規模、盈利指標同比回落，但仍處于行業領先水平】2022年，華潤置地實現營業收入2070.6億元，同比降低2.4%；凈利潤323.7億元、歸母凈利潤280.9億元，分別同比降低13.4%和13.3%。凈利率15.6%、歸母凈利率13.6%，同比也分別降低了2個和1.7個百分點。在行業整體利潤空間承壓、地產開發企業盈利能力持續下行的行業背景下，華潤置地雖然近年來的各項盈利指標也表現出一定的回落，但仍處于行業比較領先的水平。

??【融資成本維持行業低位，保持投資級信用評級】截至2022年末，華潤置地持有現金974.7億元，較2021年末減少112.8億元；現金短債比1.59，較上年同期降低0.4；凈負債率提升8.4個百分點至38.8%；剔除預收款后的資產負債率微降1.4個百分點至59%。“三道紅線”保持綠檔達標，財務水平穩健。截至2022年末，華潤置地加權平均融資成本僅上升4個基點至3.75%，維持在行業較低水平，平均債務期限拉長至5.4年。

??【穩步推進“3+1”業務，萬象生活規模效益雙增長】2022年，華潤置地積極推動“3+1”業務的深化融合和協同發展，經常性收入絕對值及收益占比持續提升。經營性不動產、輕資產管理等多元化業務協同主業，為長期跨周期發展打下堅實基礎。其中，經營性不動產業務方面，還原減租影響，租金收入193億元，按年增長10.5%。輕資產管理業務上，萬象生活全年實現營業額120.2億元，同比增長35.4%；核心凈利潤22.3億元，按年增長30.7%，實現規模效益雙增長。

       01銷售

??2022年表現優于行業平均

??華東、華北是業績貢獻主力

??2022年，華潤置地實現簽約銷售金額3013.3億元，簽約銷售面積1425萬平方米，分別同比降低4.6%和18.8%；權益簽約銷售金額2088.1億元，銷售權益比例約為69.3%。在市場下行、企業增速放緩的行業背景下，2022年華潤置地雖然未能達成保持業績增長的預期，但其全年的銷售表現和同比增速還是明顯優于規模房企整體水平，年末全口徑和權益口徑的銷售金額排名分別提升至行業第四和第五位。2023年，華潤置地總可售貨源達5384億元，略高于2022年，且其中89%位于一二線高能級城市，計劃下半年新推供貨更為集中。

??從銷售區域結構來看，2022年華潤置地華東大區的銷售貢獻度明顯提升，銷售金額同比增長30.7%至962.7億元，銷售金額和銷售面積占比較2021年分別提升8.6和6.7個百分點至31.9%和24.8%。華北大區也依舊是華潤置地銷售業績貢獻的主力，銷售金額和銷售面積占比分別達到22.7%和17.3%。而深圳大區2022年的銷售金額則大幅降低49.7%至317.3億元，銷售金額占比也下降9.4個百分點至10.5%。分城市能級來看，2022年華潤置地一二線城市的簽約銷售占比提升至87%，其中前十城市簽約占比同比提升11個百分點至61%，銷售業績貢獻更為集中。

??02投資

??一二線城市投資占比逾9成

??總土地儲備充裕

??2022年，華潤置地新獲取項目71個，其中多元化拿地項目數量占比37%；新增土地投資總地價1442.3億元、權益地價1102億元，權益比76%；新增土地總計容建筑面積1095萬平方米，權益面積789萬平方米。并在深圳、合肥、南京、東莞、廈門、三亞等地獲取6個商業綜合體項目。新增投資中，一二線城市投資權益地價占比92%、總可售貨值占比90%，其中一線城市項目占比較2021年有明顯提升。

??截至2022年末，華潤置地總土地儲備建筑面積達6478萬平方米，權益土地儲備建筑面積4584萬平方米，權益比約70.8%。其中，開發物業土地儲備面積5491萬平方米，權益面積3902萬平方米，一二線城市面積占比71%；投資物業土地儲備面積987萬平方米，權益面積682萬平方米，一二線城市面積占比78%。土地儲備充裕、布局結構相對優質，可滿足未來3-4年的發展需求。

??03盈利

??利潤規模、盈利指標同比回落

??但仍處于行業領先水平

??2022年，華潤置地實現營業收入2070.6億元、毛利潤542.9億元，分別同比降低2.4%和5.1%。凈利潤323.7億元、歸母凈利潤280.9億元，分別同比降低13.4%和13.3%。其中，開發業務結算收入1761.6億元，同比下降4.2%。從盈利指標來看，2022年華潤置地毛利率為26.2%，同比降低0.7個百分點；凈利率15.6%、歸母凈利率13.6%，同比也分別降低了2個和1.7個百分點。綜合來看，在行業整體利潤空間承壓、地產開發企業盈利能力持續下行的行業背景下，華潤置地雖然近年來的各項盈利指標也表現出一定的回落，但仍處于行業比較領先的水平。

??04負債

??融資成本維持行業低位

??保持投資級信用評級

??截至2022年末，華潤置地持有現金974.7億元，較2021年末減少112.8億元；現金短債比1.59，較上年同期降低0.4；長短期債務比2.54，同比提升0.25；凈負債率提升8.4個百分點至38.8%；剔除預收款后的資產負債率微降1.4個百分點至59%。“三道紅線”保持綠檔達標，財務水平穩健。

??2022年，華潤置地以公司債、中期票據及資產支持專項計劃等方式，合計融資391億元，其中發行公司債和中票310億元（3年期平均成本2.83%，5年期3.26%）。另依托沈陽鐵西萬象匯、北京華潤大廈及石家莊萬象城，成功發行三單商業地產抵押貸款支持證券（CMBS），總計81億元，平均融資成本3.44%，其中石家莊萬象城為行業首單10年期CMBS，規模30億元。截至2022年末，華潤置地加權平均融資成本僅上升4個基點至3.75%，維持在行業較低水平，平均債務期限拉長至5.4年。標普、穆迪及惠譽維持華潤置地Baa1/BBB+投資級信用評級及穩定展望。

??05多元化

??穩步推進“3+1”業務

??萬象生活規模效益雙增長

??2022年，華潤置地積極推動“3+1”業務的深化融合和協同發展，即開發銷售業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務加上生態圈要素型業務。經常性收入絕對值及收益占比持續提升，凸顯跨周期發展實力。

??其中，經營性不動產業務方面，2022年華潤置地秉持長期主義，與租戶共克時艱，減免符合條件的租戶租金共計約25.2億元。還原減租影響，租金收入193億元，按年增長10.5%，收益占比提升1個百分點9.2%，其中，購物中心租金收入占比升至82%，寫字樓及酒店業務營業額分別占比11%及7%。截至2022年末，華潤置地經營性不動產公允值2379億元，年內優質項目獲取帶動購物中心占比提升至79%，寫字樓占比14%。

??輕資產管理業務上，萬象生活于上市兩周年之際晉升恒生指數成份股，市場影響力與美譽度持續增強。全年實現營業額120.2億元，同比增長35.4%；核心凈利潤22.3億元，按年增長30.7%。截至2022年末，商管業務在營購物中心數量增至86個，面積達920萬平方米；寫字樓物業在管項目145個，在管面積1050萬平米；物管在管面積增長87.3%至2.9億平方米，其中第三方在管面積提升至57.6%；年內新增第三方面積同比大幅增長297.4%，其中收并購面積貢獻占比達75.9%，全渠道市場化發展能力凸顯。

??整體來看，華潤置地經營性不動產、輕資產管理等多元化業務協同主業，為長期跨周期發展打下堅實基礎。一方面，華潤置地經營性不動產業務在母公司的資源帶動下，有著較強的規模與先發優勢；另一方面，華潤萬象生活2022年實現規模效益雙增長，有利于帶動未來整體業績提升。