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??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績(jī)同比降幅優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)，華中業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)下降8個(gè)百分點(diǎn)】2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)全口徑銷售金額1002.9億元，同比下降26.4%，好于TOP20強(qiáng)房企的29.9%降幅；銷售面積615.4萬(wàn)方，同比下降19.8%。包含車位的整體銷售均價(jià)16297元/平方米，同比下降8.2%。北京區(qū)域取代華東區(qū)域，重新取得銷售金額占比最高的位置，占比為25.7%，同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，華東區(qū)域則下滑近8個(gè)百分點(diǎn)至17.5%。 

??【新增土儲(chǔ)66.8萬(wàn)平方米，拿地銷售比約0.05】2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增7幅地，新增土儲(chǔ)建面66.8萬(wàn)平方米，同比下降87%。新增土儲(chǔ)均價(jià)7800元/平方米，同比上升10.9%。按照7800元/平米的土地成本，2022年新增土地金額52.1億元。從拿地銷售比來(lái)看，拿地銷售比達(dá)到了0.05，低于百?gòu)?qiáng)房企0.18平均值，新增拿地幾乎停滯。拿地建面權(quán)益比為72.5%，同比上升15.4個(gè)百分點(diǎn)。

??【總土儲(chǔ)下降近2成，權(quán)益占比52.6%】由于2022年投資全面收縮，2022年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)建面為4298萬(wàn)平方米，較2021年末下降19.1%。從權(quán)益來(lái)看，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)權(quán)益52.6%，同比下滑1個(gè)百分點(diǎn)。從遠(yuǎn)洋的以往銷售規(guī)模推算，其消化周期約為4-5年左右，土地儲(chǔ)備充沛。北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)占比達(dá)到47%，約占半數(shù)；一二線城市土儲(chǔ)占比超7成。 

??【凈利潤(rùn)首次虧損，計(jì)提減值準(zhǔn)備超50億】2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入461.3億元，同比下降28.2%，其中房地產(chǎn)物業(yè)銷售收入371.3億元，同比下降32.6%。毛利潤(rùn)23.8億元，同比下降79%；毛利率5.2%，同比下降12.4個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)虧損156.5億元，而2021年全年凈利潤(rùn)50.9億元。造成凈利潤(rùn)虧損有多方面的原因：其一，土地成本攀升，盈利空間進(jìn)一步壓縮，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年總土儲(chǔ)樓板價(jià)/售價(jià)比[ 樓板價(jià)/售價(jià)比=當(dāng)期期末總土儲(chǔ)樓板價(jià)/當(dāng)期銷售均價(jià)]由2018年的0.33上升至0.44。其二， 2022年出售物業(yè)及附屬公司等權(quán)益導(dǎo)致虧損11.38億元。其三，對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資虧損18.29億元。其四，大環(huán)境壓力下對(duì)投資物業(yè)及金融資產(chǎn)的公允值、計(jì)提減值準(zhǔn)備等合計(jì)虧損56.78億元，匯兌損益虧損11.78億元。 

??【短期風(fēng)險(xiǎn)上升，“三條紅線”變紅】截至2022年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金93.86億元，較2021年年末下降65.3%。現(xiàn)金短債比0.25，較去年末下降1.20，剔除受限制銀行存款的現(xiàn)金短債比為0.12，長(zhǎng)短債務(wù)比下降至1.55。整體來(lái)看，在手現(xiàn)金未能覆蓋短期債務(wù)，且短債占比過(guò)高，企業(yè)短期內(nèi)面臨較大的資金問(wèn)題。遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均融資成本5.16%，較去年年末上升0.20個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)保持低位。遠(yuǎn)洋的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%，超出監(jiān)管紅線；凈負(fù)債率上升至183.0%，超過(guò)監(jiān)管紅線要求，整體“三道紅線”為紅檔。財(cái)務(wù)穩(wěn)健度和資金安全度下降。 

??【實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.91億元，持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)化】截至2022年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共持有超過(guò)22個(gè)經(jīng)營(yíng)中的持有物業(yè)，已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約366.4萬(wàn)平方米，同比減少6.6%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.91億元，同比減少5%。

??01 銷售

??業(yè)績(jī)降幅優(yōu)于同規(guī)模企業(yè)

??華中貢獻(xiàn)率下降8個(gè)百分點(diǎn)

??全口徑銷售同比下降26.4%，積極回籠資金。2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成全口徑合約銷售金額1002.9億元，同比下降26.4%，好于同規(guī)模的TOP20強(qiáng)房企平均全口徑銷售同比降幅的29.9%；銷售面積615.4萬(wàn)方，同比下降19.8%。不過(guò)值得注意的是，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售目標(biāo)為1400億元，目標(biāo)完成率為71.6%。

??包含車位的整體銷售均價(jià)16297元/平方米，同比下降8.2%，主要原因一方面是在于2022年此前收購(gòu)的紅星項(xiàng)目也貢獻(xiàn)銷售，從而拉低了整體售價(jià)；另一方面在于2022年下半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)積極推進(jìn)項(xiàng)目回籠資金，部分項(xiàng)目進(jìn)行折扣營(yíng)銷。

??華中區(qū)域銷售貢獻(xiàn)占比下降近8個(gè)百分點(diǎn)。2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售業(yè)績(jī)區(qū)域表現(xiàn)方面，北京區(qū)域取代華東區(qū)域重新取得業(yè)績(jī)占比最高區(qū)域的位置，銷售金額占比為25.7%，同比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，華東區(qū)域則下滑了近8個(gè)百分點(diǎn)至17.5%，值得注意的是，在“南移西拓”戰(zhàn)略下，華西區(qū)域的銷售占比近幾年穩(wěn)步提升，2022年的銷售占比同比提高7.8個(gè)百分點(diǎn)至14.7%，華中區(qū)域銷售進(jìn)一步縮水，仍需注重該區(qū)域內(nèi)城市的布局。

??02 投資

??新增土儲(chǔ)66.8萬(wàn)平方米，拿地銷售比約0.05

??新增拿地幾乎停滯，拿地銷售比0.05。2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增7幅土地，新增土儲(chǔ)建面66.8萬(wàn)平方米，同比下降87%。新增土儲(chǔ)拿地均價(jià)7800元/平方米，同比上升10.9%。按照7800元/平米的土地成本，2022年新增土地金額52.1億元。從拿地銷售比來(lái)看，遠(yuǎn)洋持續(xù)聚焦主業(yè)，拿地銷售比達(dá)到了0.05，低于百?gòu)?qiáng)房企0.18平均值。拿地建面權(quán)益比為72.5%，同比上升15.4個(gè)百分點(diǎn)。

??03 土儲(chǔ)

??總土儲(chǔ)下降近2成，權(quán)益占比52.6%

??總土儲(chǔ)規(guī)模同比下降近2成，依然滿足企業(yè)4-5年的消化周期。由于2022年投資全面收縮，2022年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)建面為4298萬(wàn)平方米，較2021年末下降19.1%。從權(quán)益來(lái)看，2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)權(quán)益52.6%，同比下滑1個(gè)百分點(diǎn)。從遠(yuǎn)洋的以往銷售規(guī)模推算，其消化周期約為4-5年左右，土地儲(chǔ)備充沛。

??總土儲(chǔ)分布仍以北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鳎欢€城市占比超7成。截至2022年年末，北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)占比達(dá)到47%，約占半數(shù)，整體土儲(chǔ)分布和2021年年末比變化不大。土儲(chǔ)城市能級(jí)仍然以二線為主，三四線城市土儲(chǔ)面積下降2個(gè)百分點(diǎn)。

??04 銷售

??凈利潤(rùn)首次虧損，計(jì)提減值準(zhǔn)備超50億

??凈利潤(rùn)首次出現(xiàn)虧損。2022年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入461.3億元，同比下降28.2%，其中房地產(chǎn)物業(yè)銷售收入371.3億元，同比下降32.6%。毛利潤(rùn)23.8億元，同比下降79%；毛利率5.2%，同比下降12.4個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤(rùn)虧損156.5億元，而2021年全年凈利潤(rùn)50.9億元；計(jì)算核心凈利潤(rùn)2虧損134.41億元，而2021年盈利50.82億元；歸母凈利潤(rùn)虧損159.30億元，而2021年盈利27.29億元。

??造成凈利潤(rùn)虧損有多方面的原因：其一，土地成本近幾年攀升，盈利空間進(jìn)一步壓縮，遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年來(lái)總土儲(chǔ)樓板價(jià)走高，2022年樓板價(jià)/售價(jià)比3由2018年的0.33上升至0.44，銷管費(fèi)用率由2018年的2.68%上升至4.36%，持續(xù)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間，盈利水平和運(yùn)營(yíng)能力面臨不小的挑戰(zhàn)。其二，出售物業(yè)回籠資金導(dǎo)致的虧損，2022年出售物業(yè)及附屬公司等權(quán)益導(dǎo)致了遠(yuǎn)洋集團(tuán)虧損11.38億元，而2021年則盈利4.48億元。其三，對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資虧損18.29億元，而2021年盈利21.35億元。其四，大環(huán)境壓力下對(duì)投資物業(yè)及金融資產(chǎn)的公允值、計(jì)提減值準(zhǔn)備等合計(jì)虧損56.78億元，匯兌損益虧損11.78億元。

??05 負(fù)債

??短期風(fēng)險(xiǎn)上升，“三條紅線”變紅

??現(xiàn)金短債比下降至0.25，短期風(fēng)險(xiǎn)升高。截至2022年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金93.86億元，較2021年年末下降65.3%。貸款結(jié)構(gòu)方面，1年內(nèi)到期的債務(wù)同比上升104.1%至380.9億元，占比較2021年年末上升19個(gè)百分點(diǎn)至39%；1-2年內(nèi)到期的債務(wù)占比同比上升3個(gè)百分點(diǎn)至22%。現(xiàn)金短債比0.25，較去年末下降1.20，剔除受限制銀行存款的現(xiàn)金短債比為0.12，長(zhǎng)短債務(wù)比減少2.39至1.55。

??整體來(lái)看，在手現(xiàn)金未能覆蓋短期債務(wù)，且短債占比過(guò)高，企業(yè)短期內(nèi)面臨較大的資金問(wèn)題，值得注意的是，遠(yuǎn)洋集團(tuán)雖未有公開債務(wù)違約，但占股49%的遠(yuǎn)洋資本曾展期過(guò)一筆10億元的債券，加大資金回流是當(dāng)前企業(yè)亟需面對(duì)的問(wèn)題。

??凈負(fù)債率踩線，“三道紅線”踩線。遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均融資成本5.16%，較去年年末上升0.20個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)保持低位。遠(yuǎn)洋的剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%，同比增加8.6個(gè)百分點(diǎn)，超出監(jiān)管紅線；凈負(fù)債率上升至183.0%，較2021年末上升97.8個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)監(jiān)管紅線要求，一方面在于現(xiàn)金同比下降65%至93.9億元，另一方面在于其所有者權(quán)益同比下滑了37.4%至478.9億元（其中歸母權(quán)益同比下降42.4%），雖總有息債僅微增5.2%，但現(xiàn)金和所有者權(quán)益的較大降幅導(dǎo)致了凈負(fù)債率的快速攀升。整體來(lái)看，“三道紅線”為紅檔，財(cái)務(wù)穩(wěn)健度和資金安全度下降。

??06 投資物業(yè)

??實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.91億元，持續(xù)推進(jìn)輕資產(chǎn)化

??持有物業(yè)營(yíng)收同比減少5%。截至2022年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共持有超過(guò)22個(gè)經(jīng)營(yíng)中的持有物業(yè)，已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積約366.4萬(wàn)平方米，同比減少6.6%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額3.91億元，同比減少5%。出租率方面有16個(gè)項(xiàng)目出租率在80%以上，其中出租率97%及以上的就有6個(gè)。遠(yuǎn)洋表示將繼續(xù)對(duì)投資物業(yè)推進(jìn)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略，加強(qiáng)資金回籠。