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??代建，正在以極高的頻率出現(xiàn)在地產(chǎn)圈。

??在3月份的房企2022年財(cái)報(bào)季，代建也成為各大房企高管在業(yè)績(jī)會(huì)上高頻提及的詞匯。如果說(shuō)，商業(yè)不運(yùn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為部分房企發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型方向，那么，地產(chǎn)代建，也成為一些房企正在努力打造的第二增長(zhǎng)曲線。

??憑借高收益率、低杠桿以及逆周期、對(duì)資金要求相對(duì)較低等特性，代建成為不少房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的選擇，尤其在2022年行業(yè)劇烈震蕩時(shí)，越來(lái)越多的房企紛紛入局。

??根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，截至2022年底，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過(guò)60家。其中既有全國(guó)化大型房企如綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)等，也有地方性大中型房企如建業(yè)地產(chǎn)、眾安集團(tuán)等。

??2022年以來(lái)，土地投資國(guó)進(jìn)民退，地方城投平臺(tái)手持大量?jī)?yōu)質(zhì)土地亟待開(kāi)發(fā)；約40個(gè)省市出臺(tái)“保交樓”措施，AMC機(jī)構(gòu)注資超1500億元盤活房地產(chǎn)項(xiàng)目；以及“十四五”期間全國(guó)新增保障性租賃住房的目標(biāo)是總建筑面積約6.09億平方米，即平均每年新增1.2億平方米保租房的建設(shè)需求。

??這其中潛藏著巨量的代建需求，也讓房企看到了代建業(yè)務(wù)廣闊的發(fā)展和增長(zhǎng)空間。

??不過(guò)，隨著越來(lái)越多的房企加入，代建這條賽道也變得日益擁擠且不易。對(duì)于房企而言，代建門檻不高，行業(yè)劇變帶來(lái)機(jī)會(huì)，但入局者不斷加注讓競(jìng)爭(zhēng)加劇。

??代建正在從藍(lán)海變成紅海，入局房企又到了要拼刺刀的時(shí)候了。

??國(guó)內(nèi)代建的市場(chǎng)到底有多大？

??國(guó)內(nèi)代建第一股綠城管理（09979.HK）在2022年財(cái)報(bào)中預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中期開(kāi)發(fā)規(guī)模將保持在10億平米左右，并形成以下三類業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)：

??一是由政府主導(dǎo)的保障房、租賃類物業(yè)新增供應(yīng)占比將超過(guò)30%；

??二是“保交樓”下的紓困類業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，金融機(jī)構(gòu)的主動(dòng)房地產(chǎn)投資占比將進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)達(dá)20%左右；

??剩余50%市場(chǎng)規(guī)模將由傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式下的國(guó)企央企主導(dǎo)，并形成頭部集聚效應(yīng)。

??另一家代建上市房企中原建業(yè)（09982.HK）也認(rèn)為，商業(yè)代建、資本代建、政府代建是未來(lái)代建行業(yè)增長(zhǎng)的三大驅(qū)動(dòng)力。其中，政府代建方面，公共住房、舊城改造，尤其是城投平臺(tái)土地資源盤活的需求，是未來(lái)代建增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。

??券商數(shù)據(jù)顯示，2022年國(guó)央企及城投公司拿地比例從上年60.8%上升到80.9%，而城投類公司拿地開(kāi)工率較低，2022年拿地開(kāi)工率低至8%。

??2022年河南的供地有超過(guò)2/3由城投公司摘取，但城投類公司缺乏物業(yè)開(kāi)發(fā)能力，所以大概率會(huì)推到代建市場(chǎng)，采購(gòu)專業(yè)的開(kāi)發(fā)服務(wù)，委托代建也成為地方城投企業(yè)最常見(jiàn)的模式。

??在每年10億平米這么大的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模中，代建行業(yè)的滲透率可達(dá)30%以上。可供參考對(duì)比的是，歐美國(guó)家的代建參與度在20%-30%。這也意味著，代建的市場(chǎng)規(guī)模在3億平米左右。

??目前綠城管理在代建市場(chǎng)的占有率最高，已經(jīng)連續(xù)7年保持在20%以上，穩(wěn)居第一。截至2022年底，綠城管理的合約項(xiàng)目總建面已經(jīng)超過(guò)1億平米，其中待建面積4660萬(wàn)平米。

??截至2022年12月31日，中原建業(yè)在河南省內(nèi)102個(gè)市縣、省外21個(gè)市縣，簽約在管項(xiàng)目有266個(gè)，在管項(xiàng)目建筑總面積約3171萬(wàn)平米。

??較早切入代建市場(chǎng)的藍(lán)城集團(tuán)，截至2022年12月，為各類委托方代建項(xiàng)目492個(gè)，總建筑面積9558萬(wàn)平方米。

??巨量的市場(chǎng)空間還不足以對(duì)房企產(chǎn)生如此大的吸引力。

??2022年，在中原建業(yè)新拓展面積、合同銷售、凈利潤(rùn)等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)相較去年同期有所下滑的同時(shí)，凈利率仍然高達(dá)50.1%，雖然同比下降了9.1個(gè)百分點(diǎn)，但還是保持在較高水平。

??同期，綠城管理的凈利率為27.7%，比中原建業(yè)低了22.4個(gè)百分點(diǎn)。這主要因?yàn)橹性I(yè)的所有在管項(xiàng)目均是直接管理，主要都是人員成本，而綠城管理更多采用合作代建的模式，成本計(jì)入方式不同。

??相比傳統(tǒng)房企很少高于15%、大多在10%以下的凈利率，代建的高利潤(rùn)率可以說(shuō)很誘人了。尤其是代建的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，有效擺脫了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“去杠桿”要求下，“三高”模式的發(fā)展困境。這也讓眾多房企趨之若鶩。

??房企加速入局代建，始于2022年下半年。代建也成為一條獨(dú)立的賽道，很快就擠滿了競(jìng)爭(zhēng)者。

??包括碧桂園（02007.HK）、龍湖集團(tuán)（00960）、中梁控股（02772.HK）在內(nèi)的上市房企都在2022年下半年宣布開(kāi)展代建業(yè)務(wù)。

??最新的一個(gè)入局者，是上坤集團(tuán)，在2月11日舉行的2023年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上宣布，將開(kāi)辟共建管理新賽道，未來(lái)將形成“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+共建管理”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式。

??另?yè)?jù)了解，還有一家TOP20房企正在計(jì)劃成立獨(dú)立的代建業(yè)務(wù)板塊，加入代建市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。該房企在行業(yè)內(nèi)以產(chǎn)品力見(jiàn)長(zhǎng)，此前已在部分城市承接代建項(xiàng)目。

??其實(shí)，碧桂園也早在7年前就開(kāi)始布局代管代建市場(chǎng)，累計(jì)在管面積1300萬(wàn)平米。

??由于碧桂園總裁莫斌在去年8月的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，碧桂園已與多地政府達(dá)成一致，以代管、代建、代銷的模式承接政府的保交樓任務(wù)，因此被市場(chǎng)視為公司首次公開(kāi)披露要開(kāi)展代建業(yè)務(wù)。

??同月，龍湖集團(tuán)發(fā)布了智慧營(yíng)造品牌——龍湖龍智造，首次官宣進(jìn)入代建領(lǐng)域。

??龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼在3月的業(yè)績(jī)會(huì)上介紹，龍湖龍智造已獲取建管項(xiàng)目近40個(gè)，總建筑面積超過(guò)700萬(wàn)平方米。“通過(guò)龍湖龍智造入局代建行業(yè)是龍湖持續(xù)洞察行業(yè)機(jī)會(huì)、布局長(zhǎng)期業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略，已成為集團(tuán)服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長(zhǎng)極。”

??截至2022年末，金地管理代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)累計(jì)管理項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)115個(gè)，累計(jì)開(kāi)發(fā)管理面積超1800萬(wàn)平方米，其中住宅累計(jì)貨值近1300億元，商辦投資規(guī)模達(dá)420億元，政府代建規(guī)模超450萬(wàn)平方米。

??央企華潤(rùn)置地主要涉及的是政府類代建，截止2022年12月底，華潤(rùn)置地已累計(jì)獲取了342個(gè)代建項(xiàng)目，總面積約6900萬(wàn)平米。

??旭輝布局代建業(yè)務(wù)的時(shí)間要早一些。2021年代建平臺(tái)旭輝建管正式成立。2022年，旭輝建管實(shí)現(xiàn)新增管理項(xiàng)目47個(gè)，新增管理總建面超900萬(wàn)方，在售項(xiàng)目超10個(gè)。其中政府與國(guó)企類代建項(xiàng)目顯著突破，合同額占2022年新獲取項(xiàng)目的33%以上。

??截止2022年12月底，旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目突破50個(gè)，分布在全國(guó)18個(gè)核心一二線城市及強(qiáng)三線城市，累計(jì)在管總建面超1000萬(wàn)平米。

??去年略微“失速”的中原建業(yè)，今年也開(kāi)始發(fā)力。2022年12月成立中原建業(yè)合伙人理事會(huì)，從190位合作伙伴中選取13位戰(zhàn)略合作伙伴，在18個(gè)地市中挑選10個(gè)公司成立10家合資公司，旨在走出河南，在全國(guó)范圍內(nèi)快速拓展代建業(yè)務(wù)。

??4月9日，中原建業(yè)舉行今年第二次集中簽約，涉及共21個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容面積195.15萬(wàn)平米。1月，中原建業(yè)剛剛公告，集中簽約27個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總合約建筑面積354.43萬(wàn)平方米。

??按綠城管理的估算，未來(lái)代建市場(chǎng)每年大約是3億平米的規(guī)模，目前已有60家房企參與其中，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)房企在代建市場(chǎng)勢(shì)必又是一場(chǎng)激烈且艱難的市場(chǎng)份額之爭(zhēng)。

??眾所周知，代建要想賺錢，關(guān)鍵還是規(guī)模化。剛剛走出開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的規(guī)模競(jìng)賽，又再次踏入代建的規(guī)模之爭(zhēng)，現(xiàn)在看上去很誘人的高利潤(rùn)率，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之下，還能不能繼續(xù)保持？這是房企入局代建之前必須想清楚的一個(gè)問(wèn)題。

??對(duì)那些急于進(jìn)入代建市場(chǎng)的房企，我們建議，還是要對(duì)代建市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局有清醒的認(rèn)識(shí)。代建看上去門檻不高，但要想做出口碑贏得更大的市場(chǎng)份額，需要產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營(yíng)銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)等各項(xiàng)能力的綜合加持，形成自己的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，搶得先機(jī)。