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??導(dǎo)語

??多家房企積極參與TOD建設(shè)，形成了各自獨(dú)特的打法，為城市發(fā)展注入了新的活力。

??◎  文 /沈曉玲、洪宇桁、張少賢

??前言

??隨著城市化進(jìn)程的加速和交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式（TOD）在全球范圍內(nèi)得到了廣泛的關(guān)注與應(yīng)用。在國(guó)內(nèi)隨著高鐵網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展和城市軌道交通的普及，TOD模式迎來了發(fā)展機(jī)遇。

??近年來，我國(guó)多個(gè)城市積極響應(yīng)國(guó)家政策，出臺(tái)了一系列TOD開發(fā)相關(guān)政策，推動(dòng)TOD項(xiàng)目進(jìn)入一體化高質(zhì)量發(fā)展的新階段。在這些政策的引導(dǎo)下，房企紛紛涉足TOD領(lǐng)域，探索適合自身發(fā)展的TOD模式。

??本研究報(bào)告旨在深入探討房企TOD模式的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)，以及房企在TOD項(xiàng)目中的參與情況和成功經(jīng)驗(yàn)。通過對(duì)招商蛇口等領(lǐng)先房企的TOD項(xiàng)目案例進(jìn)行分析，我們將探討TOD項(xiàng)目成功的核心要素和未來發(fā)展方向，為其他房企提供有益的參考和借鑒。

??01
國(guó)內(nèi)多城市積極探索TOD
社區(qū)型TOD房企參與較多

??1、TOD以公共交通為核心，至今已經(jīng)歷5次迭代（部分略）

??TOD（Transit-OrientedDevelopment），是指“以公共交通為導(dǎo)向”的開發(fā)模式，其中的公共交通主要是指火車站、機(jī)場(chǎng)、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士干線。以公交站點(diǎn)為中心、在800米（5-10分鐘步行路程）半徑之內(nèi)建立混合住宅、商業(yè)、辦公等多種配套的城市中心，使居民和員工減少對(duì)私家車的依賴，方便選用地鐵、公交、自行車、步行等多種公共出行方式。

??縱觀全球的發(fā)展情況，TOD最早由軌道交通率先發(fā)展的美國(guó)提出TOD1.0的車站模式，到近年來中國(guó)開發(fā)商依靠全面高鐵網(wǎng)絡(luò)而探索出TOD5.0的“高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人”模式。整體來看，TOD已經(jīng)經(jīng)歷了5次迭代。

??2、我國(guó)城市軌道交通發(fā)展迅速，多層次軌道利好TOD建設(shè)（部分略）

??近年來，我國(guó)城市軌道交通迅速發(fā)展，2016-2021年國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)總里程數(shù)每年增長(zhǎng)率都在15%以上，2022年以后的建設(shè)速度也在6%以上。根據(jù)交通運(yùn)輸部公布的數(shù)據(jù)，截至2023年年末全國(guó)已有55個(gè)城市開通軌道交通，總運(yùn)營(yíng)里程達(dá)10166公里，提前完成了“十四五”規(guī)劃的2025年運(yùn)營(yíng)里程達(dá)10000公里的目標(biāo)。

??城市軌道交通的迅速發(fā)展，為TOD開發(fā)模式奠定了硬件基礎(chǔ)。近年來雖然隨著城市軌道交通的逐漸飽和，以及“十四五”規(guī)劃的提前完成，國(guó)家整體的城市軌道交通建設(shè)速度有所放緩，但是部分重點(diǎn)地區(qū)已經(jīng)開始進(jìn)行“高鐵+城際鐵路+城市軌道”的多層次軌道交通規(guī)劃，利好于更大規(guī)模的TOD5.0“高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人”一體化開發(fā)。

??3、穗京滬蓉多城出臺(tái)政策，旨在交通站點(diǎn)與周邊一體化建設(shè)（略）

??4、社區(qū)型TOD最為常見，區(qū)域型TOD以商圈高鐵TOD居多（略）

??02
憑借優(yōu)勢(shì)發(fā)力TOD
房企各自形成獨(dú)特打法

??1、十強(qiáng)房企均已涉足TOD建設(shè)，萬科、華潤(rùn)和龍湖布局較多（略）

??2、招商蛇口：集團(tuán)綜合優(yōu)勢(shì)發(fā)力，成為TOD后起之秀（部分略）

??而在萬科、華潤(rùn)和龍湖三家企業(yè)之外，部分規(guī)模房企也依靠自身的優(yōu)勢(shì)和品牌力成為了TOD領(lǐng)域的后起之秀，招商蛇口就是其中之一。近年來招商蛇口不斷更新和優(yōu)化戰(zhàn)略“操作系統(tǒng)”，在TOD賽道上不斷發(fā)力，目前已經(jīng)在TOD領(lǐng)域形成了自己的獨(dú)特打法，并且對(duì)產(chǎn)品定位進(jìn)行了全新的探索。

??2021年提出“X+商業(yè)”開發(fā)理念，加緊布局TOD領(lǐng)域

??自從2021年招商蛇口提出了“三個(gè)轉(zhuǎn)變”（由開發(fā)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p重資產(chǎn)結(jié)合，由同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)椴町惢l(fā)展）之后，企業(yè)以“X+商業(yè)”為核心理念抓緊布局綜合開發(fā)領(lǐng)域，開始打造創(chuàng)新的城市地標(biāo)，TOD也是發(fā)展的重點(diǎn)之一。

??截至2024年10月，招商蛇口已經(jīng)在全國(guó)范圍內(nèi)開發(fā)了多個(gè)TOD項(xiàng)目，其中不乏50萬甚至百萬平米以上的超級(jí)大盤。整體看來，招商蛇口在TOD的開發(fā)中相對(duì)而言更加傾向于獨(dú)立運(yùn)作，同時(shí)結(jié)合旗下的商業(yè)項(xiàng)目“海上世界”或者“招商花園城”進(jìn)行統(tǒng)合考量。而在今年5月份開盤的上海招商時(shí)代樂章則是招商蛇口在TOD領(lǐng)域的最新力作，也體現(xiàn)了企業(yè)最新的TOD開發(fā)理念。

??結(jié)合便捷交通和商業(yè)娛樂性，探索TOD“微度假”模式（略）

??綜合開發(fā)+融資+運(yùn)營(yíng)能力，構(gòu)成企業(yè)發(fā)展TOD優(yōu)勢(shì)

??招商蛇口之所以能夠在TOD領(lǐng)域快速發(fā)展并且探索TOD發(fā)展的新方向，主要是因?yàn)榧瘓F(tuán)的資源稟賦和開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力較為適用于TOD這一領(lǐng)域。整體看來，目前招商蛇口在TOD領(lǐng)域主要有以下幾大優(yōu)勢(shì)：

??1.綜合業(yè)態(tài)項(xiàng)目的統(tǒng)籌開發(fā)能力。由于TOD的核心是交通，涉及軌道、鐵路、公交、客運(yùn)等交通專線，還聚合了商業(yè)、產(chǎn)城、公共服務(wù)等開發(fā)業(yè)態(tài)。而招商蛇口通過早期建設(shè)運(yùn)營(yíng)我國(guó)第一個(gè)對(duì)外開放的工業(yè)園區(qū)——蛇口工業(yè)區(qū)，積累了豐富的城市、片區(qū)、園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。因此企業(yè)在TOD項(xiàng)目的開發(fā)方面上手較快，也可以依靠央企的政府背景在與城市軌道運(yùn)營(yíng)商的合作中占據(jù)先機(jī)。

??2.穩(wěn)定的金融管理能力。招商蛇口憑借央企的背景優(yōu)勢(shì)，具備低成本融資渠道，可以有效地控制項(xiàng)目資金成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)全周期風(fēng)險(xiǎn)管理，創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。因此在應(yīng)對(duì)類似TOD項(xiàng)目這種大體量、長(zhǎng)周期的資金投資時(shí)，能夠保證項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)行。

??3.專業(yè)的綜合體運(yùn)營(yíng)能力。招商蛇口旗下招商積余經(jīng)過多年的市場(chǎng)化發(fā)展，擁有專業(yè)的市場(chǎng)化拓展、運(yùn)營(yíng)、管理團(tuán)隊(duì)，服務(wù)項(xiàng)目類型豐富，包括住宅、辦公、商業(yè)、園區(qū)、政府、學(xué)校、公共、城市空間及其他業(yè)態(tài)。業(yè)務(wù)覆蓋面廣，可以有效專業(yè)地進(jìn)行TOD項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)。

??3、越秀地產(chǎn)：升級(jí)至TOD5.0模式，構(gòu)建產(chǎn)城融合生活圈（部分略）

??越秀地產(chǎn)在TOD賽道持續(xù)深耕，經(jīng)過多年的探索、發(fā)展，越秀TOD發(fā)展模式也在持續(xù)更新，目前越秀的TOD發(fā)展模式已升級(jí)為TOD5.0，從簡(jiǎn)單的“車站+住宅+商業(yè)”進(jìn)階到“CBD+TOD”，打造產(chǎn)城融合的生活圈。

??進(jìn)階“CBD+TOD”新模式，多款TOD項(xiàng)目熱銷（略）

??TOD銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)近1/5,積極拓展大灣區(qū)外項(xiàng)目

??自2019年越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵為戰(zhàn)略股東，合力開拓“軌交+物業(yè)”TOD模式后，越秀TOD進(jìn)入高速發(fā)展階段。

??從TOD項(xiàng)目的銷售情況上看，2019-2023年TOD銷售金額持續(xù)上升，截止2023年底TOD銷售金額達(dá)到273.7億元，同比增長(zhǎng)23.9%，TOD銷售金額占總銷售金額的比重達(dá)到19.3%，創(chuàng)近年占比新高，根據(jù)2024年中報(bào)披露數(shù)據(jù)來看，2024年上半年TOD銷售金額達(dá)到94.6億元，銷售貢獻(xiàn)度為17.1%，較去年年底下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，伴隨琵琶南二期的持續(xù)入市，TOD銷售占比仍有上升可能。

??從TOD土地儲(chǔ)備上看，TOD土地儲(chǔ)備占總土儲(chǔ)比重雖持續(xù)下降，但TOD新增土儲(chǔ)占比有所提升，企業(yè)依然關(guān)注TOD項(xiàng)目的持續(xù)謹(jǐn)慎補(bǔ)充。截止2024年上半年，TOD土地儲(chǔ)備310萬方，占比12.4%，較2023年年底土儲(chǔ)占比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。盡管TOD土地儲(chǔ)備占比較期初有所下降，但2024年上半年TOD新增土儲(chǔ)占比為33.9%（根據(jù)新增土地儲(chǔ)備面積計(jì)算），較2023年的9.7%顯著提升。同時(shí)作為“6+1”多元化增儲(chǔ)模式之一的TOD，從投拓區(qū)域上看，越秀近年來積極探索大灣區(qū)外的TOD機(jī)會(huì)，目前已在杭州打造杭州星縵云渚、杭州星縵和潤(rùn)兩個(gè)項(xiàng)目。

??打造5.0產(chǎn)城融合TOD項(xiàng)目,銷售金額位列當(dāng)?shù)豑OP1（略）

??資源整合能力奠定基礎(chǔ)，多款熱銷項(xiàng)目打造口碑

??整體來看，越秀地產(chǎn)在TOD賽道內(nèi)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

??第一，越秀TOD項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，越秀地產(chǎn)憑借多年的在TOD項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，成功打造了多個(gè)與城市軌道交通無縫對(duì)接的綜合體項(xiàng)目，積累了豐富的開發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目選址、規(guī)劃理念、后期運(yùn)維等方面擁有獨(dú)到見解，同時(shí)在持續(xù)深耕中形成自己的品牌影響力，項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度高。

??第二，越秀擁有較強(qiáng)的資源整合能力，能夠有效整合政府、企業(yè)、社區(qū)等多方資源，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，推動(dòng)TOD項(xiàng)目的順利進(jìn)行。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，企業(yè)自主拿地的項(xiàng)目中，最快1年即可實(shí)現(xiàn)從拿地到項(xiàng)目首開，從TOD項(xiàng)目的開發(fā)難度和挑戰(zhàn)上看，越秀地產(chǎn)的資源整合能力凸顯。

??第三，快速響應(yīng)政策，越秀地產(chǎn)能夠積極響應(yīng)政府政策，抓住市場(chǎng)機(jī)遇，快速響應(yīng)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目策略，比如今年3月全國(guó)首個(gè)人工智能大模型應(yīng)用示范區(qū)選在琶洲，6月便收購廣州琶洲南二期項(xiàng)目20%股權(quán)，進(jìn)一步精進(jìn)TOD項(xiàng)目開發(fā)能力。

??綜上所述，越秀地產(chǎn)在TOD領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)為其在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得了有利地位，并為其持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

??03
軌交發(fā)展奠定TOD發(fā)展基礎(chǔ)
項(xiàng)目打造考量房企綜合能力

??1、TOD是推進(jìn)城市發(fā)展的重要途徑，可有效緩解“大城市病”

??實(shí)際操作中，TOD是實(shí)現(xiàn)城市綠色發(fā)展、集約發(fā)展和能級(jí)提升的一條重要途徑。在城市發(fā)展到一定階段之后，城市規(guī)劃者和開發(fā)商必然會(huì)考慮TOD的開發(fā)模式。整體看來TOD在城市發(fā)展中有著以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：

??1）改變城市發(fā)展格局。TOD模式改變了過去城市發(fā)展“攤大餅”式的單一集中型城市結(jié)構(gòu)，通過在城市近郊區(qū)實(shí)施TOD綜合開發(fā)，形成新的交通樞紐、商業(yè)中心和生活中心，構(gòu)建多中心的城市發(fā)展新格局，有效緩解中心城區(qū)的人口負(fù)荷和資源環(huán)境承載壓力。

??2）優(yōu)化城市空間形態(tài)。TOD模式通過整體策劃規(guī)劃、統(tǒng)籌連片實(shí)施，對(duì)站點(diǎn)核心區(qū)進(jìn)行高密集約開發(fā)，退讓出更多公園綠地和開敞空間，形成疏密有致、大開大合的城市形態(tài)，有效避免過去城市發(fā)展因強(qiáng)調(diào)功能劃分而導(dǎo)致的城市景觀千篇一律的問題。

??3)提升城市消費(fèi)能級(jí)。TOD項(xiàng)目依托軌道交通站點(diǎn)的人流聚集效應(yīng)，圍繞站點(diǎn)打造高密度的商業(yè)空間，植入新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，營(yíng)造新消費(fèi)場(chǎng)景，將軌道交通“客流”轉(zhuǎn)化為“人留”，提升城市生活品質(zhì)和消費(fèi)能級(jí)。

??4)緩解“大城市病”。TOD項(xiàng)目通過適當(dāng)調(diào)配容積率，優(yōu)化土地資源的利用效率，營(yíng)造舒適宜居、交通便捷的生活環(huán)境，引導(dǎo)人們選擇綠色出行，減少空氣、噪音污染。此外，還可通過構(gòu)建地上地下立體交通網(wǎng)絡(luò)，串聯(lián)多種交通方式，有效提高城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率，緩解交通擁堵。

??5)緩解軌道基建的資金問題。由于軌道交通項(xiàng)目通常投資巨大、回收期長(zhǎng)，因此需要極大的現(xiàn)金流支撐。政府與開發(fā)商合作的TOD開發(fā)模式可以通過對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)利用，利用回收的售房資金極大緩解基建的融資難題。

??2、建造TOD是行業(yè)轉(zhuǎn)型期的出路，但考驗(yàn)房企綜合資源整合能力

??一方面，隨著TOD模式的迭代，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入增值的TOD5.0將“高鐵＋地鐵＋產(chǎn)＋商＋城＋居＋人一體化”融入，一個(gè)TOD項(xiàng)目集合生活所需的多數(shù)資源，在改變城市發(fā)展格局、優(yōu)化城市空間形態(tài)、提升城市消費(fèi)能級(jí)、緩解交通擁堵等多個(gè)方面提出了新的解決方案。

??另一方面，伴隨我國(guó)城市軌道交通迅速發(fā)展，城市軌道交通運(yùn)營(yíng)總里程持續(xù)增加，便利的交通成為購房者篩選房源硬性指標(biāo)的重要考量標(biāo)準(zhǔn)，TOD項(xiàng)目在交通資源的加持下，去化或?qū)碛懈蟮膬?yōu)勢(shì)；

??但值得注意的是，TOD項(xiàng)目建造難度較普通住宅類項(xiàng)目更大，因此在資金實(shí)力、資源協(xié)調(diào)能力、產(chǎn)品打造以及后期運(yùn)維能力上對(duì)參與房企有更高的要求，同時(shí)不同城市的TOD資源分布、TOD相關(guān)政策也不盡相同，因此在房企選擇合作伙伴、開拓市場(chǎng)時(shí)，要根據(jù)自身資金狀況和新進(jìn)駐城市的軌交發(fā)展情況，理性、謹(jǐn)慎的選擇TOD開發(fā)項(xiàng)目。

??整體來看，TOD在房企轉(zhuǎn)型、增加收益穩(wěn)定性、打造產(chǎn)品口碑等方面確有益處，但并不適合所有房企，在開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、資金實(shí)力雄厚、有一定的政企關(guān)系以及良好的資源整合能力的房企，相對(duì)來說在TOD賽道內(nèi)會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。