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??導語

??未來代建行業仍將會保持“強者恒強”、“特色為王”發展態勢，堅持“長期主義”和具備“核心競爭力”的企業，才能在“藍海變紅海”的代建賽道構筑護城河。

??◎  文 / 謝楊春 吳嘉茗

??研究視點

??2024年以來代建賽道在進駐企業逐步飽和后迎來增速放緩、競爭加劇、企業分化的新階段。此階段下，部分“后起之秀”加速拓展的同時，頭部企業格局愈發穩定。以綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理等起步較早、管理體系完善老牌代建企業始終保持在代建綜合能力的前沿。

??我們認為，面臨代建賽道一系列挑戰和問題之下，在行業“藍海”時期積累的優勢和經驗，成為四家企業應對“紅海”的資本和底氣。

??四家企業深耕代建領域多年，作為先行者，具備突出的業務優勢、管理優勢、品牌優勢，并在不同的業務模式和細分領域中構建了獨特的核心競爭力，形成自身鮮明的標簽和市場認可度。

??本專題以2024年綜合能力TOP4企業綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理為案例，聚焦在企業核心優勢和競爭力，去探尋頭部企業的立身之道。

??01

??行業進入平穩發展期

??頭部格局逐漸穩定

??經過3年的快速、“野蠻”的擴張期，代建賽道在企業競相進駐并持續搶奪市場份額、競爭加劇之下，逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。同時，頭部代建企業的格局也逐漸趨于穩定，后發企業面臨的發展壓力持續增大。

??1、代建賽道增長動能放緩，入局企業數量“飽和”

??經過3年的快速、“野蠻”的擴張期，代建賽道在企業競相進駐并持續搶奪市場份額、競爭加劇之下，逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。

??雖然2024年代建新拓規模再創新高，達到2.15億平方米，較2020年實現翻倍增長。但從增速來看，行業的增長趨勢和動能出現明顯放緩，2024年代建新拓規模同比增長13%，增速較2023年大幅下降14個百分點。進入2025年，競爭仍十分激烈，代建項目獲取難度不斷增加，一季度新拓代建規模同比僅增長5%。

??由此可見，代建行業已經逐步進入增速放緩的平穩發展期。行業發展主要受到以下幾個方面的影響：

??第一，宏觀經濟環境未有顯著提升，市場信心與預期仍在緩慢修復。代建雖然是輸出品牌和服務的輕資產運營模式，整體風險較小，但樓市持續低迷令委托方開發意愿進一步降低，進而影響代建需求。

??第二，競爭加劇令代建企業拓展新項目的難度不斷加碼。截至2024年末，代建行業已吸引了超過100家房地產企業入局或承接代建業務，行業參與度顯著提升。

??第三，與代建相關政策利好兌現后迎來短期不確定性。土地成交持續筑底、土地回購等政策影響下，城投拿地規模減少、且開工意愿進一步降低；“以購代建”政策導致短期內代建保障房持續承壓；資本代建中的紓困代建進程逐步放緩，前兩年的房企暴雷潮過去后，市場紓困代建需求也大幅減少。

??2、競爭愈發激烈，但頭部格局逐漸穩定（略）

??02

??代建仍面臨多方挑戰

??綁定委托方至關重要(略）

??在增速放緩的當下，代建行業正面臨來自外部和內部的多重挑戰，這些挑戰互相交織、互相影響，共同構成了阻礙代建企業發展的復雜局面。其中，最主要的挑戰是代建企業在高質量發展與價格競爭之間的矛盾，其次是代建項目的超額收益承諾與利潤空間收窄之間的矛盾，最后，輕資產模式下信任危機、代建企業規模與利潤的動態博弈同樣不容忽視。

??站在委托方角度來看，選擇代建企業的邏輯已從“單服務采購”升級為“戰略生態共建”。規模優勢不再是委托方選擇代建企業的唯一標準，而具備長期主義思維、風險共擔能力、資源整合能力、能夠創造超額收益的代建方，會成為委托方的首選。

??1、快速發展后風險顯現，面臨量價失衡、信任危機等挑戰（略）

??2、委托方選擇愈發廣泛，關注價值共創與長期合作（略）

??03

??以服務與專業能力錨定委托方

??頭部企業各具優勢

??代建賽道面臨一系列挑戰和問題之下，在行業“藍海”時期積累的優勢和經驗，成為綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理應對“紅海”的資本和底氣。

??四家企業深耕代建領域多年，作為先行者，具備突出的業務優勢、管理優勢、品牌優勢，并在不同的業務模式和細分領域中構建了獨特的核心競爭力，形成自身鮮明的標簽和市場認可度。

??本章以2024年綜合能力TOP4企業綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理為案例，聚焦在企業核心優勢和競爭力，去探尋頭部企業的破局之道。

??1、綠城管理：規模領跑，標準化體系支撐產品口碑和品牌溢價雙強

??作為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體，綠城管理憑借先發優勢率先達到了較大的代建規模、形成規模效應，又在專業化服務、品牌運營、生態協同等軟實力的加持之下保持了行業領導者的穩固地位。

??1.1、規模斷層領先，以“示范效應”增加委托方粘性（略）

??1.2、一二線建面占比超過七成，抗風險能力、溢價價能力強

??從布局上看，綠城管理的項目分布具備較強的抗風險能力和溢價能力。截至2024年末，位于一二線城市建面占總建筑面積的44.0%，四大核心城市圈（長三角經濟圈、珠三角經濟圈、環渤海經濟圈及成渝城市群）占比76.6%。兩者的占比均較2023年末有所上漲。

??從項目來源的角度看，2024年末，綠城管理合約總建面中，毛利更高的商業代建占比達76.19%，建筑面積為95.7百萬平方米。商業代建項目具有高毛利的特性，能夠為公司帶來更高額的收益，同時能更加有力地保障整體業績的穩健兌現。

??1.3、以管理創造價值，專業能力突出、資源整合力強（略）

??2、藍城集團：生態賦能，已在細分領域建立較大優勢

??藍城集團的前身介入代建領域最早可以追溯到2005年，最初以保障房、安置房代建起家，2014年正式更名為藍城集團后，藍城在保障房代建和商品房代建兩個主要業務均穩步增長。在代建頭部企業中，藍城集團特色和競爭力獨樹一幟，與其他頭部企業形成一定差異化競爭。

??在戰略上，藍城集團從開發端向生活服務端延伸，轉型為美好生活綜合服務商，核心是藍城集團在細分領域建立了巨大優勢，尤其是在保障房代建以及政府公建“代建+運營”方面，依靠產品和品牌賦能，形成了自身獨特的標簽，并得到了市場和委托方的認可。

??在戰略轉型過程中，藍城集團代建規模同樣處于行業領先地位。一方面體現了企業在代建領域的經驗及市場認可度，另一方面規模為未來業績增長提供有效支撐。

??截至2024年12月31日，藍城集團累計簽約代建項目總建筑面積突破1.36億方，已進駐中國27個省及直轄市、146個地級市，操盤項目690個，布局范圍廣闊。2024年全年藍城集團共新增80個代建項目，商業代建48個，政府代建32個，業務發展均衡，新增簽約總建筑面積1570.19萬方，維持行業前三位置，占行業新增規模的7.3%。

??此外，藍城集團在戰略簽約上合縱連橫，強調長期主義。僅2024年藍城集團就與超過10個合作方簽訂了戰略合作協議，包括重慶城投集團、昆明交投集團、淮安國聯集團等地方平臺公司。

??2.1、以高品質代建保障房，標準化體系穩固政企長期合作

??2005年，藍城集團首次介入杭州城中村改造，以商品房標準建造了彭埠云河家園，正式開啟了以保障房代建的輕資產之路。

??在代建保障房過程中，藍城集團構建了自身獨有的保障房標準化體系，提高代建保障房品質、效率的同時，以更加透明、公開的方式與政府類委托方形成互相信任。

??迄今為止，藍城集團代建的保障房已實現四次迭代升級，從第一代“以居住為主要目的”的居住保障，到第二代“從教育、養老、社交、文化、健康、物業管理等多方面”切入的生活保障，再到第三代“運用特色小鎮建設思路進行安置區建設”的產業保障，直至從2017年開始的“逐步傾向對文化挖掘與保護”的文化保障。

??代建保障房一直是藍城集團深耕領域，藍城集團專注于代建安置房、人才房、經適房、公租房等各種類型的保障房，形成以“品牌+規模+產品+口碑”為四大支撐的業務“護城河”，并在用戶市場、委托方兩方面均獲得了較高的認可度。從2024年藍城集團參與浙江省保障性住房建設標準修訂也可見一斑。

??大幅提升保障房項目品質，以商品房標準將保障房項目做到極致，并長期保持較好的口碑，這是政府愿意選擇藍城集團代建保障房的重要原因之一。市場原本對于保障房項目的認知相對初級，一般來說保障房的品質不如商品房項目，但藍城集團代建的保障房項目并不會因為保障房而“品質降級”，而是著力打造高品質保障房。

??能夠做到高品質保障房，一方面是基于藍城多維的產品體系，保障其代建保障房的品質；另一方面是通過精細化標準化管控，確保方案的完整性和領先性，使項目的品質達到行業內的“第一品級”，并保障各項經營目標的達成。

??值得注意的是，雖然短期內推行的“以購代建”政策會導致代建保障房需求下降，但長遠來看，在“市場+保障”雙軌制下，保障房、城市更新等領域的代建空間仍然巨大，在已有高品質保障房代建口碑的基礎上，我們認為藍城集團依然會是多數地方政府合作伙伴的首選。

??此外，藍城集團以“代建+運營”的全新模式打造城市文旅典范。從2018年杭州龍塢茶鎮·九街正式開街，到2021年余姚陽明古鎮·府前路歷史文化街區全面開放，再到2023年上虞江南里·里直街道吉時開街，依托因地制宜的文化挖掘和創新實踐，藍城集團建立了“共管自治”機制與高效管理模式，打造集商業、休閑、居住于一體的復合業態運營體系，形成“一城一品”開發范式，推動城市文化復興與公共空間價值重塑，并與地方政府建立長期合作關系。

??2.2、生態賦能打造差異化戰略，多元產業協同驅動“美好生活服務”（略）

??3、金地管理：管理驅動，服務口碑與體系建設優勢突出

??自布局代建領域以來，金地管理已積累了近二十年的豐富經驗，深耕代建行業多年，形成了成熟的項目管理體系、廣泛的上下游資源網絡、龐大的客戶基礎、卓越的市場口碑以及專業的人才梯隊。

??我們認為金地管理業務規模持續穩健擴張基于三個方面支撐和協同發展：

??第一，全業態覆蓋與“代建+”創新。2024年累計簽約管理面積以商住為主（68%）、商辦（12%）及公建（20%）為輔，并拓展代運營、咨詢、存量更新等多元賽道，挖掘存量與增量需求。

??第二，高質量客戶結構，推動業務健康發展。2024年客戶占比中，政府/國企城投占比72%，中小房企（14%）、資方（9%）、產業客戶（4%）協同發展，客戶類型豐富助力業務縱深拓展。

??第三，精準布局驅動效能。金地管理已在全國60+城市布局，簽約管理面積3831萬平方米、同比+33%，且戰略聚焦高能級城市群與一二線核心區，提升了盈利能力與抗風險韌性。

??3.1、“兩高一低”服務口碑領跑行業，夯實長期可持續發展根基（略）

??3.2、以全價值鏈管理流程創造價值，“代建三力”助力企業穿越周期（略）

??4、潤地管理：政企協同，公建領域構建差異化壁壘 

??潤地管理作為華潤置地旗下的代建業務平臺，近年來持續深耕“6+2”多元賽道，構建出以政府類訂單為主全業態布局，并在代建領域表現亮眼。尤其在政府代建領域占據領先地位。 

??截止至2024年，華潤城市代建業務實現營業額11.8億元，累計在管面積達7607萬平方米，同比增長19%，穩居行業前列。2024年新增政府代建面積1016萬平方米，持續保持領先優勢，夯實政府公建領域護城河。 

??與其他頭部企業相比，潤地管理代建業務同樣起步較早，且依靠華潤置地的央企資源，在項目獲取、資金支持、政策對接等方面的顯著優勢。正是憑借其獨特的競爭優勢和差異化戰略定位，潤地管理才能夠成功在激烈的市場競爭中脫穎而出。 

??值得注意的是，聚焦政府代建、公建領域雖然穩定且抗風險能力高，但也在一定程度上成為其規模突破“瓶頸”。相較而言，政府代建的周期波動較為平穩，增長穩定，但同樣面臨著政策風險，諸如在“以購代建”之下短期保障房代建將持續承壓。此外，商業代建雖受市場影響大，但利潤、收入均相對可觀。盡管潤地管理持續深耕“6+2”布局，但與其他新入局的企業相比，住宅、商辦兩個領域市場發展相對落后，占有率仍有待提升。 

??4.1、深耕差異化賽道，以深度專業化構建政府代建領域壁壘 

??與其他以商業代建為主、政府代建為輔的代建企業不同，潤地管理發展過程中深耕差異化賽道，將政府公建領域作為自身發展的核心方向，自2008年華潤置地獲深圳南山區政府委托建設深圳灣體育中心開始，潤地管理就開始在政府公建領域持續發力，逐步積累了豐富的項目經驗。 

??實際上，隨著代建業務快速發展，潤地管理也不斷深化布局，夯實“6+2”多元業務。目前其業務涵蓋文體場館、保障房、學校、醫院、產業園區、城市更新等六大政府代建賽道，牢牢鎖定政府代建核心“戰場”同時，積極布局商辦代建和住宅代建兩大市場化賽道。 

??這種差異化的戰略選擇使潤地管理能夠與政府需求形成深度綁定。特別是在文體場館等大型公共建設項目上，潤地管理已展現出相當程度的不可替代性，牢牢穩居政府代建細分領域的龍頭地位。相比于以住宅代建見長的綠城管理、藍城集團等企業，潤地管理在公共建筑和產業園區代建領域具有明顯優勢，這使其在多元化代建市場中形成了獨特的競爭力。目前已完成和在建的代表性項目包括深圳灣體育中心、成都東安湖體育公園"一場三館"、廈門海峽國際會展中心等。文體場館代建是潤地管理的特色賽道，也是其在政府代建領域的核心競爭力之一。 

??選擇政府代建作為代建領域的“切口”，我們認為與其央企背景與多元資源優勢密不可分。作為央企華潤集團旗下企業，潤地管理擁有顯著的背景資源優勢，這在政府代建領域尤為重要。在公建代建過程中，政府選擇代建方會綜合考慮其資信水平、專業能力、廉政風險管理、項目管理水平、成本控制能力以及溝通協調能力等多個方面，以確保項目的順利實施和高效管理。 

??對于潤地管理而言，一方面是政府信任優勢。央企背景使得其在公共項目招標過程中，即項目獲取階段就建立競爭優勢。另一方面，則是資金實力的優勢。在一些需要前期投入較大的項目中，潤地管理能夠通過集團財務支持，提供更具競爭力的項目方案，增強項目獲取能力。

??此外，多元業務協同優勢是潤地管理在政府代建過程中核心優勢。華潤集團在地產、醫療、教育、商業、能源等領域的多元布局，為潤地管理提供了豐富的業務協同資源。例如，在醫院代建項目中，可以借助華潤醫療的專業知識；在商業項目代建中，可以引入華潤萬家等商業資源；在產業園區代建中，可以協同華潤創業等產業資源，實現項目價值最大化。 

??值得一提的是，在政府代建項目經驗積累過程中，潤地管理成功打造了諸多分向領域“專家”形象，這也是其市場競爭的核心基礎。

??比如文體場館代建，形成了從國家級到區級的三級場館建設標準和能力體系。目前在管項目已經達到17個，大型體育場管項目數量排名行業第一。 

??在保障性住房建設領域，潤地管理已形成標準化、產業化的建設模式，通過“建設運營收益分成”等合作模式，將保障房建設與商業配套運營結合，如北京大興機場安置房項目實現長期收益。這一點從2025年一季度，潤地管理成功中標廣州市番禺區新造二期等7個保障性住房項目也可見市場和政府對企業認可度。另外，根據年報數據顯示，截至2024年底，華潤置地承建保障性住房施工面積 1915 萬平方米，管理租賃住房5.6萬間。 

??4.2、政企協同、深度綁定，以“全周期生態”融合代建與片區綜合開發（略）

??04

??長期主義是發展基石

??以專業化分工實現多方共贏

??在房地產行業整體向下的艱難周期中，代建作為轉型為輕資產模式的典型業務，擁有更強的逆周期效應，成為諸多企業求生存的重要方式。在經歷了2021年至2023年的高速增長后，2024年代建行業在企業競相入局后走入了規模增速放緩、企業格局分化的新階段。

??1、代建市場"藍海"變"紅海"，逐步從單一賽道轉向多元化布局（略）

??2、以專業及服務創造價值、構建核心競爭力，企業應追求長期主義

??在新階段，行業和企業面臨諸多問題，諸如“如何避免過度擴張，保持高質量發展”、“利潤趨薄之下，怎么與委托方實現共贏”、“作為乙方，如何與委托方建立長期信任形成長期伙伴關系”等。

??如何破局？以頭部企業經驗來看，第一，構建核心競爭力，探索細分領域打造護城河；第二，滿足客戶多元需求，拓展增量空間，尋找多元化復合模式；第三，通過服務為委托方打造長期穩定合作，創造超額收益。

??當前，委托方需求正從“快速變現”轉向全周期價值共創。代建企業也需以“長期伙伴”角色深度綁定客戶訴求，通過品牌、服務、經營、產品等一些列綜合能力的修煉與打造，確保項目從開發到運營的全鏈條價值兌現，而非單純追求規模擴張。

??總體而言，不唯規模論，以專業及服務創造價值、構建核心競爭力是代建“紅海”中企業應具備的能力，也是評價和衡量代建企業重要的指標與標準。競爭加劇之下，企業需要以綜合的解題能力為委托方提供更優質服務，同時依靠核心競爭力實現戰略發展上“攻守兼備”。

??以此來看，未來代建行業仍將會保持“強者恒強”、“特色為王”發展態勢，如綠城管理、藍城集團、金地管理、潤地管理這類堅持“長期主義”和具備“核心競爭力”企業，才能在“藍海變紅海”的代建賽道構筑護城河。能夠在行業周期波動中錨定價值標桿，與委托方形成深度協同，最終實現存量優化與增量突破的雙重價值最大化。

??此外，代建行業并非“零和博弈”，而是通過專業化分工實現多方共贏。惡性競爭與無序擴張將透支行業信用，需要頭部企業牽頭建立標準化服務框架，推動行業從“價格戰”轉向“價值戰”，形成良性競合生態，推動從“規模擴張”邁向高質量發展，實現健康發展。