業(yè)績(jī)符合預(yù)期，銷(xiāo)售低于預(yù)期：公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速遠(yuǎn)超營(yíng)業(yè)收入增速，主要源于轉(zhuǎn)讓青島上實(shí)瑞歐置業(yè)有限公司50%的股權(quán)實(shí)現(xiàn)投資收益4.47億元。結(jié)算毛利率12年下半年較上半年略有提高，主要因?yàn)橄掳肽昝瘦^高的已竣工的商業(yè)辦公項(xiàng)目長(zhǎng)海大廈實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售結(jié)算3.47萬(wàn)平米。但公司12年全年毛利受天津與大理項(xiàng)目影響較大。12年公司簽約銷(xiāo)售額27億元，同比下降幅度較大，主要原因是新盤(pán)入市較少。隨著12年新開(kāi)工的大幅增長(zhǎng)，成都項(xiàng)目、青島啤酒城項(xiàng)目以及上海金山項(xiàng)目有較大的貨值，預(yù)計(jì)13年銷(xiāo)售將實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

  公司資金改善，新開(kāi)工增長(zhǎng)顯著：報(bào)告期內(nèi)，公司引進(jìn)戰(zhàn)略投資者使得資金狀況大幅改善，從而大幅增加了新開(kāi)工的力度，12年公司共實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積73萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)150%，為公司未來(lái)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。報(bào)告期內(nèi)，公司與控股股東上實(shí)控股共同增資上實(shí)控股原先100%權(quán)益的4家項(xiàng)目公司。增資完成后，公司實(shí)現(xiàn)了對(duì)上述4個(gè)項(xiàng)目公司控股51%，上實(shí)控股參股49%。4個(gè)項(xiàng)目公司進(jìn)入公司合并報(bào)表范圍，對(duì)應(yīng)的4個(gè)項(xiàng)目建筑面積合計(jì)超過(guò)90萬(wàn)平米，極大地增加了公司土地儲(chǔ)備和優(yōu)質(zhì)的住宅項(xiàng)目，同時(shí)也為上海青浦的朱家角項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。租賃物管收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，青島啤酒城項(xiàng)目助力未來(lái)業(yè)績(jī)：公司在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的布局穩(wěn)步推進(jìn)。公司平均租賃率達(dá)到98%，物管面積在突破千萬(wàn)平米的基礎(chǔ)上繼續(xù)增加，經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。同時(shí)，公司信托融資6億元用于青島啤酒城的后續(xù)開(kāi)發(fā)，引進(jìn)百盛商業(yè)集團(tuán)旗下物業(yè)管理公司北京華德盛作為青島啤酒城購(gòu)物中心項(xiàng)目的合作伙伴，并約定在購(gòu)物中心項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，將以15.7億元出售給北京華德盛，屆時(shí)將助力公司業(yè)績(jī)。

  盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)：公司這兩年經(jīng)過(guò)資源整合，引進(jìn)各類(lèi)戰(zhàn)略投資者，特別是公司青島啤酒城項(xiàng)目以及泉州項(xiàng)目引進(jìn)大量資金較大幅度地改善了公司資金狀況。正是因?yàn)楣靖纳屏速Y金情況從而加大了開(kāi)工的力度，為未來(lái)銷(xiāo)售提速奠定了基礎(chǔ)。公司仍然擁有較大的優(yōu)勢(shì)資源，特別是在上海區(qū)域。我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)13、14年EPS分別為0.35、0.40元，維持“增持”評(píng)級(jí)。