事件：

  近日，我們調(diào)研了京能置業(yè)公司和部分項(xiàng)目情況，與公司相關(guān)人員進(jìn)行了交流。

  要點(diǎn)：

  資源型特點(diǎn)顯著：北京能源投資(集團(tuán))有限公司作為公司的控股股東，持有公司45.26%的股權(quán)，同時(shí)也是北京市國(guó)資委旗下全資控股公司。公司的資源型體現(xiàn)為兩點(diǎn)，其一是股東資源，其二是稀缺項(xiàng)目資源。長(zhǎng)期以來，公司通過與控股股東簽署的金融服務(wù)框架協(xié)議，極大程度地保障了融資和現(xiàn)金流管理的問題，公司的財(cái)務(wù)費(fèi)率控制水平優(yōu)異；其次，公司作為國(guó)資委旗下公司，在獲取稀缺項(xiàng)目資源方面優(yōu)勢(shì)明顯，比如四合上院、天創(chuàng)科技大廈等項(xiàng)目。

  土地儲(chǔ)備漸優(yōu)化：公司一貫強(qiáng)調(diào)要保持穩(wěn)健或略有增長(zhǎng)的ROE水平(2011年達(dá)到了19%的高位)，因而在項(xiàng)目拓展方面相對(duì)比較謹(jǐn)慎。2012年3月公司在大連旅順拿地400畝，通過股權(quán)合作方式開始拓展連云港的商業(yè)項(xiàng)目、焦作云臺(tái)山的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，公司的權(quán)益土地資源開始大幅度增長(zhǎng)。

  業(yè)績(jī)或大幅度釋放：位于北京西城區(qū)菜市口東北角的四合上院是貢獻(xiàn)銷售和業(yè)績(jī)的主力樓盤，目前還未售的是第三期(4號(hào)樓、5號(hào)樓)的住宅部分和1號(hào)樓、2號(hào)樓和4號(hào)樓的部分配套商業(yè)。

  該項(xiàng)目正在進(jìn)行室外配套工程的施工，我們估計(jì)住宅部分(4、5號(hào)樓合計(jì)6.13萬方)會(huì)在三季度進(jìn)行現(xiàn)房銷售，考慮周邊房?jī)r(jià)和項(xiàng)目稀缺因素，保守預(yù)計(jì)該項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格52000,凈利率25%，僅此項(xiàng)目的住宅部分就會(huì)為公司貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)1.1元。

  給予強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)：公司的結(jié)轉(zhuǎn)收入和異地銷售從2010年開始大幅度增長(zhǎng)，受制于結(jié)算項(xiàng)目的布局，盡管業(yè)績(jī)有所波動(dòng)，但是保障程度并不低，我們看好公司今年的業(yè)績(jī)，此外在異地以股權(quán)合作方式參與的旅游和商業(yè)項(xiàng)目也值得期待。預(yù)計(jì)公司2013-2015年的凈利潤(rùn)分別為6.54億元、4.98億元、4.85億元，對(duì)應(yīng)的EPS分別為1.44元、1.10元和1.07元，按照8倍PE估值，公司目前的股價(jià)顯著低估，首次給予強(qiáng)烈推薦評(píng)級(jí)。

  風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售進(jìn)度低于預(yù)期。