榜·單·解·讀

??2018年1-5月，TOP100房企整體銷售規模達3.47萬億元，同比增長33.5%，繼續保持快速增長。

??今年以來調控持續收緊，調控范圍不斷擴大，“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策也在熱點城市逐漸落地。目前來看，雖然一線城市樓市虛火暫時得以抑制，但熱點二線和三四線城市在調控政策下依舊高燒，不同城市乃至同一城市不同區域的市場分化較為嚴重。我們預計，在調控政策不斷升級、城市市場調控成為常態的背景下，今年規模房企的集中度還會進一步提升。未來標桿房企也將依托自身的優勢，通過高周轉和全國化的布局戰略實現逆勢擴張。

??TOP100業績環比增長17.7% 24家單月銷售過百億

??2018年1-5月，TOP100房企總體銷售規模達到了3.47萬億元，同比增長33.5%。TOP100房企5月單月銷售環比增長17.7%，為今年以來最高月份。同時，本月單月業績超百億的房企數量達到24家，綠城、濱江、龍光等房企表現較為突出。這主要是因為本月部分二、三線城市嚴控預售證和備案的政策明顯放松，大量新開盤項目批量入市。其中綠城主要在杭州、寧波、西安等城市開盤加推，單月銷售規模達170億元。而濱江在其布局的杭州、嘉興、金華等城市，本月也實現了超過100億元的單月銷售額。

??三家龍頭房企中，碧桂園，恒大得益于三四線布局，今年1-5月累計業績同比增速分別達37%和39.5%。其中碧桂園累計銷售金額達到3345.2億元，首次突破700億。而萬科近幾個月的單月銷售規模都在430億元左右，貨量供應相對不足對萬科今年來的業績增幅影響較大。

??房企分化格局加劇，TOP50門檻增幅近6成

??2018年1-5月，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。其中，TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長58.3%。TOP3和TOP30房企門檻分別同比增長31.4%和38.8%，達到了2392.2億元和305.5億元，規模競爭加劇。而TOP100房企銷售金額入榜門檻增幅最小，僅同比增長19.5%至62億元。我們預計百強房企未來的分化格局將會持續。

??調控加碼，搖號范圍持續擴大

??5月市場調控政策持續收緊，調控地域不斷向二線和三四線城市擴散，嚴格的“限價”、“限售”、“搖號選房”等政策逐漸成為熱點城市的標配。目前上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市進行搖號選房，其中上海、南京、杭州、深圳等主要采取公證處主導搖號，長沙、成都、武漢、西安等搖號買房主要以房企為主，預計今年會有更多的城市加入搖號大軍中。

??搖號選房一定程度上維護了市場的公平性，但就目前來看，搖號方式放大供需矛盾，制造恐慌需求的負面影響卻顯現更大，這把雙刃劍是否能達到政府使用初衷還有待考驗。

??冰火兩重天，市場繼續分化

??一季度以來，房地產市場持續分化，不同城市樓市差別甚大，各城市不同區域樓市差距也逐漸拉大，冰火兩重天態勢不斷加劇。目前來看，一線城市樓市虛火暫時得以抑制，市場不斷回歸理性，熱點二線和三四線城市在調控政策影響下依然高溫，“萬人搖號”、“超低中簽率”、“開盤售罄”等現象層出不窮。

??但整體而言，市場卻并非如此火爆，火爆的僅是部分熱點城市中與周邊二手房價格倒掛較大的項目，大部分開盤項目去化表現一般。造成部分項目火爆的原因主要是限價后一二手房巨大的價格利差，讓購房者“買到即是賺到”心理預期大增，加之排隊搖號無形釋放出一種“供不應求”現狀，二者造成了大量虛假購房需求入市，助推了市場火爆。

??以上海為例，今年以來目前上海市場共獲批69張預售證，開盤項目65個，搖號65次；其中24個項目認籌數量大于房源量，30個項目認籌數量遠不及房源數，11個項目認籌數量和房源基本持平。其中，4月集中入市的高端豪宅項目由于大部分售價遠低市場預期和周邊二手房價格，認籌人數遠超房源數，去化多達95%以上。但與此同時，多個價格剛需和剛改型項目卻頻頻遇冷，認籌數多未超過房源數，部分項目認籌人數僅為個位數。

??標桿房企業績持續增長 行業集中度再提升

??自2016年“9.30”以來，超過55個城市發布了各種相關房地產調控政策160余次，房地產調控已成基本常態。隨著調控政策不斷升級后，市場將進入新一輪調整期，標桿房企依托自身品牌、產品、資源整合等優勢，通過高周轉項目和全國化布局的深化將實現逆勢擴張，達到規模新高度。我們預計今年規模房企集中度將繼續提升，TOP30房企集中度預計可達50%左右。