【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業績表現：上半年業績恢復不及預期，下半年供貨充足沖擊目標

??2020年上半年融創實現合同銷售金額1952.7億元，同比下降8.8%，位列行業第五位。按照全年銷售目標6000億元計算，上半年完成32.5%，上半年業績受疫情影響較大，融創供貨安排放緩，直至5月，單月業績增速首次回正，影響上半年整體業績增速。

??下半年壓力方面，融創下半年剩余任務約4047億元，較2019年下半年實際完成增加18%，預計融創下半年可售貨值約6200億元，其中76%位于一、二線城市，去化率需達65%以上，對于融創有機會亦有挑戰。

??財務水平：積極降低負債水平，在財務優化方面仍有較大空間

??盈利：上半年融創實現營業收入773.4億元，同比增長0.7%；其中物業銷售收入730.7億元，同比微降0.5%，占比融創整體收入94.5%。上半年營收與上年同期基本持平，主要是銷售單價的提升帶來的收入抵消因疫情延誤物業交付減少結算的部分。

??利潤水平方面，上半年融創毛利為177.6億元，同比減少約8.3%，毛利率為23%，較上年同期減少2.2個百分點，低于行業平均水平。主要原因是融創業務合并收益對應的收購物業評估增值調整導致上半年毛利減少49.4億所致，剔除這部分影響，毛利水平約為29.3%，略低于行業均值。

??償債：融創上半年資產負債率為86.56%，較上年同期下降4.28個百分點，負債結構得到優化，但積極的土地擴張與收并購，使得融創保持較高的負債水平，財務優化仍有較大空間。截至上半年，融創持有現金852.3億元（不含受限制現金），其短債比為0.47，超過上年同期4.4%，短期償債能力提升，但資金流動性仍具有一定的風險。因此融創上半年控制拿地節奏，通過釋放經營現金流補充流動性。另，融創上半年凈負債率為149%，較上年期末下降23.3個百分點。整體上融資在積極優化自身財務結構，當前負債水平仍高于行業均值。

??土地策略：相對冷靜控制拿地節奏，八成土儲布局一、二線城市

??今年上半年融創在持續升溫的土地市場上保持相對冷靜，控制拿地節奏，補充少量土地。截至上半年融創新增土地計容面積約1730萬平方米，新增貨值約2330億元，同比大幅減少64%。截至上半年融創連同其合營公司累計土儲約2.48億平方米。累計貨值約3萬億元，其中80%位于一、二線城市，平均土地成本約4300元/平方米。

??土儲布局上，共有6城市權益土儲超500萬平方米，其中重慶與青島權益土儲超1000萬平方米，位列一二位，其余依次為：武漢、天津、成都、濟南。

??發展戰略：多業態齊發力，旗下物業預計今年獨立上市

??2020年是融創上市的十周年，基本完成中國一、二線及強三線城市的全國化布局，并在管理上將全國劃分為七個大區進行管理。其在房地產開發、物業管理、文旅等均做出不俗成績，2020年8月6日，融創服務正式向聯交所遞交上市申請，融創計劃將旗下物業拆分獨立上市。

??多業態發展、物業拆分上市等均可助力融創增強整體抗風險能力，豐富其評估維度，亦可在資本市場得到更多的關注。

??融資新規影響：網傳融資新規對高負債率的融創具有一定風險性

??結合融創2020年中期財務數據，按照網傳行業融資新規方式統計，第一項剔除預收款后的資產負債率，融創2020年中期數據約為82%，低于假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為149%，超過100%的閾值標準；第三項新城當期短債比約為0.47倍，低于1倍的標準。如果網傳規則為真，則融創三項指標超出閾值，有息負債規模年增速不得增加。所謂“融資新規”對高負債率的融創影響較大，需要在資本結構優化與降低負債水平方面需要做出更多動作。