??導 讀

??銷售增長穩定，持續布局長三角、珠三角等區域，區域深耕提速。融資成本進一步下降，優勢明顯；“地產開發＋”布局多元化，賦能主業。

??【規模增長優于百強平均，城市深耕見效】2020年美的置業實現全口徑銷售金額1261.6億元，同比增長24.6%，表現優于百強房企平均13.3%的銷售增長率。全年銷售增長依舊穩健，銷售排名由2019年末34名上升至33名。2021年銷售目標1500億元，預計全年增長率在18%左右，以美的置業的情況來看完成目標壓力不大。2020年銷售金額超過40億元的城市共有10個。根據CRIC城市排行榜，這10個城市中美的置業在6城金額榜榜上有名。 

??【新進4城，持續深耕長三角大灣區】2020年美的置業新增土儲建面1323萬平方米，新增60個地塊，新進溫州、珠海、紹興、洛陽。美的置業持續深耕長三角、大灣區，新增滬蘇、浙閩、珠三角土儲建面占比56%，土地款占比72%?？偼羶χ饕性?3個城市，建面達6347萬平方米，權益建面4289萬平方米，權益占比68%。 

??【營收大幅增長，盈利能力維持在中等水平】2020年美的置業實現營業收入524.84億元，同比增長27.58%。毛利率22.21%，凈利率9.19%。已售未結轉金額1178億元，超過2020年營業收入的兩倍，一定程度上保障2021年的營收持續增長，收入可預見度高。 

??【公司持續降杠桿，融資成本優勢凸顯】美的置業持有現金267.88億元，現金短債比2.19，長短債務比3.79。債務結構健康，具有較好的抗風險能力。報告期內美的置業的加權平均融資成本較去年年末下降0.54個百分點至5.33%，融資成本優勢進一步提升。凈負債率下降9.8個百分點至79.2%。整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產負債率為78%，同比下降3個百分點，美的置業預計至2023年，剔除預收款后的資產負債率也可以降為綠檔。 

??【聚焦產業鏈，延展價值鏈】美的置業的多元化主要是圍繞房地產產業鏈，與主業協同發展，構建戰略組合競爭能力。智能和裝配產業構建“第二跑道”，產業價值鏈布局初見成效。全年簽約規模到達了13.5億元，交付規模7.2億元，產業整體執行率105%。徐州、邯鄲、佛山3個產業園陸續落地。商業地產持續發力，截至2020年末在管面積61萬平方米，籌開面積98萬平方米。物業服務方面，2020年住宅物業收繳率92%。

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??01銷 售

??規模增長優于百強平均

??城市深耕見效

??全年業績穩步增長，銷售同比增幅達24.6%。2020年美的置業實現全口徑銷售金額1261.6億元，同比增長24.6%，表現優于百強房企平均13.3%的銷售增長率。全年預售建面1111.4萬平方米，同比增長11%；銷售均價11351元/平方米，同比上升12.4%，銷售均價的上漲一方面得益于美的置業近年來持續提升布局的城市能級，另一方面則是美的置業的產品力帶來的品牌溢價。

??整體來看，美的置業全年銷售穩健，銷售排名較2019年末的34名上升一名至33名。2020年美的置業的去化率達到66.3%，較上年增加0.4個百分點，回款率80.3%，保持穩健。2021年銷售目標1500億元，全年增長率在18%左右，以美的置業的情況來看完成目標壓力不大。

??滬蘇、浙閩和珠三角合約銷售貢獻超六成。美的置業從2010年走出珠三角，其全國化布局便是從長三角的徐州開始。在經歷多年城市深耕及近年來的城市能級升級的策略下，長三角區域已經是美的置業銷售業績最重要的來源。按照美的置業的合約銷售分布，滬蘇區域銷售貢獻率最高，銷售金額362億元，占比達到29%。作為大本營的珠三角區域也貢獻了較高的銷售規模。據統計，2020年滬蘇、浙閩及珠三角的合約銷售占比高達65%。

??進準投資，深耕城市效益顯現。2020年銷售金額超過40億元的城市共有10個，在多年深耕的邯鄲、徐州、佛山等地。根據CRIC城市排行榜，這10個城市中美的置業在6城金額榜榜上有名。其中在邯鄲和徐州銷售金額都排名第1，佛山排名第7，業績均躋身當地市場前列，十城銷售業績占比50%。

??02投 資

??新進4城

??持續深耕長三角大灣區

??持續深耕策略，聚焦高價值區域。2020年美的置業新增土儲建面1323萬平方米，同比下降8.9%。新增60個地塊，新進溫州、珠海、紹興、洛陽。美的置業持續深耕長三角、大灣區，滬蘇、浙閩、珠三角新增土儲建面占比56%，土地款占比72%。此外美的置業近年來不斷提升其布局的城市能級，2020年廣州、蘇州、南京、寧波等一二線城市拿地占比約13%。在新增三四線城市土儲中，超半數集中在佛山、無錫等珠三角或長三角強三線城市。

??總土儲充足，城市更新項目陸續釋放。截至2020年年末，美的置業總土地儲備建面達6347萬平方米，權益建面4289萬平方米，權益占比68%。涉及63個城市的321個項目。按照企業當前的銷售規模來看，美的置業的土地消化周期在4-5年，充足的土儲規模為美的置業未來發展提供有力支持。

??城市更新穩步轉化，21年預計轉化156萬平方米。同時美的置業也積極擴展城市更新領域，2020年已有6個主要城市更新項目轉化為土儲，規劃總建筑面積247萬平方米。當前待轉化為土儲的主要城市更新項目有11個，規劃總建筑面積達483萬平方米，預計到2021年度有156萬平方米可轉化為土儲。更值得一提的是，待轉化的11個城市更新項目中有10個位于大灣區，為公司提供優質有競爭力的土儲資源。

??珠三角、浙閩、滬蘇三區域總土儲占比為49%，未來會持續加大投入。按照美的置業的區域分布來看，目前珠三角、浙閩和滬蘇區域總土儲約3081萬平方米，占比達到49%。但是2020年這三個區域的銷售貢獻達到65%，意味著其在長三角及大灣區的市場較好。美的置業未來在浙閩、滬蘇、珠三角區域還會加大投入。

??03盈 利

??營收穩步增長

??盈利能力維持在中等水平

??營收穩步增長，未來可預見度高。2020年美的置業實現營業收入524.84億元，同比增長27.58%。毛利潤116.58億元，較去年同期下降10.4%。凈利潤48.25億元，同比上升11.53%，歸母凈利潤43.26億元，同比上升0.5%。根據美的置業業績發布會披露，已售未結轉金額1178億元，超過2020年營業收入的兩倍，一定程度上保障2021年的營收持續增長，收入可預見度高。

??盈利水平可期。毛利率22.21%，凈利率9.19%，兩者均有不同程度下滑。主要是由于18年至19年拿地項目的結轉，以及隨著美的置業布局城市能級的提升，土地成本走高所致。隨著企業深化數字化轉型，公司核心經營能力一體化的推進，企業未來利潤率或可期待。

??04負 債

??公司持續降杠桿

??融資成本優勢凸顯

??短期無債務壓力，債務結構健康。美的置業持有現金267.88億元。短期有息負債122.55億元，較去年末上升34.1%，長期有息負債463.85億元，較2019年年末上升2%?，F金短債比2.19，長短債務比3.79。債務結構健康，具有較好的抗風險能力。

??20年新增借貸成本僅4.91%，整體融資成本降至5.33%。報告期內美的置業的加權平均融資成本較去年年末下降0.54個百分點至5.33%，融資成本優勢進一步提升。美的置業不斷擴寬融資渠道，2020年新增借款的加權平均實際利率為4.91%，低成本融資優勢進一步凸顯。由于整體運營情況良好，2020年再獲中誠信國際信用評級有限公司給予主體信用評級AAA，展望穩定。

??持續降杠桿，預計2023年將進入監管認定的“綠檔”。凈負債率下降9.8個百分點至79.2%。雖然近年來美的置業規模擴張速度較快，但企業也不忘優化債務結構，整體的杠桿水平進一步下降。剔除預收賬款后的資產負債率為77.6%，同比下降3個百分點。美的置業預計至2023年，剔除預收款后的資產負債率也可以降為綠檔。

??05多元化

??聚焦產業鏈

??延展價值鏈

??美的置業的多元化主要是圍繞房地產產業鏈，在智慧科技和裝配產業已經取得了良好的效果；商業方面選擇性進入與住宅協同聯動開發；物業服務在2020年改為“鉑美物業”，定位做第三方的服務企業持續擴大規模，保持業績增長。

??智能和裝配產業加速構建“第二跑道”。智能&裝配產業價值鏈布局落地初見成效，全年簽約規模到達了13.5億元，交付規模7.2億元，產業整體執行率105%。徐州、邯鄲、佛山3個產業園陸續落地。第三方拓展能力彰顯，智能產業服務第三方企業166家，智能服務百強房企覆蓋率14%，裝配式產業服務第三企業達到45家。智能產業方面2021年經營目標為銷售收入6.7億元，同比增長27%，百強房企覆蓋率提升至25%；裝配式建筑深耕PC業務，輕資產布局PC＋業務鏈，擴展EPC業務；2021年目標為銷售收入超過3億元，同比增長60%。

??聚焦優質資產，拓展TOD商業。美的置業瞄準優質綜合性或者社區商業，截至2020年末在管面積61萬平方米，籌開面積98萬平方米。塑造購物中心悅然廣場、社區鄰里商業悅然里、長租公寓悅然寓這類“悅然系”產品線知名度。其中佛山悅然廣場出租率97%。目前在營項目5個，年度租金收入2.07億元。未來三年計劃開8個項目，飽和年度租金預計收入5.37億元/年。

??住宅物業收繳率達92%。2020年7月，“美的物業”更名“鉑美物業”，2020年住宅物業收繳率92%。在服務方面，美的物業通過內生外拓、開拓非住宅業態、增加社區增值服務三方面提升物業規模，2021年服務集團經營目標為接管項目340個，合約面積達到1億平方米，預計收入增長60%左右。