??房企年報點評系列之金科股份

??2020年，金科股份（下文簡稱：金科）2020年業績增速穩定有增，業績表現緊跟同梯隊房企表現，“三道紅線”指標改善并實現降檔，進入“綠檔”行列。貝殼研究院認為，2020年為金科“跨越式發展”收官之年，其成果豐碩，成功進入并穩定在行業前20強。在新形勢新周期下，金科提出“高質量發展”，通過質量第一與效益優先的訴求，依托安全性和穩定性逐步替代高增速高周轉，打造永續經營能力，有助于多元提升金科盈利能力以及加強其抵御不確定風險的能力。

??本文作者

??賈莎莎 策略研究分析師

??業績表現

??同梯隊內業績增速保持高位，業績表現達預期，達成“跨越式發展”目標

??2020年金科實現全口徑銷售約2232億元，同比上升23.86%，增幅較2019年同期下降32.7個百分點；全口徑銷售面積為2240萬平方米，同比上升18%；踩線完成年初2200億元業績目標。與2019年相比，金科增速趨緩，主要原因在于金科在售項目大部分位于三、四線城市，而三、四線城市受疫情影響復蘇相對緩慢，對整體銷售面積提升貢獻度有限。值得注意的是，其2020年新增土儲權益金額占比為57％，較2019年同比下降約7個百分點，表明2020年金科采取更多的聯合拿地策略。

??相比于2017年全口徑銷售額658億元以及銷售面積843萬平方米，2020年同期分別實現239%和166%的增長，助力金科銷售金額在行業內排名從2017年32名穩定提升至2020年16名，完成“跨越式發展”的目標。未來，金科提出2025年銷售規模目標為4500+億元，年復合增長率須達到17.0%，相當于2021年銷售額不低于2500億元。基于當前政策環境與行業發展趨勢，此目標具有挑戰性，期待金科能以過往超過同行業的金科式發展速度達成目標。

??財務水平

??傳統地產盈收占比超90%，多元業務發展已提速，聯合開發項目增多

??營收：2020年金科實現營業收入877.04億元，同比增漲29.41%。其中房地產開發銷售收入815.29億元，同比增長29.06%，主要源自竣工房源竣工交付面積較上年增加所致。房地產開發銷售收入占比整體營收93%，除了主營業務外，生活服務收入22.27億元，同比增長25.04%，新能源收入為8.35億元，同比增長為106.56%。

??盈利：2020年金科營業利潤為122.31億元，較上年增長41.86%。房地產開發銷售毛利率為23.01%，較上年同期下降6.08個百分點。生活服務作為收入第二大板塊，其毛利率為33.92%，較上年同期增長7.35個百分點，且金科服務已于2020年香港上市，表明在金科“四位一體”的戰略下，多元化板塊布局已顯成效。

??償債：截至2020年末，金科貨幣資金約為435億元，同比增長20.86%。現金短債比為1.34，償債能力仍有較大的優化空間。其短期借款也增長較快，2020年近105億元，相比2019年增長高達242%。

??土地策略

??西南區域獨占鰲頭，加快在核心城市拿地節奏，實現全國均衡布局

??金科報告期內新增土儲148幅，總規劃建面約2364萬平方米，平均樓面價3773元/平方米，同比提升超40%。在拿地結構上，2020年金科戰略性增加核心二三線(含新一線)城市的項目，占比近80%，拿地城市能級明顯提高。提高高能級城市占比，有助于提升企業的抗風險能力。

??截至2020年末，金科在全國六大區域擁有土地儲備7100萬平方米，可滿足未來2-3年開發運營需求。土儲結構中，新一線與二線城市占比達56%，說明金科逐步回歸核心城市。從貨值看，西南、華東與華中區域位列前三甲，可售貨值占比分別為34%、29%與15%。其中，重慶可售貨值占比高達19%。一方面說明金科在重慶與西南區域的深耕優勢明顯，鞏固區域競爭護城河，另一方面說明若欲趕超行業第一梯隊，還須加快土儲布局的全國均衡化。

??針對22 個重點城市施行兩集中供地新政，金科著力突破“穩船”模式，戰略傾向上擇優而投，選對核心城市，通過優質土地、產品與服務打造高溢價項目以獲得高盈利，同時對其管理經營能力提出更高要求。

??發展戰略

??“十四五”聚焦高質量發展，2025年銷售規模欲達到4500億+元

??報告期內，金科編制完成《公司發展戰略規劃綱要（2021-2025年）》，主要特征有：

??一是，堅持“四位一體，生態協同”的總體發展戰略。以地產主業為發展基石，生活服務、產業園區與商旅康養等“地產+”業務為發展之矛，實現多元化布局發展，欲逐步擺脫對傳統地產主業的依賴。2025年總體收入目標為地產主業為4000億、“地產+”業務為500億，保持規模中高速發展。

??二是，在市場增速逐步趨緩的大環境下，以往地產主業“輕舟“模式(周轉效率型)將面臨長期盈利能力下滑的風險，逐步探索“穩船”模式(品質利潤型)，拿地模式多元化，建構雙輪驅動的增長模型。2025年欲達到輕舟模式：穩船模式為70%：30%的銷售占比目標。

??三是，在上述戰略堅持下，望通過銷售規模、利潤率與市盈率的提升，打造良好的盈利能力與永續經營能力，在市值上體現成績，通過市值來衡量金科的企業價值，進一步受到資本市場的青睞。

??值得注意的是，2020年金科服務成功拆分上市，為金科實現四位一體戰略、多元化發展的重要一步，其上市后業績表現亮眼，報告期內實現收入約33.6億元，同比增長約44.3%，截至4月6日午間收盤，市值為445億港元，比上市首日(2020年11月17日)收盤同比增長56%，可見投資人對其信賴之高。

??融資新規

??財務結構瘦身顯著，三道紅線進入 “綠檔”行列

??根據金科報告披露，依照“三道紅線”融資新規，金科剔除預收款后的資產負債率為69.85%，較上年同期下降約5個百分點至達標；凈負債率為75.07%，較2019年末下降約45個百分點至達標；現金短債比為1.34。根據貝殼研究院統計，金科2020年年度指標全部達標，較2019年踩線情況下降兩檔，成功躋身 “綠檔”行列。