??近期首創置業公布1-5月銷售業績，截至5月底首創置業累計簽約銷售金額月305.9億元，較去年同比增長55.7%；累計銷售面積142.2萬平方米，同比增長127.7%。認購未簽約金額約23.2億元，預計將轉為后續月份業績。從銷售區域貢獻來看，1-5月京津冀和長三角區域合計銷售貢獻約7成，分別為36%和31%；其中大本營北京銷售金額貢獻率達到31%，其次是長三角區域的上海銷售貢獻為15%，此外還有重慶、杭州、成都等單核城市銷售金額貢獻率高，皆在5%以上。

??從目前的銷售情況來看，首創置業運營穩健，銷售保持向好趨勢。考慮到其欲轉讓旗下奧特萊斯給首創集團。若此計劃完成，預計將有可觀的現金回流，更加專注地產開發和城市運營業務。

??01

??專注地產開發主業

??四大產品線貢獻超6成

??2020年首創置業實現全口徑銷售額708.6億元，其中操盤項目簽約銷售額564.3億元，銷售回款率達86%，實現并表銷售回款人民幣294.6億元，同比增長11.8%。雖然面臨疫情防控和調控政策，但仍實現有質量的銷售，位于京津冀、長三角、粵港澳及部分單核城市的項目開盤熱銷。

??產品力持續提升，四大產品線項目貢獻61%。2020年首創置業銷售均價達24212元/平方米，高于百強房企約14079元/平方米的銷售均價。企業在產品方面持續打造核心競爭力，天禧、天閱、禧瑞、禧悅四大產品系多項目實現熱銷。如北京禧悅學府逆市熱賣，住宅已全部售罄，當年累計簽約額超人民幣38億元，高居石景山區普通住宅成交榜第一；上海禧瑞薈項目開盤即售罄，去化率達100%，杭州天閱云合源、蘇州天閱湖濱雅苑、東莞禧瑞閱府、昆明譽華州等項目開盤去化率超90%。根據項目名稱統計，從2020年銷售來看，天禧、天閱、禧瑞和禧悅核心產品線多個項目積極銷售，金額貢獻率分別達到9.3%、11.2%、24.1%和16.4%。

??銷售貢獻分布更加均衡，風險分散。從區域分布來看，2020年首創置業在京津冀、長三角和粵港澳三大核心城市圈實現簽約金額563.4億元，占比約79.5%。具體來看，多元區域布局效果顯現，長三角和粵港澳的銷售金額占比增加，分別達到31%和5%。除三大區域外的強二線單核城市占比較上年大幅上升9個百分點至20%，其中武漢、重慶等城市項目銷售表現亮眼。可以看出相比2019年企業銷售區域分布更加均衡，風險分散。

??022

??土儲布局逐漸均衡

??抗風險能力較強

??新增土儲有較大利潤空間。2020年首創置業堅持穩健安全的土地投資策略，新獲北京、南京、無錫、重慶等10幅土地，新增土儲建面419.6萬方，土地投資金額189.9億元。首創置業發揮業務布局及資源優勢，強化產業協同、戰略合作及一二級聯動等方式獲取土地，年內新增平均樓板價4525元/平方米，平均溢價率僅2.6%，拿地成本相比24212元/平方米的銷售均價，有較大的利潤空間。

??拿地區域更加均衡。從2020年新增土儲區域來看，長三角區域作為首創戰略深耕的都市圈，投資金額占比提升至19%，強二線單核城市新獲項目總建筑面積占比達65%，整體拿地更加均衡，減少土地集中風險，抗風險能力進一步加強，且未來土儲分布有望更加均衡。

??總土儲建面1683萬平方米，規模適中。截至2020年年末，首創置業總土儲建面為1683萬平方米，較上年增長1.3%；其中88%為發展物業，12%為投資物業及其他。現有的土地儲備規模適中，且核心城市資源充足，可以滿足首創置業未來三年業務運營之需。權益方面首創置業保持合作開發的模式，2020年權益土儲建面1096萬平方米，土儲權益比例65%，與2019年持平。根據CRIC發布的《2020年中國房地產企業總土儲貨值排行榜TOP100》，首創置業總土儲建面排名55名，而當前企業的全國銷售排名58名，總土儲規模依然能夠支持目前的銷售水平。

??03

??文創、高科多地復制

??強化賦能主業資源

??首創置業積極探索布局文創、高科技產業等多項存量資產運營業務。加速培育創新業務，探索新利潤增長點，并繼續聯動主業獲取資源。

??文創產業累計布局4城10園。首創置業通過郎園和詠園等系列文創產業園落地，積極推動城市公共文化建設。目前其文創業務已經累計布局全國4城10園，數娛平臺北京金碼大廈項目正式落地，打造文化科技融合示范基地。文創產業協同主業，底價獲取桐鄉項目，總建筑面積27.7萬平方米。

??高科產業企業資源儲備已超300家。首創置業以北京IC-Park為標桿項目,聚焦集成電路、5G+網絡安全、智能網聯汽車、商業航天等產業領域。不斷豐富園區高科技企業資源儲備，產業庫內科企數量已超300家。乘勢科創升級浪潮，首創置業依托產業能級優勢，助力集團低成本落地南京、重慶項目，總建筑面積達72.6萬平方米，賦能效應初顯。

??04

??租賃業務逆勢保持高出租率

??輕資產運營獲得突破

??首創置業打破傳統長租模式，打造首創繁星、首創He園、首創He寓等一系列標桿項目，盤活存量，以運營提升資產價值。此外旗下首個管理輸出項目上海寶山WEPARK順利實現簽約入住，開啟首創輕資產運營模式。

??首創繁星為北京規模最大的集體土地租賃住房項目，也是首創置業長租公寓的標桿項目，該項目既有投資開發又有運營，輕重并舉。由于政策性融資支持，該項目資源獲取成本低，融資成本低，且獲得政府大力扶持，繼L04地塊獲批北京市第一批中央財政支持住房租賃市場發展專項資金7500萬元后，L10、L11地塊于今年3月再次獲批專項資金1.27億元，為北京市獲得最大專項資金支持的單個集租房項目，后續開發計劃穩步推進。除了首創繁星項目，目前首創置業也取得了右安門村集體土地租賃房項目的經營權，尚在規劃和設計階段，未來前景看好。

??上海寶山WEPARK項目順利實現簽約入住。該項目為首創置業旗下首個租賃住房管理輸出項目。運營團隊在前期開發建設期已經介入管理服務，在建設完成后首創管理團隊全力介入進行后期的運營。目前出租率達到80%以上，預計二期將在下半年入市。首創置業實現輕資產運營模式突破。

??集中式長租公寓平均出租率達80%以上。首創He園為首創置業在北京的首家集中式青年長租公寓，2019年全年平均出租率96%左右，2020年雖受疫情影響，全年平均出租率也保持在90%左右。首創He寓則為首創在天津首家集中式青年長租公寓，2019年全年平均出租率90%左右，2020年雖受疫情影響，全年平均出租率也保持在80%左右。

??05

??負債情況有望改善

??融資成本優勢明顯

??負債水平逐步好轉。雖然首創置業三道紅線中有兩條踩線目前處于橙檔，但可以看出企業在積極改善負債情況。截至2020年末現金余額372億，較年初增長百億。2020年底凈資本負債率127%，同比下降34個百分點；現金短債比1.13，較上年有所優化；剔除預收款后的資產負債率74.3%，同比下降0.3個百分點；且如果奧萊剝離，企業現金回流，其負債規模預計有較大的改善空間。

??融資成本保持低位。2020年底首創置業存量債務平均融資成本為5.14%。2020年1月公司境外成功發行4.5億美元5.5年期高級債券，票面利率僅為3.85%，對比2020年行業平均6.07%的融資成本，首創置業具有較大優勢。

??2021年首創置業將繼續把控負債、降杠桿、確保穩健安全作為一項重點工作。全力降低負債規模，原則上存量債務規模只減不增，不斷優化公司債務的期限結構和渠道結構，保持融資成本的相對穩定。此外仍將堅持穩健的投資策略。可以看出如后續剝離奧萊業務后，加上未來存量資產的有效優化管控，首創置業地產開發業務或有更多的調整提升機會。