??引言

??2016年中南將總部由海門(mén)搬至上海，開(kāi)啟了千億增長(zhǎng)之路。2020年中南的銷售金額已經(jīng)達(dá)到2238.3億元，增長(zhǎng)迅速。背后的原因，無(wú)外乎來(lái)源于三個(gè)方面，好團(tuán)隊(duì)、高增長(zhǎng)、強(qiáng)兌現(xiàn)。

??與諸多房企不同的是，中南是一家將“成為一個(gè)不斷創(chuàng)造歷史、令人向往的美好組織”作為愿景，把打造一個(gè)好的組織作為核心目標(biāo)的企業(yè)。那么，在規(guī)模進(jìn)階的過(guò)程中，中南的組織發(fā)展有何特點(diǎn)？是怎樣對(duì)組織進(jìn)行管理與優(yōu)化？在打造團(tuán)隊(duì)上有何心得？

??為此，人力資本研究組與中南置地綜合人力中心總經(jīng)理宮金玉進(jìn)行了深入交流。

??一、后規(guī)模時(shí)代中南管理三大進(jìn)階：卓越運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、打造人才護(hù)城河

??戰(zhàn)略指引組織發(fā)展的方向，也是組織發(fā)展的基石。中南近年來(lái)的管理動(dòng)作不僅緊貼業(yè)務(wù)視角，更是基于對(duì)自身“家底”、發(fā)展特點(diǎn)的清晰認(rèn)知。

??實(shí)際上，中南規(guī)模發(fā)展已經(jīng)渡過(guò)了1.0階段。在2019年業(yè)績(jī)突破千億、近兩年規(guī)模穩(wěn)定2000億之后，中南也在思考和實(shí)施“降速”以達(dá)到穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)。

??“發(fā)展速度不會(huì)像以前一樣保持每年60%、70%的復(fù)合增長(zhǎng)率，穩(wěn)健和安全是核心方向”，宮金玉強(qiáng)調(diào)，這與中南理性、務(wù)實(shí)、客觀的文化理念也緊密相關(guān)。

??談到過(guò)去三年中南快速發(fā)展原因：宮金玉認(rèn)為天時(shí)、地利、人和齊聚，“首先踩準(zhǔn)了市場(chǎng)發(fā)展的周期，其次選擇了正確的城市以及業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)模式，最后引進(jìn)了大批與公司價(jià)值相匹配的人才”。

??這一階段中南也做出了關(guān)鍵性的戰(zhàn)略舉措。例如將總部從海門(mén)搬至上海，選擇高周轉(zhuǎn)路線，下沉到三四線城市做深耕等等。

??但隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)張，如何從“黑馬”變成“白馬”也是中南當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)。

??尤其是在三道紅線、集中供地等政策下，行業(yè)、企業(yè)發(fā)展邏輯已悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，過(guò)去“老套路”并不能完全適應(yīng)新局面。因此，中南從2020年下半年就開(kāi)始著手按照新的游戲規(guī)則、新的標(biāo)準(zhǔn)去設(shè)計(jì)組織的戰(zhàn)略與打法。

??第一，強(qiáng)調(diào)卓越運(yùn)營(yíng)作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，要求將資金效率運(yùn)用到最高。在組織內(nèi)部強(qiáng)調(diào)從拿地到結(jié)轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)，而不僅僅關(guān)心開(kāi)盤(pán)和現(xiàn)金回正、回款等指標(biāo)。“把周期拉長(zhǎng)到結(jié)轉(zhuǎn)，真正實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量高效的運(yùn)營(yíng)”宮金玉解釋到。

??第二，跨產(chǎn)業(yè)鏈拉通，形成“五商聯(lián)動(dòng)”。目前中南的多元化產(chǎn)業(yè)總體還是與上下游聯(lián)動(dòng)發(fā)展。不管是金融、教育、投資還是跟地產(chǎn)核心主業(yè)相關(guān)的板塊，給予它們更明確的目標(biāo)，在盈利方式實(shí)現(xiàn)更新和突破，吸引行業(yè)高量級(jí)人才的同時(shí)給予地產(chǎn)一定反哺。

??實(shí)際上，中南也在不斷復(fù)盤(pán)這幾年的優(yōu)勢(shì)，宮金玉認(rèn)為“中南真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力還是在于有能力去做新城的第一波開(kāi)發(fā)，除了住宅之外能夠去做酒店、寫(xiě)字樓、體育場(chǎng)館等等這些綜合的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商。通過(guò)業(yè)務(wù)板塊有效聯(lián)動(dòng)，匹配國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的訴求，增強(qiáng)業(yè)務(wù)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)和穿越周期的能力”。

??中南的公司定位叫做“城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展共創(chuàng)者”，對(duì)外向資源方展示公司實(shí)力，對(duì)內(nèi)傳遞信號(hào)是，想要達(dá)到目標(biāo)必須構(gòu)建相應(yīng)的組織能力，主動(dòng)做拉通與整合，將所有產(chǎn)業(yè)鏈打通。

??第三，打造人才的護(hù)城河，打造團(tuán)隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。這一點(diǎn)從中南發(fā)展愿景也可見(jiàn)一斑。始終將做一個(gè)好的組織作為核心目標(biāo)，愿景是要成為一個(gè)不斷創(chuàng)造歷史、令人向往的美好組織。其出發(fā)點(diǎn)還是為了打造一個(gè)有凝聚力的團(tuán)隊(duì)，將個(gè)人的訴求和公司的訴求結(jié)凝聚起來(lái)。

??在成為一個(gè)美好的組織愿景下，中南一直將人和組織視為下一級(jí)段重要的競(jìng)爭(zhēng)力之一。

??二、組織變革以漸進(jìn)式為主  2021年聚焦組織的彈性和縱深度

??由于經(jīng)營(yíng)策略隨市場(chǎng)行業(yè)形式不斷調(diào)整、修正，因此中南的架構(gòu)精進(jìn)并沒(méi)有固定模式，組織保持彈性之下每年都在微調(diào)。在擴(kuò)張、開(kāi)辟新區(qū)域的過(guò)程中，區(qū)域之間的界限調(diào)整、合并、項(xiàng)目歸屬劃分之類的小型變革一直在持續(xù)發(fā)生。

??整體而言，中南對(duì)于組織架構(gòu)的調(diào)整力度相對(duì)較為溫和，很少出現(xiàn)翻天覆地的變化，強(qiáng)調(diào)漸進(jìn)式的變革。

??宮金玉坦言，“這幾年組織一直不斷的在調(diào)整，主要是區(qū)域的數(shù)量、界限不斷優(yōu)化，目前區(qū)域的數(shù)量已逐步調(diào)整到10多個(gè)，但中南總體系、大框架是沒(méi)有大變的”。

??與大部分千億級(jí)別房企將組織鏈條拉伸至“集團(tuán)——區(qū)域——城市”不同，中南在發(fā)展道路上始終堅(jiān)定“集團(tuán)——區(qū)域”的兩級(jí)架構(gòu)。一方面為了縮短管理鏈條、對(duì)市場(chǎng)形成快速反應(yīng)，另一方面保證了組織的靈活性。

??如何理解中南的組織設(shè)計(jì)導(dǎo)向？

??宮金玉介紹到，“想給團(tuán)隊(duì)傳遞一種理念——組織是有彈性的，是不斷的變化的，大家要適應(yīng)和做好準(zhǔn)備。組織需要跟隨業(yè)務(wù)戰(zhàn)略不斷拆分和調(diào)整，這個(gè)仗打完了團(tuán)隊(duì)就要迅速拆分整合，去面對(duì)新的任務(wù)和挑戰(zhàn)”。

??2021年中南是如何對(duì)組織進(jìn)行調(diào)整？

??主要遵循兩個(gè)邏輯：一是圍繞著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和核心業(yè)務(wù)目標(biāo)；二是依據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、團(tuán)隊(duì)能力來(lái)調(diào)整。兩者密不可分，因?yàn)檎{(diào)整是需要跟隨企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、緊跟市場(chǎng)動(dòng)向順勢(shì)而為，但選擇對(duì)的市場(chǎng)同樣需要強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)來(lái)支撐。

??這也就不難理解中南在2021年選擇進(jìn)行的區(qū)域合并與調(diào)整。實(shí)際上，目前的區(qū)域數(shù)量在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)并不算少，體量適配于當(dāng)前中南發(fā)展戰(zhàn)略，能保持一定程度的深耕與城市覆蓋面。

??對(duì)于已經(jīng)進(jìn)的核心城市，中南仍在持續(xù)投入。

??反觀在傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域，中南強(qiáng)調(diào)縱深要大，因?yàn)閰^(qū)域切分得太細(xì)反而會(huì)造成組織效率的浪費(fèi)。

??如江蘇、浙江和山東等，確保每個(gè)區(qū)域都有2-3個(gè)核心城市，搭配4-5個(gè)不參與集中供地的三四線城市，以便強(qiáng)勢(shì)區(qū)域在集中供地的大背景下具備自主調(diào)節(jié)投資縱深和輪動(dòng)的能力，防止市場(chǎng)和政策帶來(lái)的偶然性和周期性，避免對(duì)區(qū)域造成太大的影響。

??實(shí)際上，這一輪區(qū)域的合并調(diào)整，中南更多的還是依據(jù)對(duì)市場(chǎng)的判斷，在集中供地的限制下，輪動(dòng)和縱深是調(diào)整核心。在組織變革的過(guò)程中，中南也始終秉持簡(jiǎn)單透明的文化和尊重人才的導(dǎo)向，對(duì)組織和員工負(fù)責(zé)，注重員工的任用和發(fā)展，近幾年的管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)培比例已逐步提升到近80%。

??三、繼續(xù)強(qiáng)化區(qū)域分級(jí)管理  拉開(kāi)授權(quán)等級(jí)倒逼團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展

??做完架構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化之后，中南在組織管控層面的動(dòng)作并未停止，主要集中三個(gè)方面：

??第一，優(yōu)化區(qū)域的分級(jí)管理，加大“軍級(jí)區(qū)域”的授權(quán)。從組織管理來(lái)看，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域與非優(yōu)勢(shì)區(qū)域的發(fā)展不盡相同，用同樣的管理半徑和強(qiáng)度來(lái)對(duì)待顯然不合理。

??因此，中南每年會(huì)根據(jù)實(shí)際情況定制“軍級(jí)區(qū)域”的標(biāo)準(zhǔn)，年末達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域則可以從普通區(qū)域提升為“軍級(jí)區(qū)域”。其中軍級(jí)區(qū)域在人員授權(quán)、資源、業(yè)務(wù)領(lǐng)域等都和普通區(qū)域均有明顯優(yōu)勢(shì)。

??2021年，中南對(duì)“軍級(jí)區(qū)域”給予了更高程度的放權(quán)。例如在融資、人員任用等方面進(jìn)一步放寬授權(quán)，且允許“軍級(jí)區(qū)域”內(nèi)部進(jìn)行片區(qū)制架構(gòu)試點(diǎn)搭建。

??第二，結(jié)合組織彈性，在“軍級(jí)區(qū)域”試點(diǎn)“片區(qū)制”。此前，中南一直采取“集團(tuán)-區(qū)域”的兩級(jí)架構(gòu)，并未下設(shè)城市公司這一能級(jí)。考慮到規(guī)模的擴(kuò)張和團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)力的打造，2021年中南開(kāi)始在“軍級(jí)區(qū)域”試點(diǎn)“片區(qū)制”的發(fā)展模式。

??在片區(qū)制的架構(gòu)搭建上，中南并沒(méi)有選擇一刀切式的切換，而是允許各區(qū)域通過(guò)“單項(xiàng)目——項(xiàng)目群（下轄3-5個(gè)項(xiàng)目）——片區(qū)（下轄5-8個(gè)項(xiàng)目）——城市公司”的四個(gè)階段來(lái)自發(fā)性生長(zhǎng)。

??具體而言，如果“軍級(jí)區(qū)域”某個(gè)城市已經(jīng)形成有效深耕，且項(xiàng)目集群銷售規(guī)模能達(dá)到七、八十億，中南則允許這個(gè)片區(qū)設(shè)立“片區(qū)總”職位，全面、獨(dú)立負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)卣Y源對(duì)接、市場(chǎng)定位、投融資合作等，在片區(qū)總制度成功落地后，再考慮正式建設(shè)城市公司的架構(gòu)。

??如此相對(duì)謹(jǐn)慎、靈活的試點(diǎn)，我們認(rèn)為主要是出于對(duì)組織穩(wěn)定性和成本控制的考量。設(shè)立城市公司就會(huì)形成比較固定性的架構(gòu)，一旦項(xiàng)目數(shù)量不夠，城市公司面臨取消，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)和員工傳達(dá)負(fù)面信息。而且，城市公司的設(shè)立需要搭建職能平臺(tái)團(tuán)隊(duì)，若做實(shí)三級(jí)管理架構(gòu)，也會(huì)增加組織管理成本，影響管理效率受。

??“城市公司是需要一定的組織能力去匹配的，當(dāng)中南的組織成熟度不斷飽和、達(dá)到更加成熟且穩(wěn)定安全的狀態(tài)后，可以考慮給予區(qū)域公司更大的權(quán)限”宮金玉強(qiáng)調(diào)。

??第三，梳理和建立組織分級(jí)的“軟硬件”標(biāo)準(zhǔn)。一是片區(qū)總和城市公司總經(jīng)理的人才畫(huà)像，給予明確的標(biāo)準(zhǔn)；二是在軟性的能力上，加強(qiáng)對(duì)骨干的評(píng)價(jià)和考核以及如何任用的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，中南片區(qū)總級(jí)別的管理者都要經(jīng)過(guò)集團(tuán)統(tǒng)一面試、認(rèn)證之后才能生效。

??在一整套體系搭建下，2021年上半年中南已經(jīng)成立了12個(gè)片區(qū)的試點(diǎn)，在確實(shí)證明這樣的制度對(duì)管理和戰(zhàn)略落地、深耕、效率提升有幫助后，宮金玉表示明年預(yù)計(jì)將再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

??四、績(jī)效考核不再唯“規(guī)模論”  激勵(lì)機(jī)制更加注重過(guò)程

??業(yè)務(wù)流程效率的提升上，中南也在不斷加快前進(jìn)腳步。

??以人力系統(tǒng)為例，上半年中南已經(jīng)上線“績(jī)效模塊”。但該模塊核心并不在績(jī)效評(píng)價(jià)，而是績(jī)效之前的“目標(biāo)模塊”，負(fù)責(zé)制定和分解戰(zhàn)略目標(biāo)。

??目前中南組織較大、變化快，怎么讓全員快速了解到總部的目標(biāo)、各個(gè)職能目標(biāo)、各區(qū)域的目標(biāo)，是該模塊的核心任務(wù)，也是現(xiàn)階段階中南最需要的一部分。

??在訪談中能夠感受到，中南并不是一個(gè)特別“集權(quán)式”的組織，而是更期待發(fā)揮一線的主觀能動(dòng)性，去在變化的市場(chǎng)中尋找戰(zhàn)機(jī)，高效決策。這樣的模式下，績(jī)效管理不僅作為一種手段，起到監(jiān)督、保障作用，更是激發(fā)團(tuán)隊(duì)的原動(dòng)力。

??尤其是中南長(zhǎng)期關(guān)注且重視的激勵(lì)制度，每一年都會(huì)根據(jù)業(yè)務(wù)策略的調(diào)整對(duì)激勵(lì)體系進(jìn)行升級(jí)和重構(gòu)。值得注意的是，中南每次激勵(lì)方案調(diào)整之后，并不是一味的執(zhí)行，而是進(jìn)行不斷的宣講，通過(guò)對(duì)激勵(lì)背后的邏輯、指標(biāo)選取進(jìn)行解釋、宣貫，向員工完成戰(zhàn)略導(dǎo)向的傳遞。

??結(jié)合中南發(fā)展之路來(lái)看，起初激勵(lì)更加重視規(guī)模的考量，但隨規(guī)模逐步壯大，利潤(rùn)成為了激勵(lì)核心指標(biāo)，與此同時(shí)，也增加了項(xiàng)目是否延期交付、客服滿意度等方面的考核。此外，在初始發(fā)展階段中南投融管退的獎(jiǎng)勵(lì)基本保持獨(dú)立，但隨著行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生變化，中南也對(duì)此進(jìn)行了一定的變革和優(yōu)化，各職能均要服務(wù)于公司整體業(yè)績(jī)的達(dá)成和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量的提升。22年中南也將推出新版的評(píng)價(jià)和激勵(lì)機(jī)制，以適應(yīng)在新的行業(yè)形勢(shì)下，公司共創(chuàng)共贏、長(zhǎng)期主義的經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。

??從整體訪談中可以看出，中南在組織管理方面并不是一昧地跟隨潮流，而是在認(rèn)清自身“底色”的情況下，根據(jù)市場(chǎng)變化、發(fā)展訴求進(jìn)行一系列的組織調(diào)整、試點(diǎn)、分級(jí)管理和考核，組織蛻變過(guò)程始終堅(jiān)持以業(yè)務(wù)來(lái)驅(qū)動(dòng)。

??在管理層對(duì)于企業(yè)愿景、未來(lái)發(fā)展有明確規(guī)劃的背景下，中南通過(guò)多年發(fā)展形成了兼具穩(wěn)定性與靈活性的組織，一方面能夠支撐企業(yè)穿越行業(yè)周期，另一方面，也能通過(guò)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)中帶動(dòng)組織進(jìn)步、激發(fā)員工個(gè)能動(dòng)性。

??我們認(rèn)為，在漸進(jìn)式變革以及良好的企業(yè)文化下，未來(lái)中南將持續(xù)具備對(duì)人才的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，這也是“后規(guī)模”時(shí)代中南“做大、做強(qiáng)”的基石。