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??導語

??短期看，當前房地產行業風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產業貸款的態度仍為謹慎。

??◎  文 / 房玲、易天宇 、洪宇桁

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??房企融資持續低迷
政府支持改善非國有房企融資環境

??1、2023年房企融資繼續惡化，且持續向央國企集中（部分略）

??縱觀近年來房企的融資情況，可以發現其大規模收縮始于2020年8月“三條紅線”的出臺，隨著政策將房企融資的監管重點由渠道監管轉向因“企”監管，房企降負債成為主基調，融資規模于2020年11月之后開始回落。進入2021年下半年之后，由于疫情以及行業下行的影響，房企開始頻頻曝出債務違約事件，越來越多的房企出現流動性危機。行業的低迷、政策的限制再加上房企自身的風險提高都使得房企在資本市場上的融資難度加大，因此房企的融資規模出現了斷崖式的減少，且長期保持著較為低迷的狀態。2022年11月開始，房企融資政策迎來轉向，紓困方向從此前“救項目”轉換至“救項目與救企業并存”。

??2022年11月8日中國銀行間市場交易商協會官網發布，表示繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具；11月12日央行和銀保監會又聯合發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（“金融16條”），從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，為房企的經營性融資以及“保交樓”專項融資提供了改善支持。11月28日，證監會又公布了“股權融資優化5條新政”，幫助房企打通股權融資渠道。至此信貸、債券、股權融資各方面政策皆有所松動。

??進入2023年之后，政府繼續頻頻推出房企融資的支持性政策，對于房企的境內外貸款、債券、增發配股以及IPO等多方面融資都進行了支持。同時也加大了對于存量資產盤活的支持，包括允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項目、鼓勵房企發行CMBS、ABS等資產支持證券等。雖然政策頻出，但是由于政策的落地難度以及市場信心不足等原因，房企融資整體仍然較為低迷。據不完全統計，2023年80家典型房企累計融資總量為5752.28億元，同比減少30.38%；從單月情況來看，也僅有3月份的融資規模達到了2022年的月平均值，單月融資規模也屢創新低。

??2、政府要求銀行重點支持非國有房企，11月以來銀企合作大幅增加（部分略）

??2023年10月31日中央金融工作會議提出了要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，此后政府也在多個場合對此進行反復強調，民營房企的融資需求獲得了更多的重視。而隨著金融監管部門在11月17日召開的金融機構座談會上提出了“三個不低于”，包括：“1）各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速；2）對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；3）對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。”商業銀行對民營房企和混合所有制房企的支持力度開始大幅提高。據不完全統計，自11月21日起已經有至少12家商業銀行以座談會或一對一走訪的形式與多家房企展開了溝通，支持這些房企的合理融資需求。而隨著平安銀行在1月16日將41家房企列入了可獲融資支持名單，其中不僅有保利、中海、華潤等28家央國企和萬科、綠城和金地三家混合所有制企業，還包括了龍湖、濱江、美的置業等10家民營房企。未來這種“白名單”做法可能會有更多銀行效仿，惠及更多房企。值得注意的是，作為出險房企的碧桂園也出現在了工商銀行、廣發銀行和光大銀行的座談名單里，這對于部分出險房企而言是一個利好。

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??2022年底銀行對房企集中授信
并未有效改善房企融資

??1、“16條”后銀行集中授信，但是落地難度較大（略）

??2、2023年初房企貸款規模短暫反彈，民營房企貸款流入長期萎縮（部分略）

從國家統計局公布的2020年以來各月房地產投資國內貸款增量規模來看，2020年之后各月基本處于緩慢減少的態勢，進入2022年后單月貸款的增量規模開始加速減少，到了11月僅有1037億元，創下了2020年以來的新低。而在”16條”出臺之后，在政策的激勵下，2022年12月起對房地產投資貸款出現了一定的增加，但是這股反彈僅持續到了2023年4月，此后各月對房地產投資貸款的增量又重回了低迷的態勢，8月份甚至僅有939億元，近年來首次跌破千億。

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??六大行對公房地產貸款態度謹慎
上半年凈增約2500億

??1、六大行房地產貸款規模超4萬億，占比壓縮至3.9%（部分略）

從六大商業銀行（包括中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行）來看，歷年六大行的房地產業貸款[1]規模保持正增長，但增速回落，增速從2020年的增速17%下落至10%之下。此外六大行的房地產業貸款增速于2020年超過總貸款增速，但自2021年就出現增速低于總貸款增速的現象，從增速的變化也能看出六大行對房地產業貸款態度的變化。雖然2022年末出臺了“三支箭”等一系列政策扶持，六大行也集中授信房企，但從2023年上半年來看，較年初增長了6.5%，仍然低于總貸款增速9.21%。截止2023年上半年的六大行房地產業貸款合計為40899億元，相比年初凈增加2495億元。

??由于房地產貸款增速要遠低于總貸款，六大行的房地產業貸款在總貸款中的占比也在持續壓縮。2020年六大行的房地產業貸款占比還能達到4.27%，2023年上半年已逐步下降至3.9%。由此可見，雖然房地產業貸款余額仍能保持正增長，但不管是從占比還是從增速放緩，都能看出六大行對房地產貸款投放趨于謹慎，且2023年上半年這一現象仍未有明顯改觀。

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??2、房地產業不良貸款率達5.02%，遠高于其他行業（略）

??3、整體歸母凈利潤增速降至2.58%，凈息差持續收窄（略）

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??市場化機制下維持嚴格監管
未來或以三大工程為主

??從短期來看，當前房地產行業風險仍在出清的過程中，各大銀行對于房地產業貸款的態度仍為謹慎。

??如針對房地產風險情況，中信銀行風險總監胡罡在2023年半年度業績發布會上表示，目前對公情況有以下六大特點：一、采取白名單準入，并由總行審批；二、從區域分布上，一線和二線城市的余額占90%；三、從擔保情況來看，95%貸款有抵押物，98%抵押物在一二線城市、長三角、珠三角區域，5%的信用貸款集中在頭部房企；四、對公房地產的貨值覆蓋比較高，達2:1；五、撥備充足，目前房地產領域撥備覆蓋率7.31%，較年初增長1.2個百分點；六、對房地產開發貸管理較為嚴格。

??雖然自2023年11月開始，各地密集召開銀企座談會，被市場視作是銀行業落實中央金融工作會議，以及三部門聯合召開的金融機構座談會的重要措施，但從上半年六大行的財報來看，目前房地產業務不良貸款率仍遠高于其他行業，預計銀行業加大對公房地產貸款投放預計仍有嚴格監管要求。

??目前，銀行發放貸款主要依據擔保物價值。如工商銀行年報披露，會基于對交易對手的信用風險評估決定需要取得的擔保物金額及類型。辦理貸款抵質押擔保時，優先選取價值相對穩定、變現能力較強的擔保物，一般不接受不易變現、不易辦理登記手續或價格波動較大的擔保物。這也造成了當前一些資不抵債的出險房企，或擁有較少抵押貸款標的的房企，在市場化機制下不太可能取得銀行貸款。

??雖然在2023年11月也有市場消息稱，或可能“允許向房企提供無抵押的流動資金貸款，房企不需要提供土地等抵質押物”。但從后續監管機構的表態來看，是否有優質的抵押物仍然至關重要。2024年1月12日，住建部及國家金融監督管理總局發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，其中強調“協調機制根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。同時，對存在重大違法違規行為、逃廢金融債務等問題的房地產開發企業和項目，要提示金融機構審慎開展授信。”

??此外中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟于2023年12月6日接受采訪時表示，要“堅持市場化、法治化原則，在風險可控、依法合規的前提下，保持房地產企業融資平穩有序”。2024年1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》, 重申商業銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規開展經營性物業貸款業務。對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。商業性房地產包括但不限于商業綜合體、購物中心、商務中心、寫字樓、酒店、文旅地產項目等，不包括商品住房、租賃住房。經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。

??需注意的是，若要堅持市場化、法治化，對于商業銀行而言在具體實操中就不可避免要進行風險管控，考慮到當前房地產行業的高風險貸款可能出現的壞賬率,預計銀行對于此類貸款投放仍保持相對謹慎。

??另外，2024年1月2日，央行披露重啟投放PSL 3500億元，業界普遍認為PSL重啟將主要投向“三大工程”。2024年1月5日，央行、金監總局發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見》，其中 “團體購買”條款更是引發市場廣泛關注。可以預測的是，2024年的工作重點，一個是保持存量貸款的穩定增長，目的是配合“保交樓”相關工作，而增量資金或更多投放于“三大工程”領域，引導行業實現轉型。相關房企，尤其是民營房企，應當提前做好企業發展規劃，主動轉型以契合行業的新發展形勢。