- 城市:全國
- 發布時間:2016-10-19
- 報告類型:
- 發布機構:克而瑞
??一、供不應求持續，調控未影響行業基本面
??本次調控政策出臺，主要是由于前期市場過于火爆，投機炒房現象浮上臺面并開始蔓延，在企業營銷和媒體的新聞炒作的推波助瀾下，引發了普通購房者的恐慌心態。若持續下去，可能將迫使購房者繼續加大買房杠桿，透支未來購房需求和房價漲幅，對行業長期發展不利。
??但值得注意的是觸發本輪行情的是供需失衡，而這一問題從目前來看并未得到解決，9月重點城市的消化周期依然較短，如上海1.2個月、合肥1.6個月、南京1.8個月等；調控密集實施后，上海部分低調開盤、首付比例要求提高的項目去化表現還是十分出色。因此，調控本身的作用主要將是從購房者心理入手，目的是降低市場預期，打下“鎮定劑”。
??從地方政府的手段來看，除了深圳等炒房現象明顯的城市對購房資格的管制較嚴厲，其余熱點城市如上海、北京等“主打”的手段彈性均較大，如規范媒體報道和企業宣傳，停發預售證、通過銀行收緊貸款等。這表明了：1) 地方政府并不希望行業基本面受損、房價快速下跌，而是利用成交結構調整，形成數據變化改變市場預期，讓需求以合理的速度釋放；2) 部分城市出現的購房熱，與夸大宣傳不無關聯，從推廣規范入手也屬對癥下藥；3) 上述手段與直接發文限制不同，管制的調整是非公開的，即便階段性放松也不易成為市場風向標被解讀。
??因此，我們認為，部分城市的預售證管制將延續，導致一手房出現成交量價齊跌的情況，這樣的情況可能延續到2017年春節后。到2017年5、6月時，由于2016年的基數高，因此地方政府同比數據壓力減小，對預售證的限制可能逐步放寬。
??二、堅持核心城市布局，并購機會有望增加
??絕大部分企業在前三季度的行情下，今年銷售目標的完成并無問題，不少四季度原本便有放緩銷售的計劃。面對當前市場和政策背景，我們的建議是：
??1、推貨以低價剛需項目為主。如一線和強二線城市中，主推單價、總價較低、定位剛需的項目，同一項目中選擇位置較差的樓棟，減輕地方政府壓力；弱二線和三四線城市中，除了抓緊一二線傳導的有限行情去庫存外，可重點推出旅游類大盤項目，給投資需求“發泄”的出口。如果企業不存在資金壓力，則定位高端項目、位置稀缺的項目沒有壓縮利潤開盤的必要，變相收取費用規避備案限制則無異于“撞槍口”。
??2、堅持一二線核心城市布局。調控不會改變城市發展的軌跡，值得企業深耕的城市沒有變化。我們認為，有兩項指標長期影響較大：一是高等教育資源豐富的城市，如北京、上海、南京、武漢等，意味著更多的高素質人口流入并產生工作和置業的意愿，并吸引高新產業遷入，消費水平提升；二是關注土地供應量，治標不如治本，但大部分熱門城市土地供應并未跟上，供不應求的加劇保證了未來項目能以充分的利潤去化。
??3、同時關注招拍掛和收購機會。一方面，部分城市的調控政策中包含了控制地價的手段，如上海將嚴格限制和核查企業拿地的資金來源，一些激進、敢于開高價的企業可能會受到影響，對于自有資金充裕的企業來說是補貨的良機；另一方面，調控會使得更多的中小房企加速退出行業，為大企業提供并購擴張的機會。
??4、多元化主要關注金融和基建。基于貨幣政策的不斷變化，像今年這樣境內融資渠道寬松的局面不可能永遠持續，尤其是民企應當擴大金融版圖，關注資產管理和保險等領域，拓寬資金來源渠道。對于國企來說，則應當關注行業上游，如綠地正在積極拓展PPP，金茂的一級土地開發等，有助增加低成本的土地儲備。
??最后，對于企業的投資者而言，火爆的市場行情讓不同規模的企業“雞犬升天”，調控則會拉開企業間的差距，提高行業集中度，是優秀企業并購擴張、脫穎而出的好機會。前三季度企業利潤值得期待，將在明年的結轉集中逐步體現。大部分企業完成銷售目標并無問題，四季度的銷售增速放緩不會對全年業績產生影響。在今年大量低成本融資和銷售回款充足的情況下，大中企業償債壓力普遍較小。資金成本低、并購能力強的企業受益于調控；土地儲備優質豐富的企業值得長期看好；對今年發債的期限短、且負債率高的企業則應持謹慎態度。
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