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??導(dǎo)語(yǔ)

??京滬普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整加大降低稅費(fèi)刺激二手回暖，新房依賴“二手置換”短期將維穩(wěn)。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??12月4日，京滬相繼發(fā)布降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等新政，繼“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，一線城市寬松政策再加碼。究竟此次新政對(duì)市場(chǎng)影響幾何，對(duì)比“珠玉在前”的深圳，京滬新房和二手房行情又能否出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)呢？

??01 京滬寬松政策加碼
降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)

??此次京滬新政要點(diǎn)主要集中在“兩降一調(diào)”即降首付、降利率和調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，限購(gòu)政策并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。具體來(lái)看，

??第一，下調(diào)新發(fā)放房貸最低首付款比例。北京無(wú)論商貸還是公積金貸款，首套房最低首付均為30%；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分，最低首付分別為50%和40%。上海首套房商貸首付不低于30%。二套商貸首付不低于50%。而對(duì)于自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)和嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個(gè)行政區(qū)全域?qū)嵭卸咨藤J最低首付不低于40%。京滬此次下調(diào)首付，均取消了此前普宅和非普宅區(qū)別，同時(shí)給予樓市相對(duì)低迷的外圍片區(qū)二套房首付優(yōu)惠政策，持續(xù)降低購(gòu)房門檻。

??第二，降低了商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率。北京首套房從調(diào)整前LPR+55BP下降至城六區(qū)不低于LPR+10BP，非城六區(qū)不低于LPR，二套城六區(qū)不低于LPR+60BP，非城六區(qū)不低于LPR+55BP，據(jù)央行公布的11月份LPR報(bào)價(jià)，即首套房城六區(qū)不低于4.3%，非城六區(qū)不低于4.2%；二套房城六區(qū)不低于4.80%，非城六區(qū)不低于4.75%。上海首套商貸利率不低于LPR-10BP即4.1%，二套利率不低于LPR+30BP即4.5%；在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)不低于LPR+20BP即4.4%。上海二套房利率最高下降幅度可達(dá)85BP，旨在降低購(gòu)房者還貸壓力。

??第三，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，北京調(diào)高了單套建筑面積上限，由140平方米 (含)以下提升至144平方米 (含)以下，同時(shí)不再設(shè)置總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，僅保留單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，不同環(huán)線的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)都有所提升，調(diào)整后五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米，六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米即可認(rèn)定為普通住宅。上海力度更大，直接與價(jià)格脫鉤，調(diào)整后上海普通住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，普宅的劃定范圍擴(kuò)大，有利于降低交易稅費(fèi)（增值稅、個(gè)稅、契稅以及教育費(fèi)等附加稅），提升二手房市場(chǎng)活躍度。

??第四，北京還延長(zhǎng)了貸款年限，由此前的25年調(diào)整至30年，以時(shí)間換空間的方式平攤購(gòu)房者月度還貸壓力。

??02 對(duì)比深圳新政邊際效應(yīng)遞減
一二手熱度回升但漲幅有限

??為了探究新政落地對(duì)市場(chǎng)的影響，我們參考了一線城市深圳，早在2023年11月22日，深圳住建局便發(fā)布了兩條新政：一是優(yōu)化普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，取消750萬(wàn)成交總價(jià)限制，只以建面和容積率區(qū)分普宅和非普；二是下調(diào)二套房最低首付比例至40%。

??而從不足一月的政策落地效果來(lái)看，的確在短期內(nèi)刺激了樓市熱度回升，新房和二手房周度成交量均有了不同程度回升：據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從新政發(fā)布的47周（11.20-11.26）開始，近3周新房成交量較11月新政前周均成交穩(wěn)中有增15%，至第49周（12.4-12.10）單周成交量達(dá)12.97萬(wàn)平方米，達(dá)近一年來(lái)次高。而二手房周度成交走勢(shì)呈現(xiàn)穩(wěn)步爬升態(tài)勢(shì)，近3周周均成交量達(dá)到7.5萬(wàn)平方米，顯著高于新政前2023年周均5.8萬(wàn)平方米。

??從前端指標(biāo)項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，政策對(duì)市場(chǎng)提振效果遞減：12月月初新房項(xiàng)目單盤周度到訪量由11月的84組微增至85組，認(rèn)購(gòu)量由此前的2.1套增至2.4套，與3-4月、9-10月市場(chǎng)階段性高點(diǎn)仍有差距，客戶轉(zhuǎn)化率僅為2.82%，仍處于年內(nèi)較低水平。

??03 京滬普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整加大降低稅費(fèi)刺激二手回暖
新房依賴“二手置換”短期將維穩(wěn)

??深圳“珠玉在前”，推此即彼，上海、北京在此輪新政之后也有望迎來(lái)一波回暖行情，二手房市場(chǎng)或?qū)⒎€(wěn)步放量，北京調(diào)高了普宅認(rèn)定面積和單價(jià)，全市普宅占比可提高至7成左右，上海取消了與價(jià)格掛鉤的規(guī)則，普宅占比量也將穩(wěn)步擴(kuò)大，將有更多的家庭享受住房轉(zhuǎn)讓時(shí)的增值稅和契稅優(yōu)惠，有望帶動(dòng)二手房成交活躍度的穩(wěn)步提升。

??而新房市場(chǎng)受年末房企以價(jià)換量、傳統(tǒng)營(yíng)銷季帶動(dòng)，成交有望翹尾，但是更多是維穩(wěn)“保溫”，而非再上臺(tái)階，主要是基于以下幾點(diǎn)：

??一是今年北京、上海整體新房市場(chǎng)不差，僅在四季度才出現(xiàn)小幅降溫跡象，去化率轉(zhuǎn)降、觸發(fā)積分項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，整體熱度仍在同類城市中居前。

??二是降首付本質(zhì)是通過加大杠桿、以時(shí)間換空間的方法來(lái)降低購(gòu)房門檻，實(shí)則購(gòu)房者要承擔(dān)的房屋總價(jià)并未改變；降利率雖然也可變現(xiàn)降低購(gòu)買成本，但是對(duì)于購(gòu)房者而言，4%以上的貸款利率在核心一二線城市之中仍屬高位，居民購(gòu)房成本依舊較高。

??三是“賣舊買新”的置換需求仍有待于二手房市場(chǎng)活躍度提升之后才能在新房市場(chǎng)有所顯現(xiàn)，事實(shí)上，對(duì)比今年京滬新房和二手房不同總價(jià)段成交占比，可以看出，新房和二手房市場(chǎng)客群差異越發(fā)顯著，二手承接剛需（京滬300萬(wàn)以下二手成交占比達(dá)60%以上）、新房聚焦高改（京滬1000-3000萬(wàn)新房成交占比分別為15%和19%），而總價(jià)位于500-1000萬(wàn)之間的中改需求略顯疲軟，多數(shù)客群還是寄望于二手房順利出售之后才有購(gòu)買新房的意愿。

??綜上，京滬在此時(shí)發(fā)布降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等新政的確可以在短期內(nèi)鞏固市場(chǎng)信心，刺激二手房回暖、促進(jìn)新房市場(chǎng)止跌，但是新房市場(chǎng)能否“高熱”延續(xù)根本還與二手房市場(chǎng)回暖程度密切相關(guān)，降首付、降利率的確在某種程度上擴(kuò)充了居民購(gòu)買力，但是在經(jīng)濟(jì)低迷、房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的背景之下，多數(shù)客群對(duì)于高杠桿態(tài)度較為保守，還是希望通過“賣舊換新”的方式進(jìn)行改善，只有二手房的流動(dòng)性恢復(fù)才能使得新房熱度持續(xù)。