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??近日，4月70城房價出爐，有幾個重要信息被淹沒在救市政策中。

??一個是70城一二手房價格同環(huán)比降幅進一步擴大。

??另一個是，二手房價跌幅遠超一手房。

??還有一個就是，房價上漲城市數(shù)量已減少至個位數(shù)。

??房價作為房地產(chǎn)市場最直觀的指標，背后實際反映出市場仍不容樂觀。隨著“救市”大招不斷釋放，市場信心和預期有望逐步恢復，以此促進銷量回暖，房地產(chǎn)市場將延續(xù)筑底修復，從而帶動價格企穩(wěn)。

??房價仍在底部盤整。在政策推動下3月70城房價出現(xiàn)的一些微弱復蘇信號在4月被打斷。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比全線下降，且降幅較上月均有所擴大。

??環(huán)比來看，4月份，70城一二手房價格分別下跌0.6%和0.9%，一線城市新房降幅較上月擴大比重超二三線城市。

??同比來看，70城一二手房價格分別下跌3.0%和6.8%。其中一線城市二手房價格同比下降8.5%，降幅較上月進一步擴大1.2個百分點。

??從更長周期來看，可以看出目前一二手房價格已跌到歷史低值，從下面這張趨勢圖可以很直觀的看出一二手房價格走勢變化。

??新房價格環(huán)比已連跌11個月，上一輪平均下跌0.6%還是在2014年；新房價格同比連跌25個月。

??再來看二手房。4月70城二手房價格環(huán)比下跌0.9%，二手房自2023年5月開始進入下降通道以來，環(huán)比已連跌12個月；二手房同比已連跌27個月，且跌幅已遠超一手房。

??在市場底部調(diào)整的過程中，房價同環(huán)比上漲的城市數(shù)量已降至個位數(shù)。

??具體來看，70城新房環(huán)比上漲城市個數(shù)較上月減少5個至6個，房價下跌城市數(shù)量達到64個；同比上漲城市數(shù)量減少4個至7個，下跌城市數(shù)量達到了63個。

??具體城市來看，上海環(huán)比領漲，4月新房價格環(huán)比上漲0.3%。另外，新房價格環(huán)比上漲的城市還有太原、遵義、天津、西安和平頂山5個城市。

??從同比來看，西安領漲全國，新房價格同比上漲4.3%，此外上海新房價格同比漲幅也達到了4.2%。

??西安和上海是新房價格仍能保持同環(huán)比齊增的兩個城市。

??相比之下，二手房價格下跌幅度更大，且下跌城市數(shù)量多于新房。

??二手房環(huán)比上漲的城市只有1個，是昆明，環(huán)比上漲0.2%。而3月也僅有福州1個城市二手房環(huán)比上漲。

??從同比來看，70城二手房價格同比全線下跌，這已是2024年以來連續(xù)第4個月同比上漲城市數(shù)量為“0”。具體城市來看，徐州以11.9%的同比降幅領跌全國，另外廈門、南京、武漢和廣州4個城市同比降幅也都在10%以上。

??目前多地二手房價格已“降無可降”。

??從4月房價表現(xiàn)來看，房價仍然處于深度調(diào)整期，部分城市不排除繼續(xù)下探的趨勢。

??因此，從這一角度我們也可以看出“史詩級救市”政策的必要性。

??無論是全國層面下調(diào)首付比例，還是取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率0.25個百分點，都是希望通過降低購房者的購房門檻，刺激購房需求。政策將對持幣觀望的購房者帶來正面積極的刺激，尤其是首套最低僅15%的首付比例，對一些工作年限不長但收入預期穩(wěn)定的年輕人來說是實實在在的利好。

??政策出臺首個周末市場端已有積極反饋。比如南京，根據(jù)南京市房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)，5月18日，商品房（含住宅、商辦等）認購360套，較今年以來（1月1日至5月17日）日均水平增長111.8%。

??另據(jù)克而瑞武漢機構數(shù)據(jù)，新政發(fā)布周（第20周5月13-19日）武漢全市單盤平均來訪56組，較4月周均增長12%，單盤平均認購量2.7套，較4月周均上漲13%。

??整體市場積極性已有所調(diào)動，在多重政策利好下，市場信心及預期有望逐步恢復，將帶動銷量回暖。量在價先，短期內(nèi)市場仍存在“以價換量”情況，尤其是去化壓力比較大的城市，房價仍存在讓利空間。

??整體來看，隨著房地產(chǎn)市場筑底恢復，整體房價將筑底企穩(wěn)。

??當前市場仍處于調(diào)整階段，居民預期仍有待恢復，加之市場供求關系發(fā)生明顯變化，房價大漲的時代已經(jīng)不復存在。在“救市”政策作用下，房地產(chǎn)市場將筑底恢復，房價整體也將逐步企穩(wěn)。

??值得注意的是，各城市市場勢必將迎來分化行情，而房價漲跌也將迎來分化走勢，北京、上海、杭州、成都等第一梯隊城市房價將率先企穩(wěn)，更多基本面較差、去化壓力大的弱二三線城市或因“以價換量”而面臨房價進一步下挫的風險。