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??剛剛過去的10月，上海二手房成交同環比大漲。

??CRIC數據顯示，2024年10月上海二手房成交面積約196.12萬平方米，同比上漲66%，環比上升52%。

??不僅是成交面積的改善，從房價來看，上海二手房成交價格開始止跌。

??克而瑞上海區域數據顯示，2024年10月上海二手公寓價格指數為103.1，與9月持平，趨勢線下行的斜率逐步平緩，價格有望企穩。

??二手房“量升價穩”對上海市場是一個積極信號。

??2024年9月26日中央政治局會議首次明確“促進房地產市場止跌回穩”。在過往那么多年發展歷程中，對房地產市場，從未有“止跌回穩”如此明確的要求。上海于9月29日出臺了相關政策，政策利好下，上海10月二手房成交出現明顯增長。

??從市場反饋來看，不僅僅是二手房，新房市場同樣出現了久違的回升態勢。但從結構性來看，上海市場分化仍較明顯，尤其是遠郊市場，壓力依然存在。

??如何平衡不同區域熱度或將成為上海下一步調整方向。

??“929政策”利好下，上海作為新政直接受益者，整體市場熱度回升，尤其是二手房市場，2024年10月上海二手房成交面積約196.12萬平方米，同環比漲幅皆在重點城市前列，漲幅分別為66%和52%。

??從上海近13個月二手房成交走勢來看，雖然2024年10月上海二手房成交面積增長明顯，但并非全年最高點，上海二手房成交面積近13個月最高點為2024年6月約213.57萬平方米。

??當時主要受“527政策”利好，上海二手房成交攀升至全年高位，之后隨著政策效應轉弱二手房成交回歸市場平均水平。

??具體到上海二手房成交周度面積來看，10月期間主要為2024年第40周（9月30日至10月6日）至第44周（10月28日至11月3日），期間第40周成交受國慶長假影響，成交相對較低，第41、42、43周成交面積及套數皆達高位，其中第43周（10月21日至10月27日）二手房成交面積最高達54.33萬平方米。

??第44周（截至11月2日）成交面積約35.24萬平米，即使加上11月3日預估數據也不會達到第41、42、43周成交水平，由此可見，雖然上海10月二手房成交面積同環比大漲，但熱度“前高后低”新政效果遞減。

??雖然從成交量來看，上海二手房市場熱度“前高后低”，但從成交價格來看，上海二手房市場已進入平臺期。

??據克而瑞上海區域發布的上海二手房成交價格指數走勢來看，2024年10月上海二手房價格指數為103.1（基期為2020年1月），與9月持平，是高點（2022年7月）時期的75折。

??從整體趨勢來看，上海全市房價指數環比波動連續兩月趨于平穩，指數的下降振幅較今年年初有明顯的趨緩跡象，二手房階段性房價止跌筑底信號出現。

??二手房價格的止跌對上海市場來說是一個積極信號。這主要是因為與新房價格還需受備案及政策調控相比，二手房價格更為市場化，因此二手房價格的止跌更能反映當前市場信心正在逐步修復。

??從“929政策”本身來看，核心內容為降低外環外非滬籍購房門檻，降低首套房首付比例、分區域劃分二套房首付比例，以及降低交易稅費。

??“527政策”核心內容為利好非戶籍單身買房，將購房區域，擴大至外環外（崇明區除外）及外環內二手住房。

??對比政策前后上海各區域新房及二手房成交占比來看，“527政策”后，上海二手房市場出現明顯提升，各區域成交占比并無明顯變化，屬于整體提升。新房市場方面，直接受政策利好的外環外區域6月成交占比提升不明顯，反而是中外環成交占比提升最為明顯，從2024年5月的5.80%提升至6月的15.83%。

??2024年6月上海中外環新房成交均價78449元/平方米，套均總價932.3萬元/套，同時6月上海全市二手房成交均價41583元/平方米，套均總價346.5萬元/套。

??結合“527政策”首套首付20%，二套首付35%來看，上海中外環區域新房市場成為“527政策”中承接一二手置換鏈的主要釋放區域。

??“929政策”將非滬籍買外環外社保年限由3年降為1年，在此利好影響下，上海外郊環成交占比從2024年9月的38.16%提升至2024年10月的46.75%，為上海各環線中成交占比提升最大的區域。

??同時，中內環及中外環成交占比也出現了不同程度的提升，這在一定程度上也是受一二手房置換推動。

??從當前整體庫存和去化周期來看，雖然上海外郊環成交占比有所提升，但上海外圍區域去庫存壓力仍持續走高。

??CRIC數據顯示，截至2024年9月上海外郊環及郊環外區域庫存面積分別為352.5萬平方米及287.7萬平方米，其中郊環外區域去化周期高達28.5個月。

??具體到項目層面來看，市區項目無論是認籌率還是去化率都相對較高，外環線區域次之，五大新城有軌交和無軌交分化明顯，極遠郊和臨港明顯困難。

??然而與大部分的市區改善項目不同，上海外圍區域主要以剛需為主，較難通過一二手置換推動，尤其是郊環外項目，CRIC數據顯示2024年前10月上海郊環外項目均價35169元/平方米，套均總價389萬元/套，大部分為“上車盤”，這些項目若無明顯利好推動，去化將長期困難。

??從當前上海市場來看，整體仍處于分化行情。

??二手房市場熱度明顯高于新房，且開始呈現“止跌”趨勢，在二手房市場“量升價穩”的同時，隨著一二手置換鏈的進一步傳遞，上海新房市場改善類產品也已率先回暖。

??未來上海市場或將進一步呈現兩極分化態勢，一極是改善及豪宅產品的火熱，另外一極則是外圍剛需新房項目的遇冷。對此，上海未來調控也將變得更為精準，

??我們認為“止跌回穩”的施政決心不會變，整體市場修復仍需一個過程。