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??導語

??市場熱度持續分化，央國企和城投依舊是拿地主力。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??10月，土地市場供地節奏不及上年同期。截止10月27日，全國300城10月經營性土地成交規模7370萬平方米，較上月同期周期性上升，較上年同期明顯下降。熱度方面，至截稿時10月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。本月各地土拍熱度延續分化，僅杭州、揚州等地單月平均溢價率突破10%，更多的城市還是以低溢價成交為主，北京、上海、西安、長沙等城市本月絕大多數地塊仍是底價成交。

??核心要點

??· 供求：本月土地供應量為1.3億平方米，環比9月同期上升35%，同比下降30%。新增供應經營性用地平均容積率為1.93，連續三個月低于2.0。成交7370萬平方米，環比上升14%，同比下降32%。

??· 熱度：平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。成交總價居于前列的上海、寧波平均溢價率均不及1%。土地流拍率11%，環比減少1個百分點，延續低位運行。

??· 分布：各能級城市表現各異，一、三線同環比量跌價漲，二線同環比量價齊降。具體來看，一線成交金額298億元，環比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高價地塊成交，帶動成交均價一定程度上升，環比增加37%，增至25756元/平方米。

??后市展望

??市場熱度持續分化
央國企和城投依舊是拿地主力

??10月，土地市場供地節奏不及去年同期。截止10月27日，全國300城10月經營性土地成交規模僅7370萬平方米，較上年同期明顯下降。熱度方面，至截稿時10月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。本月各地土拍熱度延續分化，僅杭州、揚州等地單月平均溢價率突破10%，更多的城市還是以低溢價成交為主，北京、上海、西安、長沙等城市本月絕大多數地塊仍是底價成交。

??值得注意的是，日前剛剛結束的上海集中土拍一改前兩批次高溢價成交的局面，土拍市場變得十分清冷。掛牌的4宗地有3宗底價成交、1宗低溢價成交，整體溢價率僅有0.5%，刷新了2023年以來月度溢價率新低。究其原因，很大程度上還是與新房去化趨緩有關，盡管在需求側調控放松后，上海市場有一定的積極效果，但是利好更多地集中在市區，一方面中心城區優質項目出現“日光盤”，另一方面郊區項目去化緩慢，部分項目開盤去化率甚至在個位數。因此當地塊質量下滑，尤其是非熱點區域地塊掛牌時，房企競拍積極性明顯下降，最終大概率底價成交。基于拿地企業視角，在資金相對緊張的當下，即便是在上海，拿地的主力依然是央國企和城投，民企競拍積極性仍相對較低，其余城市更是如此。

??01

??供求：供地規模維持年內高位
成交建面環比正增

??土地供應方面，截止2024年10月27日，本月土地供應量為12528萬平方米，環比9月同期上升35%，同比下降30%。在中央“嚴控增量”、地方優化供地節奏的指引之下，本月低密地塊供應占比維持高位，新增供應經營性用地平均容積率為1.93，連續三個月低于2.0。

??至截稿時，一線四城均有新增土地掛牌，其中關注度最高的當屬北京朝陽區酒仙橋組合地塊，地塊出讓底價高達153億元，由3個項目組合而成，合計總建面39.4萬平方米，三個項目圍繞軌交站點，分別位于酒仙橋、小紅門和十八里店三個板塊，據北京自然資源局介紹，期望在補齊街區公共服務設施短板的同時，助力軌道微中心建設，加強區域職住平衡，進而推動北京城市總體規劃深入實施和探索。2024年年中北京曾有1宗類似地塊出讓，涉及酒仙橋、前葦溝、電子城三個板塊，最終由中建智地、江蘇綠建、朝陽城聯合體以112億底價競得。二線城市方面，本月長沙、福州、貴陽、西安、成都、南京、合肥、重慶等8市新增出讓地塊建面均超過100萬平方米。從個體地塊來看，出讓底價最高的前6幅地塊均在月末掛牌，其中廈門湖里東渡片區宅地，出讓底價22億元，容積率2.5，起拍樓面地價約3.7萬元/平方米，地塊周邊大型商超、游樂場、公園等配套資源豐富，且周邊沒有新房在售項目，項目發展前景較佳。杭州錢江世紀城宅地出讓底價29.5億元，該地塊由商辦用地更改土地性質而來，容積率由6.0降至2.7，規劃建面8.2萬平方米，限高80米，起拍樓板價約3.6萬元/平方米，創所屬板塊新高。地塊處于濱江區政府附近，北望錢塘江，板塊發展成熟，周邊同類二手房掛牌價可達8萬元/平方米左右，該地塊執行杭州不限房價新政，獲得了較高的市場關注度。

??10月份土地供應量繼續環比提升，并且在地方政策扶持之下，地塊的發展前景也在進一步向好。不過結合月內中央部委和地方政府關于從嚴控制供地規模的表述來看，鑒于大多數城市新房消化周期的高企，面對高規模的待開發和在開發土地規模，預計四季度供地規模的環比增長，仍然會控制在周期性高位的范圍之內，且供地質量還會進一步優化，各地“以需定供”的趨勢也會更為明顯。

??土地成交方面，截止10月27日，全國300城經營性土地成交7370萬平方米，環比上升14%，同比下降32%。一二線城市中，至截稿時西安、長沙、寧波成交建面突破100萬平方米，其余城市均在100萬平方米以下，共有上海、寧波成交金額突破100億元，寧波的兩宗高總價宅地均由寧波城投競得，合計成交總價81億。受高能級城市地塊成交占比下降影響，本月平均樓板價下降至2928元/平方米，環比減少7%。

??02

??熱度：溢價率連續4個月大體持平
流拍率延續低位

??市場熱度方面，至截稿時10月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。本月各地土拍表現依舊分化，杭州、揚州、義烏等城市單月平均溢價率突破10%，典型如杭州江灣新城地塊，地塊容積率2.5，經77輪競價由綠城以28%溢價率競得，成交總價34億元，樓板價5萬元/平方米，新房限價6.75萬元/平方米。

??而成交總價居于前列的上海、寧波平均溢價率均不及1%，本月寧波寧海縣1宗小體量宅地熱度頗高，地塊容積率僅為1.25，經過154輪競價，由得力地產以77%的溢價率競得，成交樓板價約1萬元/平方米，但整體來看，大多數高總價地塊仍是底價成交。而上海更是再度觸及2023年以來的平均溢價率低位，本月土拍平均溢價率僅0.5%，主要由于出讓地塊多位于中環以外，僅楊浦區一宗宅地溢價成交，不過由于周邊競品項目較多，最終溢價率僅2.3%。結合月內國新辦相關表態來看，在“四取消、四降低、兩增加”的全面支持下，隨著需求端信心的邊際好轉，再加之平均供地質量的提升，四季度典型城市平均溢價率有望企穩上漲。

??10月土地流拍率11%，環比減少1個百分點，延續低位運行。隨著地方對于供地指標管控的趨緊，再加之歲末重點項目供應占比的增加，預計土地流拍率將維持低位。本月北京、廣州、西安、鄭州均出現了宅地流拍或撤牌，本月北京出現了罕見的高總價宅地撤牌，新宮村舊改地塊起拍價52億元，原計劃于本月成交，經撤牌后于10月下旬再度掛牌，地塊規模有所縮水，容積率也由2.4降低至2.0，出讓底價下降至24.3億元。

??03

??重點地塊：兩榜一線城市占七成
滬、深分別奪得單價、總價榜榜首

??10月，一線城市京、滬、深三城僅有涉宅地成交，因此兩榜被一線城市“霸榜”，占比超七成。上海和深圳分別奪得單價榜和總價榜榜首。總價榜榜首來著深圳寶安區，地塊建筑面積289854平方米，掛牌起始價66.65億元。值得一提是，該地塊在競拍時，提出了新的要求：本公告出讓宗地內的普通商品住房需全部實行現房銷售。最終該地被深圳地鐵底價競得，樓板價22994元/平方米。總價榜第二地塊來自上海寶山區，被華潤46.1億元底價競得。

??單價榜方面，榜首地塊來自上海楊浦區東外灘板塊，被中海32.1億元低溢價競得，樓板價69158元/平方米。榜二地塊來自北京豐臺區，被金茂以40.13億元底價競得，樓板價為55787元/平方米。單榜三地塊來自杭州上城區，經過77輪報價，由綠城以總價34.22億元競得，樓面價50717元/平方米，溢價率達28.55%，地塊成交樓面價超過了杭州此前的宅地單價紀錄，即2016年鳳起潮鳴項目的拿地價45368元/平方米。