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??2023年-2024年上半年成交的含宅地塊整體開(kāi)工率僅6.48%，除一線(xiàn)城市以外，其他城市大量土地存在成交后不開(kāi)工的情況。

??◎  文 / 謝楊春、吳嘉茗

??2023年以來(lái)土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮、且市場(chǎng)整體走弱，在這樣的背景下，CRIC對(duì)2023年至2024年上半年成交的含宅地塊進(jìn)行了開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)情況的統(tǒng)計(jì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，期間成交的含宅地塊整體開(kāi)工率僅6.48%，除一線(xiàn)城市以外，其他城市大量土地存在成交后不開(kāi)工的情況。

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??2023年-2024年上半年全國(guó)拿地開(kāi)工率僅6.48%，核心30城含宅地近30%開(kāi)工

??CRIC統(tǒng)計(jì)了2023年至2024年上半年全國(guó)成交含宅地塊超過(guò)10宗的城市，觀察其成交地塊開(kāi)工情況發(fā)現(xiàn)，整體的開(kāi)工率僅有6.48%，開(kāi)工比例極低，而剔除大量非重點(diǎn)三四線(xiàn)城市之后，重點(diǎn)30城近一年半成交土地的開(kāi)工率為29.39%，有顯著提升。

??但其中不同城市的分化非常劇烈：一線(xiàn)城市的開(kāi)工率達(dá)到81%，二線(xiàn)城市則大幅降低至24%，三四線(xiàn)城市僅有2%。也就是說(shuō)，目前在一線(xiàn)城市以外的地方，土地成交一年半以后的開(kāi)工情況都是非常低迷的。

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??拿地到開(kāi)盤(pán)平均7.4個(gè)月
低容積率項(xiàng)目延長(zhǎng)至9.2個(gè)月

??針對(duì)開(kāi)工的項(xiàng)目，CRIC又對(duì)其開(kāi)盤(pán)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，值得肯定的是，已經(jīng)開(kāi)工項(xiàng)目中有86%都已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。整體來(lái)看，2023年至2024年上半年拿地并開(kāi)工的項(xiàng)目，從拿地到開(kāi)盤(pán)平均工期時(shí)長(zhǎng)為7.4個(gè)月。

??分城市看，能級(jí)越高的城市，平均開(kāi)盤(pán)時(shí)間越短：一線(xiàn)城市平均需要7.1個(gè)月，二線(xiàn)城市平均需要7.6個(gè)月，三四線(xiàn)城市則平均需要8.4個(gè)月，與城市的行政效率、企業(yè)團(tuán)隊(duì)的工作效率均有關(guān)系。

??分不同項(xiàng)目類(lèi)型看，高容積率項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)節(jié)奏顯著快于低容積率項(xiàng)目，也就是豪宅需要慢慢打造、剛需需要搶占市場(chǎng)。容積率低于1的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)平均周期為9.2個(gè)月；容積率在1-2之間的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)平均周期為7.7個(gè)月；容積率在2-3的項(xiàng)目，平均開(kāi)盤(pán)周期為7.1個(gè)月；容積率高于3的項(xiàng)目平均開(kāi)盤(pán)周期為7.9個(gè)月。

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??僅北上杭拿地開(kāi)工最積極
未來(lái)多城供應(yīng)難有起色

??具體到部分重點(diǎn)城市來(lái)看，結(jié)合各城市商品住宅9月份的去化周期（按12個(gè)月銷(xiāo)售計(jì)算），部分城市庫(kù)存高企、去化周期較長(zhǎng)，是導(dǎo)致拿地開(kāi)工率不高的原因之一。

??目前上海、杭州、合肥等9個(gè)城市商品住宅去化周期在20個(gè)月以?xún)?nèi)，拿地開(kāi)工率較高，拿地到開(kāi)盤(pán)的周期也較短。

??另外三個(gè)一線(xiàn)城市中，北京的地塊開(kāi)工率也較高，開(kāi)盤(pán)周期也較短，但目前商品住宅去化周期達(dá)到30個(gè)月，庫(kù)存的壓力較大；深圳和廣州的開(kāi)工率分別為46.67%和65.96%，拿地-開(kāi)盤(pán)周期和商品住宅去化周期都相對(duì)較長(zhǎng)。

??其余二線(xiàn)城市中，天津、廈門(mén)和福州的地塊開(kāi)工率較高，重慶、長(zhǎng)春等地開(kāi)工率較低。

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??央國(guó)企開(kāi)工率接近七成
華潤(rùn)、招商等開(kāi)工效率突出

??同時(shí)，CRIC根據(jù)企業(yè)類(lèi)型不同統(tǒng)計(jì)了其拿地開(kāi)工率的差異，央企參與拿地項(xiàng)目開(kāi)工率達(dá)到73%，地方國(guó)企參與拿地項(xiàng)目開(kāi)工率68%，開(kāi)工率遠(yuǎn)高于另外兩類(lèi)房企，而民企的開(kāi)工率為32%，城投拿地項(xiàng)目開(kāi)工率最低，僅有12%。

??具體到企業(yè)來(lái)看，CRIC統(tǒng)計(jì)了截止至2024年9月份銷(xiāo)售（操盤(pán)金額）TOP10的企業(yè)2023年至2024年上半年的拿地開(kāi)工率，顯示其整體拿地開(kāi)工率為79%，其中華潤(rùn)、招商、龍湖和華發(fā)的開(kāi)工率超過(guò)90%，開(kāi)工效率突出。

??總體來(lái)說(shuō)，，從2023年到2024年上半年，土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)萎縮，且地塊成交后的總體開(kāi)工率極低，呈現(xiàn)未來(lái)新增供應(yīng)不足的趨勢(shì)。

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾仍在于購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力不足和未來(lái)預(yù)期不明朗，但開(kāi)工率的低迷意味著在二三四線(xiàn)城市未來(lái)供應(yīng)將較為緊張，雖然大部分城市的積壓庫(kù)存去化率高企，但這些積壓庫(kù)存的去化難度實(shí)際上是較大的，若有產(chǎn)品力較強(qiáng)的新項(xiàng)目入市，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到一定的刺激作用。

??而對(duì)于普遍開(kāi)工率較低的城市而言，更重要的是把控后續(xù)土地的入市，以及進(jìn)一步督促已拿地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，避免出現(xiàn)“浪費(fèi)”的現(xiàn)象，而這些城市更亟需擺脫的是對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。