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??隨著城市進入存量發展期，軌道站點周邊更新已成為城市發展的重要環節之一。

??行業已衍生出了一種城市更新新模式——TOR(Transit-oriented Renewal)模式。

??從開發(Development)到更新(Renewal)，TOR模式通過存量優化，融合交通、商業、公園、辦公、居住等多種功能，促使單一交通樞紐轉型為多元城市綜合體。

??在城市存量優化浪潮下，“TOD+城市更新”發展前景可期，但仍面臨資金與周期的多重難題。 

??從土地供應端來看，受整體市場環境波動影響，房企在TOD土地投資方面采取了更加審慎的策略，近年來相關成交數據出現了下滑趨勢。

??但從整體成交來看，以上海為例的地鐵站點800米內的TOD地塊溢價率依然保持穩健，特別是在2024年“雙高雙競”的土拍政策下，這一差距愈發顯著。

??表現在項目層面，近年來全國TOD商業體量的年增長穩定保持在200萬平方米以上。至2024年第三季度，上海正處于出租狀態的500個商業項目中約有五分之一與軌道交通站點相連。同時2024年上海擬開業的70家TOD商業體中，近半為城市更新項目。

??1、重資投入與長回收期，需要較大的現金流支撐

??（1）市場下行調整持續，項目盈利率呈現下滑趨勢

??由于地鐵維護成本巨大，國內不少地鐵公司通過開發TOD項目來彌補高昂運營成本帶來的虧損。深圳地鐵集團連續14年實現盈利，其盈利能力在行業內位居前列，主要得益于其站城一體化的發展模式。

??具體而言2020年其地產開發收入149.43億元，遠超地鐵運營收入55.74億元。然而隨著房地產市場的持續低迷，2023年企業站城開發營收降至44.2億元，凈利潤減至16億元，勉強覆蓋地鐵運營虧損。同時毛利率也出現了明顯下滑。

??（2）商辦自持比例高，持有運營難度大

??近年來，TOD項目日益凸顯其作為區域功能補充與能級提升的重要載體角色，在規劃上其商辦比例也逐漸增加。而面對當前商辦市場進入疲軟期的整體背景下，TOD項目建設開發也面臨著一系列挑戰，特別是如何在高比例的商辦與社區配套設施下實現復合項目資金平衡與高效運營，對開發商的綜合開發實力提出了較高的要求。

??2、規劃設計施工復雜導致開發周期漫長

??（1）交通樞紐建設與項目綜合開發時間錯位

??當前，國內多數TOD項目傾向于先建設交通樞紐，隨后再進行綜合開發的模式。然而，一旦軌道建設的規劃發生變動，往往會對項目的后續建設造成連鎖反應，導致城市規劃上的不協調，進而也阻礙了區域發展的步伐。

??（2）保護老建筑，拓展新空間

??城市更新項目往往含有嚴格的歷史建筑保護需求，而地鐵下穿對此構成了顯著挑戰。設計建設過程中的難點涵蓋多個方面：減輕交通震動與噪音影響；需規劃地鐵通道布局和安全疏散路徑；新風排煙系統的設置以及人防設施的完善等，都對設計和施工過程帶來了不少困難。

??1、自持自建多由央國企主導，聯合拿地成為主流形式

??近年來，企業介入TOD項目方式多樣，主要包括大型企業或軌道交通公司單獨拿地、房企聯合體共同拿地以及房企與軌道企業共同拿地三種。

??土地獲取上，掛牌出讓形式仍然是主流，但重點區域也開始采用股權交易、協議出讓等方式。因此對于中小型企業而言參與TOR項目時，可采取與其他房地產企業或軌道交通企業進行聯合拿地的方式，集合多方資源，緩解資金壓力。

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??2、推進交通樞紐蓋上與蓋下同步施工

??（1）提前介入確保項目與軌道建設要求相符

??針對地鐵和TOD項目之間的規劃不同步，近年來蓋上蓋下同步開發的項目正逐漸增多。萬科?天空之城作為上海首例同步設計開發的車輛段上蓋TOD項目，由上海申通與萬科合作。團隊在車輛段設計階段就進行了介入，同時進行蓋上項目定位和規劃設計，確保蓋上功能符合市場需求。項目針對不同的業態，還采取錯位布局和隔震降噪技術，實現隔震隔聲控制。

??（2）組團平移使得風貌保護與地下空間更新同步實現

??上海地鐵12號線、2號線和13號線在威海路處分別占據三個不同的站點，當前無法實現共線換乘。靜安置業計劃通過張園東區的地下空間以解決這一難題。然而，張園東區內有超過3萬平方米的歷史保護建筑。為此施工方采取了創新的組團式平移方法，將這些歷史保護建筑平移至地塊的外圈，以便進行地下開挖。同時，小型機器人的應用也確保了在有限的空間內能夠順利施工。

??（3）藝術文化觸媒延長顧客停留時間

TOR項目盈利核心在于利用人流資源提升活力與效益。站點因項目吸客，項目因站點導入人流。上海城市更新項目龍華會與11、12號線龍華站無縫對接，覆蓋5個地鐵出入口。自2023年9月開業，龍華站客流顯著攀升且持續增長，可見地鐵通達性對提升項目吸引力的重要作用。

??莘莊地鐵站南廣場公交樞紐，原為露天換乘區，自TODTOWN天薈項目啟動后，開發商與閔行區文旅局共創了“TODTIME時間廊”文化空間，融合時尚與科技，以新媒體藝術裝置營造氛圍。定期展出結束后，其衍生新展也將于項目商業部分的38層Sky Gallery再現。其巧妙激活了公交樞紐，有效提升了城市活力與商業價值。

??車輛基地用于地鐵車輛停放、保養和檢修。隨著城市化加速，TOD復合開發圍繞車輛基地興起。

??上海仍在規劃多地鐵線路及新車輛基地，其中中鐵建已獲得澄江路地塊；六陳路與洞涇上蓋規劃已公布，將融合商業、居住、辦公等功能。真如車輛基地位于內中環，位置和規劃較優。19號線串聯多要地，人流大，利多業態；12號線經過多個中心城區，換乘站點多。

??因此房企在介入時需評估地塊、交通、配套及規劃，確保決策的合理可持續。

??相較于側重于增量開發的TOD模式，TOR模式作為存量資源優化階段的一種較新穎的開發方式，目前尚缺少完備的開發流程機制。特別是當下，該類地塊需要有豐富的開發經驗作為后盾，大多掌握在頭部房企手中，其模式的未來發展還需不斷探索與前行。