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??城市更新為房地產(chǎn)存量時(shí)代提供了重要的發(fā)展空間。

??2024年以來(lái)政策層面對(duì)城市更新的支持力度增強(qiáng)，金融支持的實(shí)質(zhì)性落地助力項(xiàng)目推動(dòng)。來(lái)自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全國(guó)已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超6.6萬(wàn)個(gè)，累計(jì)完成投資2.6萬(wàn)億元。

??與此同時(shí)，城市更新工作的組織機(jī)制和制度政策框架日益完善。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹，全國(guó)已有400多個(gè)城市成立了城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，84個(gè)城市出臺(tái)了管理辦法，300多個(gè)城市編制了城市更新專項(xiàng)規(guī)劃。

??這不僅是量的擴(kuò)張，更通過(guò)一系列試點(diǎn)樣板項(xiàng)目的成功實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的突破。隨著我國(guó)城市普遍步入存量發(fā)展時(shí)期，面對(duì)日益增多的城市更新項(xiàng)目，企業(yè)在融資渠道、拿地條件、建設(shè)規(guī)劃、產(chǎn)品打造等方面仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

??城市更新工作正步入一個(gè)高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

??多路資金支持，推進(jìn)城市更新行動(dòng)。

??去年末，PSL重啟為城中村改造專項(xiàng)借款提供了主要的資金來(lái)源。今年以來(lái)，城中村改造專項(xiàng)借款陸續(xù)落地發(fā)放。截至目前，已有超過(guò)50個(gè)城市或省份、近2千億元人民幣的專項(xiàng)借款資金成功發(fā)放給城中村改造項(xiàng)目，資金覆蓋面廣，支持力度大。此外5月財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文首批擬支持的15個(gè)城市，旨在通過(guò)百億元級(jí)別的資金撥款，加快超大特大城市及長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶沿線重要城市的城市更新推進(jìn)速度。

??城市更新戰(zhàn)略深化，配套政策同步升級(jí)。今年中央層面，針對(duì)城市更新領(lǐng)域主要涉及國(guó)土空間優(yōu)化與風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，進(jìn)一步細(xì)化和出臺(tái)了相關(guān)政策措施。

??地方層面，今年以來(lái)湖北省17個(gè)下轄地區(qū)均由“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”更名為“住房和城市更新局”。武漢市住房和城市更新局、荊州市住房和城市更新局、黃石市住房和城市更新局也相繼完成了更名。上海選取10個(gè)重點(diǎn)單元探索“三師”聯(lián)創(chuàng)，通過(guò)系統(tǒng)思維探尋更新方案最優(yōu)解。

??可以看到各城市對(duì)于城市更新工作的高度重視，不斷推動(dòng)政策機(jī)制的完善與創(chuàng)新，探索高質(zhì)量、可持續(xù)的城市更新模式。

??國(guó)有企業(yè)深度參與城市更新。

??廣州去年確立了“做地”模式，其做地主體為政府認(rèn)定的國(guó)有企業(yè)。今年以來(lái)多個(gè)做地項(xiàng)目積極推進(jìn)，進(jìn)展顯著。《廣州火車站片區(qū)做地方案》通過(guò)審議，成為廣州首個(gè)通過(guò)做地方案的城市更新片區(qū)。預(yù)計(jì)廣州做地項(xiàng)目數(shù)量將迎來(lái)顯著增長(zhǎng)，也有望激活長(zhǎng)期停滯的舊改項(xiàng)目，加速城市更新的步伐。

??上海方面，近年來(lái)地方國(guó)企也成為了城市更新項(xiàng)目主力軍。今年地方國(guó)企不僅獨(dú)立拿地，更常見(jiàn)的模式是大型央企與本地國(guó)企聯(lián)合拿地，增強(qiáng)了資金實(shí)力與項(xiàng)目運(yùn)作能力。

??回顧上海城市更新風(fēng)貌類土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，截至今年三季度土地出讓數(shù)量與去年同期基本持平。結(jié)合去年同期的出讓節(jié)奏進(jìn)行展望，預(yù)計(jì)今年第四季度上海城更土地出讓有望迎來(lái)一定的加速。

??居住類仍為城市更新主要對(duì)象。至 2023 年12月，廣東省“三舊”改造地塊標(biāo)圖入庫(kù)用地面積共計(jì)347平方公里，其中舊廠房占比約37%；舊城鎮(zhèn)占比約16%；舊村莊占比約47%。以深圳為例，目前深圳各區(qū)也發(fā)布了29個(gè)城市更新單元計(jì)劃，其中包含25個(gè)居住更新方向，占比約86%。

??城更類住宅市場(chǎng)表現(xiàn)分化，地段、產(chǎn)品、推盤策略更能吸客。風(fēng)貌住宅作為上海城市更新的特色。為了能夠確保在改造過(guò)程中，也能保留與傳承了地塊原有風(fēng)貌與歷史肌理。其在土地出讓時(shí)便設(shè)立了詳盡規(guī)劃限制。目前上海風(fēng)貌住宅市場(chǎng)尚處于起步階段，多于今年才開(kāi)始入市，未來(lái)待入市體量不小。截至三季度已有多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤，其中僅弘安里首期房源為公開(kāi)入市，其余項(xiàng)目均未公開(kāi)公示。整體表現(xiàn)方面，平均去化率超五成。

??其中個(gè)別項(xiàng)目如中海順昌玖里、中海恒昌玖里實(shí)現(xiàn)“日光”；招商弘安里首次開(kāi)盤去化也近74%。這些項(xiàng)目主要在以下幾個(gè)方面有明顯優(yōu)勢(shì)：

??1、稀缺地段的吸引力：比如城投露香園，位于豫園黃金板塊，客戶對(duì)于市中心核心地段的獨(dú)特情懷與高度認(rèn)可，整體購(gòu)買意愿強(qiáng)烈。

??2、產(chǎn)品優(yōu)化與限制突破：弘安里項(xiàng)目位于四川北路/四平路板塊，整體客戶能級(jí)和經(jīng)濟(jì)水平不及淮海路等上游板塊。但項(xiàng)目通過(guò)巧妙的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，成功克服了風(fēng)貌產(chǎn)品樓棟間距過(guò)近和層高較低等普遍問(wèn)題。項(xiàng)目拆解了石庫(kù)門單元為南北通透的住宅，有效提升了居住舒適度。同時(shí)項(xiàng)目地下室通過(guò)雙墻設(shè)計(jì)達(dá)到減振目的，保證其隔音效果。

??3、提前蓄客與情感共鳴：中海順昌玖里通過(guò)舉辦專題展覽的方式，提前一年便開(kāi)始蓄客工作。展覽內(nèi)容不僅梳理了地塊的歷史背景，更激發(fā)了客戶對(duì)項(xiàng)目的情感共鳴與價(jià)值認(rèn)同。展覽期間吸引了超過(guò)6萬(wàn)人次的參觀，為項(xiàng)目積累了大量潛在客戶。此外中海還提前完成了風(fēng)貌別墅實(shí)體樣板間和展示區(qū)的開(kāi)發(fā)，提供了更直觀真實(shí)的看房體驗(yàn)。

??安置路徑多樣化。今年上海、廣州等超40城推進(jìn)房票安置方式，進(jìn)一步拓寬了拆遷安置渠道。上海瑞康里項(xiàng)目，在傳統(tǒng)的貨幣安置與實(shí)物安置模式上又增加了原地回購(gòu)以及回租方案，形成了四種多元化的安置手段。這也意味企業(yè)其更需適應(yīng)日益復(fù)雜多變的居民需求，制定差異化的安置計(jì)劃和回遷方案，保障居民的切身利益。

??風(fēng)貌保護(hù)分級(jí)化。國(guó)內(nèi)多個(gè)省市如河南、無(wú)錫、上海、金華等針對(duì)非文物保護(hù)點(diǎn)和不可移動(dòng)文物的歷史建筑，制定了相應(yīng)的保護(hù)政策與措施。值得注意的是，上海與金華兩市基于建筑本體價(jià)值、建筑風(fēng)貌特征、所在建筑群肌理特征等將歷史建筑劃分為三個(gè)等級(jí)。通過(guò)這樣的分級(jí)制度，兩市明確了不同保護(hù)級(jí)別應(yīng)采取的差異化保護(hù)策略與手段。企業(yè)在參與保護(hù)更新時(shí)，需嚴(yán)格遵守相關(guān)政策，針對(duì)地塊內(nèi)多個(gè)保護(hù)級(jí)別的歷史建筑，定制針對(duì)性的更新與保護(hù)策略。

??業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)多元化。2024年城市更新顯著特征是多元業(yè)態(tài)深度融合與創(chuàng)新，涵蓋文旅、影視、TOD等領(lǐng)域。今年以來(lái)，深圳市首個(gè)文旅業(yè)態(tài)城市更新項(xiàng)目——深圳小梅沙度假村、上海乍浦路影視基地、天津軌道交通集團(tuán)首個(gè)城市更新+TOD項(xiàng)目上蓋廣場(chǎng)均陸續(xù)開(kāi)放。它們通過(guò)跨產(chǎn)業(yè)融合，超越了傳統(tǒng)物理空間的簡(jiǎn)單改造，轉(zhuǎn)而聚焦于城市功能、文化內(nèi)涵與經(jīng)濟(jì)價(jià)值的深度挖掘。可以發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的物理空間更新已難以滿足市場(chǎng)需求，企業(yè)更需摒棄固有的思維模式不斷創(chuàng)新，加強(qiáng)跨領(lǐng)域的合作。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，新城城鎮(zhèn)化仍是住房需求的有力支撐，我國(guó)城鎮(zhèn)有300多億平方米存量住房需要更新改造，從這一角度來(lái)看，房地產(chǎn)仍有很大的潛力和發(fā)展空間。隨著我國(guó)城市更新戰(zhàn)略的深入實(shí)施，市民對(duì)于高品質(zhì)生活的追求日益多元，驅(qū)動(dòng)著城市更新模式的不斷革新與業(yè)態(tài)融合的加速深化。