政策于帥卿 2024-10-08 09:45:14 來源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)
??繼上海宣布取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，北京也跟進(jìn)了政策。
??9月30日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市財(cái)政局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），調(diào)整北京房地產(chǎn)政策，按照國(guó)家工作部署及時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容赫然在列。
??北京現(xiàn)行的主流普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)最早于2014年推出，是住房市場(chǎng)短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時(shí)期的一項(xiàng)重要政策，同時(shí)也是緊縮性調(diào)控措施的重要組成部分，這一標(biāo)準(zhǔn)在過去10年中對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到了重要作用。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)短缺的問題已經(jīng)得到逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)需要更積極和靈活的政策來推動(dòng)交易，穩(wěn)定價(jià)格。
??在此背景下，取消普通住宅與非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的呼聲日益高漲。
??今年7月，黨的二十屆三中全會(huì)通過《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，其中明確，充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。
??9月20日，中共北京市委發(fā)布了貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見。其中，“優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”的表述備受關(guān)注。
??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此次取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)前各地房地產(chǎn)業(yè)中國(guó)式現(xiàn)代化的一項(xiàng)重要抓手和方向，也充分吻合了供求關(guān)系重大變化、人民群眾住房新需求等導(dǎo)向，也較好地貫徹落實(shí)了‘人房地錢’的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
??取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)被放入政策工具箱
??當(dāng)前，各地區(qū)分普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)不一，多根據(jù)住宅小區(qū)建筑容積率、單套建筑面積、實(shí)際成交價(jià)格等條件進(jìn)行劃分。普通住宅與非普通住宅往往在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異。
??通常而言，普通住宅主要指滿足基本居住需求的住宅，容積率在1.0以下，面積適中、價(jià)格相對(duì)符合居民的購(gòu)買力，適合大多數(shù)家庭居住。非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積、更豪華的裝修，具備居住、商業(yè)等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等。
??2014年10月份，北京實(shí)施了《關(guān)于調(diào)整本市享受稅收優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格有關(guān)問題的通知》，北京享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房須同時(shí)滿足三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。包括：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于按該通知確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬元，五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬元，六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬元，單價(jià)或總價(jià)其中一個(gè)條件符合即可。
??10年來，市場(chǎng)上關(guān)于合理調(diào)整普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的呼聲不斷，希望能夠由此減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，但始終未有實(shí)質(zhì)性改變。
??直到2023年12月14日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，其中明確，自2024年1月1日起，北京市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房建筑面積在144平方米（含）以下；5環(huán)內(nèi)住房成交價(jià)格在85000元/平方米（含）以下、5至6環(huán)住房成交價(jià)格在65000元/平方米（含）以下、6環(huán)外住房成交價(jià)格在45000元/平方米（含）以下。
??但這次調(diào)整，北京主要對(duì)普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，即戶型要求微調(diào)、總價(jià)要求放寬，但對(duì)容積率沒有作出調(diào)整。
??在業(yè)內(nèi)人士看來，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，有助于降低居民購(gòu)房成本，對(duì)于改善性住房需求也是重要支持。
??事實(shí)上，今年9月份以來，已有多地調(diào)整普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。如9月10日，江蘇省發(fā)文提出，按照國(guó)家有關(guān)部署，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。9月15日，山西省明確取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，更好地支持改善性住房需求釋放。
??此次北京、上海也相繼明確取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，意味著取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)放入政策工具箱，預(yù)計(jì)未來將有更多地區(qū)發(fā)文落實(shí)相關(guān)舉措，落實(shí)二十屆三中全會(huì)精神。
??買賣雙方實(shí)質(zhì)性利好
??那么，政策調(diào)整后，將會(huì)帶來哪些影響呢？
??在二手房交易中，普通住宅與稅收優(yōu)惠直接掛鉤，其中主要是增值稅。根據(jù)北京現(xiàn)行政策規(guī)定，普宅與非普宅兩者的區(qū)別在于，個(gè)人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅。
??對(duì)此，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉分析稱，目前，剛需購(gòu)房者開始轉(zhuǎn)向二手房和保障性住房，或者租賃。各地二手房交易量開始上升，重點(diǎn)25城二手房交易量占比達(dá)到65%，新房全面轉(zhuǎn)向改善型需求。但同時(shí)，居民對(duì)于住房消費(fèi)成本比較敏感，非普通住房在貸款利率和稅費(fèi)上較高。普通住宅契稅較低，如90平方米以下的契稅為1%，90平方米至140平方米的契稅為1.5%。非普通住宅的契稅一般為3%，同時(shí)非普通住房的貸款利率會(huì)上浮。
??“此次政策調(diào)整，普通住宅和非普通住宅之間因稅費(fèi)所產(chǎn)生的價(jià)格差異將會(huì)逐步縮小，買家購(gòu)房過程中購(gòu)置非普通住宅的意愿會(huì)有所增強(qiáng)?！北本┮晃环慨a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，比如，你要買一套150平方米總價(jià)為600萬元的非普通住宅，現(xiàn)在需要繳納契稅18萬元，而如果按照普通住宅現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，就只需要交9萬元，一下子能省下一半的錢。在二手房交易中，北京目前滿兩年及以上的普通住宅，更是免征增值稅及附加稅的。
??嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“此次取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，最大的影響就是一些豪宅類或改善型住房都不會(huì)受非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)約束，進(jìn)而和普通住宅可以享受同樣的政策。若對(duì)照普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，包括低密度和低容積率的住房、別墅類住房、大于144平方米的住房、單價(jià)較高的住房等，都可以獲得政策上的優(yōu)惠和支持，其覆蓋面較廣、涉及房屋也較多，影響是積極的。”
??同時(shí)，認(rèn)購(gòu)大戶型房子的契稅將享受更低稅率的可能，在一線城市出售大房子將進(jìn)一步減少增值稅等，其對(duì)于房屋的買和賣都可以發(fā)揮較為積極的減負(fù)效應(yīng)。
??政策對(duì)于開發(fā)商的影響也是積極的。
??過去，開發(fā)商只有在建造普通住宅的過程中，才有機(jī)會(huì)減免土地增值稅。取消該標(biāo)準(zhǔn)后，結(jié)合其他條件如房屋增值額，也有可能獲得減免土地增值稅的可能。
京滬同日取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)
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上海取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)
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