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??加快發展長租房市場是黨中央、國務院作出的重大決策部署，也是“十四五”時期住房建設工作的重點，是新發展階段住房供給側結構性改革的重中之重。

??近年來，在國家頂層基調帶動下，利好政策持續落地，引領眾多企業紛紛入局，尤其是當前“十四五”保租房籌集工作已快進入尾聲，大量保障性租賃住房開始集中入市，導致行業面臨供應端帶來的壓力，城市出現分化、企業持續承壓，從模式上探索新的多元航向成為發展破局關鍵。

??5月17日，央行宣布將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再貸款利率1.75%，期限1年,可展期4次，發放對象包括國開行、郵政儲蓄銀行等21家全國性銀行。人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

??該金融工具自上市以來，截止當前，全國已有超80個城市表態支持存量房收購相關事宜，且已有超30個城市出臺相關收購細則標準，但受收購主體收購意愿不足、銀行機構貸款意愿不足、購房者消費申購意愿不足、房開企業滿足收購政策的產品規模不足這四大因素的制約，前期整體推進效果有限。據克而瑞數據顯示，截止7月，各城市已完成存量房收購的規模僅占全國待售商品房總存量的1.0%；而據《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至6月末，金融機構已發放247億元租賃住房貸款，保障性再貸款余額為121億元，整體完成率較低。

??該背景下，各地方政府為推動存量收購取得更多實質性進展，積極結合自身存量結構特征進行修正糾偏，以重新制定符合城市發展與市場規律的規范要求，以致于前三季度各地方政府關于存量收購的標準，呈現出“前期嚴、后期邊際寬松”的特征。

??具體來看，7月份以前出臺的收購細則普遍要求底層資產為現房或達到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業為主，面積控制在70㎡或90㎡以內，并主要用于配租型保障房用途，此外，對項目周邊軌道交通、生活配套設施等均有特定要求。而8-9月份出臺的收購細則在房源資質、面積、性質等方面均進行了優化，普遍要求開發狀態為四證齊全，收購面積擴大到了120㎡且可同時用于租和售，同時資產性質放寬至公寓、宿舍、辦公樓和商業營業用房等。這一調整有利于擴大底層資產收購池容量，并促進買賣雙方收購效率，預計未來存量收購困局將逐步改善。

　　據不完全統計，2024年1-9月22個重點城市共有135個保租房新項目入市運營，總計提供了超10萬套(間)房源，其中新建房源規模約8.2萬套，存量改建房源規模約2.1萬套，這些項目在區域分布上，仍主要位于一線城市如上海、深圳和二線高能級城市杭州等。

??以上海、深圳、杭州等供應絕對量較大的城市為例，分析保租房和市場化房源的歷年走勢及增速變化，可以發現：從2021年開始，上海市場化房源入市規模三年復合增長率約12.2%，而保租房卻達78.9%，同樣的，深圳市場化房源入市規模三年復合增長率約6.3%，而保租房卻達43.0%。這組數據直接反映了在當前頂層調控邏輯轉變之下，保租房的入市速度相對前期顯著提升。

??隨著保租房加碼入市，部分城市租賃市場面臨一定下行壓力。跟2023年相比，上海、杭州 2城今年1-8月不論租金還是出租率均呈下滑態勢，其中上海出租率同比下滑2.5個百分點，租金坪效由 170元/㎡/月下滑至159元/㎡/月；杭州出租率同比下滑0.7個百分點，租金坪效由87.6元/㎡/月下滑至86.1元/㎡/月。其次深圳、廣州、南京、成都4城租金均下滑但出租率小幅穩漲，其中深圳租金坪效下滑4.5元/㎡/月，成都租金坪效下滑7.8元/㎡/月。僅武漢運營端相對延續較好態勢，租金坪效上漲7.2元/㎡/月，出租率提升1.3個百分點，其主要原因在于保租房的入市量相對其余幾個城市更可控，且新入市項目多位于核心區，區位優勢帶動抗跌性更強。

??政策支持及行業熱度持續走高趨勢下，各類企業也紛紛加快租賃行業的發展，其中地方國企平臺公司如鄭州城發、長沙城發星家、深圳大鵬人才安居、成都交投等加速進行屬地化布局，而房企類如龍湖冠寓、華潤有巢、萬科泊寓、招商伊敦等持續加大全國范圍內的深耕拓展，并不斷擴展自身參與模式。當前，行業已基本形成房企、市場化租賃企業、央企、國企、地方城投、金融機構、投資機構等多主體并行的新局面，當然，這種局面對于企業來說壓力也是空前的，在面臨眾多同行的競爭壓力下，企業不得不從發展模式上著手，探索行業新的機會點，以此增強自身綜合實力。

??以龍湖為例，經發龍湖·冠寓武漢德銳大廈店于今年7月正式開業，該項目運用政企合作模式，拿地企業為武漢江夏經發投集團，由龍湖龍智造旗下龍智精工提供建造服務，后由龍湖冠寓進行運營管理服務，這類模式極致發揮雙方優勢，由有政策和資源優勢的國企平臺負責籌集，具備成熟經驗的市場化企業進行代建和運營服務管理，從而實現保租房項目的快速落地。對于龍湖來說，純輕資產的輸出模式投入更小、抗風險能力強，并且雙方合作所帶來的資源共享、優勢互補于自身戰略發展的嘗試、碰撞來說也是百利無一害。

??實際上，長租房的輕資產輸出就是利用企業自身成熟的品牌價值、運營體系、產品標準和供應支持系統等，通過委托管理賦能給投資人，讓投資人以最小的成本，獲得成熟品牌和運營能力的最大價值的一種模式。該模式在發展過程中逐漸演變，當前已形成從前期代建、咨詢到中期改造、裝修及后期管理、運營于一體的多元服務體系，且不同的體系可介入階段、能合作的機會和方向，以及輸出內容也有一定的差異性。

??而隨著我國租賃客戶群體年齡化持續增大，隨之而來的將是這部分客戶對租賃產品的品質需求也將日益增強，意味著未來租賃行業將聚焦高品質發展。當然，這個判斷并非空穴來風，一方面調研數據顯示，2023年30歲以上租客群體占比約51%，相對2017年提升31個百分點；另一方面，8月以來住建部也表示要建設“好房子”，不僅商品房要建設好房子，保障性住房是民心工程，也應該建成“好房子”，這也說明了未來的租賃住房產品品質化發展大勢所趨。對于參與企業來說，其綜合實力要求將會更高，尤其是前期產品設計、改造、裝修與后期運營一體化的服務能力， 該壓力下，輕資產運營中的多元模式還將持續作為行業探索發力點，也將成為企業發展致勝新的核心競爭力。

??轉眼2024年已過去四分之三，盡管行業正面臨諸多挑戰，但租賃企業仍承壓積極布局、逐步探索新的模式、尋找新的出路、構建新的核心競爭力以走出大環境低谷期。我們也堅信，在企業的不懈努力和創新突破下，未來行業將呈現出穩健而高質的發展格局。