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??曾自稱國內首個TOD（以公共交通為導向的開發模式）項目的廣州新塘凱達爾樞紐國際廣場（以下簡稱“凱達爾樞紐國際廣場”），再度流拍。

??據阿里資產平臺消息，近日，凱達爾樞紐國際廣場744套房產進行拍賣，因無人出價而流拍。這744套房產起拍價為21.12億元，折合單價1.37萬元/平方米，市場對其估值30.18億元。起拍價較市場價，相當于打了7折，意向方需要繳納保證金1.05億元。

??這是該項目第二次被擺上貨架，也是第二次遭遇流拍。

??凱達爾樞紐國際廣場，曾被視為廣州東部“門面”。該項目由高260米46層的主塔樓（西塔）、高200米36層的副塔樓（東塔）、4層地下室以及8層裙樓組成，集大型購物中心、寫字樓、五星級酒店、SOHO（小型辦公室）于一體。

??信息顯示，凱達爾國際廣場東塔已取得不動產權證，西塔也取得了預售許可證。但因西塔37～43層已拿去做了抵押，且出現逾期未還款。目前，已被工商銀行新塘支行查封，雙方正處于訴前調解階段。此次被拍賣房源，位于西塔負1層～第34層，是除抵押外的部分房產。

??目前，凱達爾樞紐國際廣場已停工多年。建筑內部仍為毛坯狀態，接盤方需承擔巨額裝修費用，還需處理復雜的債務關系。

??該項目能否找到接盤方，仍是未知數。

??地標項目遭遇停工

??作為廣州第一個TOD概念的地產項目，凱達爾樞紐國際廣場曾有過高光時刻。

??2013年，廣州凱達爾投資有限公司（深圳凱達爾集團旗下公司），以6.84億元拿下增城區新塘鎮地塊，占地面積3.87萬平方米，總建筑面積34.88萬平方米。

??該地塊位于增城區新塘鎮港口大道北和環城路交界處，不僅是粵港澳大灣區的幾何中心點，也是穗莞深三城交互中心點，地理位置相當優越。

??凱達爾樞紐國際廣場，擬計劃建設成國內最具示范性效應的TOD項目。按照原先規劃，凱達爾樞紐國際廣場是廣州東部交通樞紐中心極為重要角色，它將連接國家鐵路、城軌、地鐵等9大軌道交通，以及出租車、汽車客運等一體化公交網絡系統。這也意味著，項目的建設周期長、建設難度大。

??2014年12月，項目開工建設，原計劃地面商場于2019年1月1日投入運營，酒店、寫字樓于2019年12月30日全面竣工投入運營。

??2015年12月，凱達爾集團引進合作方——中信泰富（上海）商業資產管理公司，兩者達成項目全過程緊密合作意向。但2017年8月，中信泰富悄然退出。失去中信泰富這個合作伙伴，不管是資金還是經驗，對于凱達爾都算一筆損失。

??后續,凱達爾通過銀團貸款甚至是小貸公司獲取資金，推動項目開發。如其所披露，2017年該項目獲得工行銀團20億元開發貸款支持，項目公司股權質押給開發貸銀行。

??2018年，隨著項目封頂，凱達爾樞紐國際廣場宣布就商業和酒店部分，分別引進印力集團、萬豪酒店。翌年，項目主體建筑和外立面全部完工，并正式開售，推出公寓、寫字樓等產品。當時，該項目精裝公寓均價約3萬元/平方米，價格直追片區住宅售價。但從網簽數據來看，去化效果并不好。

??隨后，凱達爾國際樞紐廣場項目便因資金問題陷入困境，糾紛、訴訟接連不斷，最終導致項目停滯。而凱達爾集團對該項目的投資，逾60億元。

??2021年11月，就項目建設周期延長，廣州凱達爾投資公司發了一封“致業主的信”。信中提及，廣州市、增城區政府高度重視，正協同推進凱達爾樞紐國際廣場的重組和運營。

??然而，2022年3月，凱達爾樞紐國際廣場作為不良資產，被債權人中國華融資產管理公司（現已更名為中信金融資產）掛牌拍賣，項目債權本息合計5.93億元。當年10月，項目拍賣已完成招募，共有9位意向報名，進入洽談階段，但最終還是沒有人接盤。

??2023年8月，廣州增城區信訪局在對網友的公開回復中提到，凱達爾樞紐國際廣場項目，目前在重組中，因項目涉及投資額巨大，重組過程程序繁多，待項目重組完成后重組方資金到位，早日復工，盡早交樓及辦理房產證。

??誰會接盤？

??按照相關規定，爛尾樓項目總共可以進行三次拍賣，若三次拍賣均流拍，則會進入變賣程序，變賣價格通常會比拍賣價格更低，以吸引買家。

??凱達爾樞紐國際廣場，已經遭遇兩次流拍。

??廣東省房地產研究會執行會長韓世同評價道，這次法拍可以理解為一次教訓，一家企業用短期資金去投資需要長期資金來支撐的項目，必然會以失敗告終。新塘TOD的價值一直被外界所認可，但超大型項目的投資企業，需要具備充足的自有資金，以及超過10年期以上長期貸款的實力，不然后續建設將產生更多不確定性。

??誰將成為項目接盤者，成為不確定因素。

??有市場人士呼吁，接盤企業最好能具備國企背景，資金實力雄厚、能拿下長期貸款。而TOD是一個綜合開發項目，還要求企業具備軌道交通綜合體運營經驗、商業體開發和運營經驗。這意味著，可能需要兩家企業聯手接盤。符合這些條件且有盤活意愿的企業，顯然并不好找。

??等待盤活的爛尾樓數量，是一個不可忽視的龐大存在。《2023年全國爛尾樓研究報告》顯示，2023年全國樓盤爛尾率是3.85%，爛尾樓面積2.31億平方米，按每套房子100平方米算，約231萬套爛尾房源。鄭州、長沙、昆明、福州、重慶等城市，爛尾樓盤數量一度頗為突出。

??而爛尾樓項目流拍的現象，正變得普遍。盤活爛尾項目，不僅需要籌集大量資金，還要應對復雜的債務糾紛，平衡好開發商、債權人、購房者、政府等多方主體之間的利益。如，凱達爾國際樞紐廣場項目兩次掛上阿里拍賣平臺，債權本息達5.93億元；部分資產還存在重復抵押情況。

??同時，法拍房數量仍在增加。國信達全國法拍房大數據分析報告顯示，2024年1～10月全國法拍房掛拍量為54.6萬套，同比增長63.07%；成交量為13.02萬套，同比增長9.85%；成交率為23.85%，其中商業用房成交率最低。

??據克而瑞監測，11月，典型城市新增掛拍法拍房共3.9萬套，環比上升17%，單月掛拍規模重回年內高位，重慶和鄭州是單月掛拍規模最高的城市。

??爛尾樓和法拍房，成為當下救市必須要解決的兩大問題。