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??2024年至今，從前三季度的筑底，到第四季度的翹尾，9·26新政后，經(jīng)過(guò)2個(gè)月的落地推進(jìn)和持續(xù)發(fā)酵，11月行業(yè)需求端指標(biāo)延續(xù)上月熱度，典型城市開(kāi)盤(pán)去化率年內(nèi)首次突破四成，一二手房成交規(guī)模均創(chuàng)年內(nèi)新高。房?jī)r(jià)方面，作為先行指標(biāo)的二手房?jī)r(jià)格，也迎來(lái)了更多積極信號(hào)。

??為了進(jìn)一步二手房成交價(jià)格的動(dòng)向，克而瑞研究中心以北京、上海等12個(gè)典型城市的二手房小區(qū)為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以期了解當(dāng)前二手房市場(chǎng)的真實(shí)情況。為避免單套異常成交影響較大，每個(gè)月樣本小區(qū)的選取標(biāo)準(zhǔn)，均為近2個(gè)月交易量不小于5套。

??從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，2024年11月有48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，較上月增加了2.3個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)占比連續(xù)兩個(gè)月增多。如果說(shuō)成交價(jià)的變動(dòng)還會(huì)受到買(mǎi)房競(jìng)爭(zhēng)的影響，那么掛牌價(jià)更多地體現(xiàn)的是賣(mài)方房東的心理變化。2024年11月有33%的小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比上漲，較上月增加了6.4個(gè)百分點(diǎn)。這也是下半年以來(lái)掛牌價(jià)上漲比例最高的一個(gè)月。

??具體到市場(chǎng)熱度最高的北京、上海、深圳三個(gè)城市來(lái)看，新增掛牌房源主要集中在城市次核心區(qū)10-20年次新房。部分剛需剛改小區(qū)供需兩熱，分化仍在繼續(xù)。

??據(jù)克而瑞研究中心對(duì)北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、天津、重慶、西安、武漢、合肥等12個(gè)典型城市近2個(gè)月二手房交易量不小于5套的小區(qū)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)。

??結(jié)果顯示，2024年11月有48%的小區(qū)成交價(jià)環(huán)比上升，較上月增加了2.3個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)上漲的小區(qū)占比連續(xù)兩個(gè)月增多，為年內(nèi)第三高點(diǎn)，另外兩個(gè)高點(diǎn)分別為3月和8月。不過(guò)3月份、8月份的高位更多還是在成交縮量之下達(dá)成，大量降價(jià)小區(qū)未能納入統(tǒng)計(jì)范圍所致，而11月樣本數(shù)量卻達(dá)到了今年新高，以此來(lái)看，11月是2024年二手房成交價(jià)最為穩(wěn)定的一個(gè)月。

??從掛牌情況來(lái)看，2024年11月有33%的小區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比上漲，較上月增加了6.4個(gè)百分點(diǎn)。這也是下半年以來(lái)掛牌價(jià)上漲比例最高的一個(gè)月。

??成交價(jià)小區(qū)上漲占比、掛牌價(jià)小區(qū)上漲占比的雙雙上升，也是2024年以來(lái)首次出現(xiàn)。再加之11月高頻交易小區(qū)數(shù)量的大幅增加，供給、需求信心共同回升，再加上成交放量，11月二手房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了極為明確的筑底信號(hào)。

??具體到城市來(lái)看，2024年11月，南京、廣州、天津、深圳、北京、上海等均有過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。其中南京、廣州更是分別有75%和60%的小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上行，對(duì)比10月份數(shù)據(jù)來(lái)看，10月南京、廣州房?jī)r(jià)上漲小區(qū)的占比均處于相對(duì)低位，在926新政經(jīng)過(guò)了兩個(gè)月的發(fā)酵之后，這兩個(gè)“后進(jìn)”城市也趕上其他城市的步伐。

??至于11月漲價(jià)小區(qū)占比較低的合肥、蘇州，兩個(gè)城市主要還是10月份指標(biāo)較高，處于樣本城市前列，11月屬于正常回調(diào)，并不能說(shuō)明城市房?jī)r(jià)已顯著降溫。

??綜合近兩個(gè)月小區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)向來(lái)看，熱度最高的當(dāng)屬北京和上海，連續(xù)兩個(gè)月均有過(guò)半小區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，北京天通苑、四惠、望京板塊不少小區(qū)房?jī)r(jià)均持續(xù)環(huán)比上漲。

??聚焦到二手房市場(chǎng)供需最熱的北京、上海、深圳來(lái)看，新政后的2024年10月1日-2024年12月8日期間這三個(gè)城市共新增掛牌的9萬(wàn)余套房源。

??從區(qū)域來(lái)看，新增掛牌房源主要集中在城市次核心區(qū)，即區(qū)位價(jià)值中等片區(qū)，北京朝陽(yáng)區(qū)、上海浦東區(qū)、深圳龍崗區(qū)新增掛牌量占比均在2成以上。而城市外圍遠(yuǎn)郊片區(qū)新增掛牌量累計(jì)占比均不超過(guò)5%，典型代表為北京延慶區(qū)、平谷區(qū)和密云區(qū)；上海金山區(qū)、崇明區(qū)；深圳坪山區(qū)、光明區(qū)和大鵬新區(qū)。

??從房齡來(lái)看，京滬深均已10-20年次新房為掛牌主力，占比分別為47%、33%和34%，50年以上老舊房源占比可忽略不計(jì)。值得關(guān)注的是，深圳10年以內(nèi)房源掛牌量也達(dá)到了32%。

??從面積段來(lái)看，京滬深無(wú)一例外，新增掛牌量均以60-90平方米為主，占比分別達(dá)到了38%、36%和44%。60平方米以內(nèi)次之，占比也均在2成以上，總體新增掛牌集中在90平方米以內(nèi)剛需剛改戶型為主。

??從單價(jià)段來(lái)看，京滬深二手房業(yè)主新增房源掛牌單價(jià)集中在3-8萬(wàn)元/平方米，累計(jì)占比均在6成以上。京滬主力為3-5萬(wàn)元/平方米，占比分別為33%和35%；深圳主力為5-8萬(wàn)元/平方米，占比達(dá)到了38%。

??從總價(jià)段來(lái)看，京滬深二手房業(yè)主新增房源掛牌總價(jià)集中在100-500萬(wàn)元/套，累計(jì)占比集中在6成左右。京深主力為300-500萬(wàn)元/套，占比分別為31%和33%；上海主力為100-300萬(wàn)元/套，占比達(dá)到了39%。

??綜合以上內(nèi)容可以看到，目前京滬深主力新增二手房源集中在次核心區(qū)、60-90平方米、房齡10-20年次新房；而掛牌價(jià)則以單價(jià)3-8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)100-500萬(wàn)元/套為主，對(duì)標(biāo)剛需剛改客群。

??以此推斷房東畫(huà)像，無(wú)外乎兩種：第一，當(dāng)前手中僅有1套住房，亟需“以舊換新”的剛改置換客群；第二，手中或有多套住房，趁著二手房行情正盛，意圖及時(shí)套現(xiàn)，落袋為安的投資客。

??結(jié)合京滬深二手房成交預(yù)判后市，我們認(rèn)為，上海當(dāng)前新增掛牌量仍小于成交規(guī)模，短期內(nèi)二手房市場(chǎng)熱度有望延續(xù)；深圳或?qū)⒈３止┣蟪址€(wěn)的震蕩行情；北京已然出現(xiàn)新增掛牌量大于成交規(guī)模的情況，二手房市場(chǎng)熱度大概率穩(wěn)中有降。

??作為行業(yè)重要先行指標(biāo)之一，二手房?jī)r(jià)正釋放著越來(lái)越為明顯的企穩(wěn)信號(hào)。

??2024年最后一個(gè)月，兩大重磅會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，2025年“止跌回穩(wěn)”可以確定。

??隨著中央部委穩(wěn)市場(chǎng)指示的持續(xù)落地，一二手房交易鏈條的恢復(fù)，二手房?jī)r(jià)指標(biāo)的暖意也會(huì)慢慢暈染開(kāi)來(lái)，與其它核心指標(biāo)同頻，助力新房成交、投資、施工、庫(kù)存等從邊際改善共同走向?qū)嵸|(zhì)性轉(zhuǎn)好。