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??12月9日中央政治局重磅發聲，對房地產表述從9·26的“止跌回穩”變成了“穩住樓市”。

??目前來看，整體市場仍處于“止跌回穩”階段，已有不少城市“止跌”，如核心一二線城市，部分核心城市市場熱度有望穩中有增，但仍有部分城市成交實難有明顯起色。整體市場分化明顯。

??11月底，住房和城鄉建設部曾表示：“10月以來全國房地產市場呈現出‘三個首次’重大轉變，房地產市場止跌回穩態勢進一步穩固。全國新建商品房網簽成交量連續15個月下降后首次實現增長；全國二手房網簽成交量連續8個月下降后首次實現增長；房地產市場“銀十”超“金九”為近17年來首次。”

??在整體行業下行壓力下，中央部委及地方主管部門作出了及時有效的宏觀調整。2024年，在一系列政策組合拳推動下，庫存指標上升速度明顯趨緩，三大核心指標迎來實質性好轉：廣義庫存面積在2024年由升轉降、未開工面積在2024年停止增長、開工后未售面積持續下降。

??2024年已成為行業正式步入去庫存的關鍵一年，預計2025年下半年完成短期預期調整。

??2024年在一系列政策利好推動下，克而瑞研究中心根據國家統計局數據推算，發現目前多項庫存相關指標出現好轉，廣義庫存面積、潛在庫存、中期庫存等指標均出現標志性好轉。

??首先是廣義庫存面積在2024年由升轉降，年末庫存規模同比下降1%。在歷經了2022-2024年每年土地成交二成左右的降幅之后，行業供需關系終于迎來了首次實質上的指標逆轉。

??其次是潛在庫存方面，未開工面積在2024年停止增長，維持在53億平方米的規模不變。“控增量”與“保交樓”在2024年得到了有效執行，從全國層面的統計數據來看，閑置土地規模不再繼續增長。

??中短期庫存方面，開工后未售面積持續下降，這一指標接近于業內常說的狹義庫存，2024年末較2021年末下降5%。進一步扣除竣工未售面積后，在已開工的房地產項目中，2024年末的未售庫存面積大約為67億平方米，較2021年下降9%，近三年復合平均降速為3.2%。

??當前行業廣義庫存規模超120億平方米。在全國商品房銷售面積較峰值下降近半的時代背景之下，庫存風險仍將是在中長期內持續面臨的重大挑戰。

??從去化壓力發展趨勢來看，雖然2021年以來中期庫存規模已經連年下滑，但是由于新房市場成交規模快速縮量，中期消化周期仍在持續快速攀升，至2024年末已經上升至7年左右，較2021年增長63%。

??消化周期的快速攀高，極大影響了近三年的行業預期變化，投資積極性明顯下降，國家統計局數據顯示2024年1-10月，全國房地產開發投資86309億元，同比下降10.3%，降幅較前三季度擴大0.2個百分點。

??若后期商品房成交能夠在10億㎡的規模低位維穩，且中期庫存規模能夠保持近幾年的壓降趨勢，平均每年庫存規模下降3億㎡左右，中性預計經過8年時間調整，2032年消化周期可降至4年左右，與2014-2021年間的高位相若，足以穩定行業發展預期。

??進一步細分到商品住宅市場來看，根據統計局月度同比數據測算，2024年全年新房成交規模或將降至7.5億㎡左右。

??而從克而瑞研究中心各類測算模型結果來看，目前的成交規模數據均已跌破了現階段住宅需求規模的保守底部，這就意味著近年來大量居民推遲了原有的自住購房節奏。

??首先是從增量需求邏輯來看，增量市場的估算總量=城鎮增量人口住房需求+居民住房改善需求+舊改-租賃（克而瑞研究中心2023年模型）。

??這一數據估算結果我國年均新房增量需求大約在8.8億㎡左右。

??然后是從購房能力邏輯來看，估算總量=城鎮人口有能力購房需求*一手房成交占比（克而瑞研究中心2024年模型）。

??這一數據估算結果年均期望新房成交規模大約在8.7億㎡左右。

??即便展望長期市場發展，當國內城鎮化率達到70%，人均住房面積達到48㎡的較高水平之時，屆時中國城鎮住房存量將達到470億㎡，按80年的建筑平均壽命保守計算，每年自然更替需求即可達到7億㎡左右。

??由此可見，無論是增量需求估算總量、購房能力估算總量，還是從城鎮化發展角度來看，當前7.5億㎡左右的成交規模也已經接近了行業底部。

??結合2024年四季度以來市場發展趨勢來看，市場已經出現了眾多較為明確的企穩信號。

??如2024年下半年以來典型城市一手房成交占比迎來回升，由8月的35%提升至10月的43%；如2024年年末典型城市開盤去化率接近四成，較三季度提升了12個百分點，其中成都、長沙、無錫、鄭州、上海等開盤去化率均在五成以上；又如2024年11月，土地市場平均溢價率突破6%，創下年內新高，月內上海、北京、杭州等地均有高溢價地塊拍出，投資信心開始回升。

??再加之新房成交規模同比的止跌回正，當前的新房市場正在逐步走出低谷。若穩市場政策能夠持續發力，成交規模持續趨穩，預計2025年下半年核心城市房價有望全面趨穩止跌。屆時行業長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。

??2024年9月26日至今，整體市場逐步回暖，從行業周期看，市場仍在去產能去庫存，但在探底過程中已出現止跌回穩的信號。

??目前廣義庫存面積、潛在庫存、中期庫存等指標均在2024年出現標志性好轉。

??值得注意的是，市場的下行探底反而激發了產品力的提升，我們已經從量變邁向了質變。對于房企而言，保持新房市場的份額，并逐步收復在部分城市失去的市場份額，特別是在剛需市場，同時在高端和豪宅市場中繼續保持領先地位，將是未來發展的重要方向。