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??2024年末以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)企穩(wěn)向好，其中新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅已連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)跑70大中城市，新房成交套數(shù)同比增長(zhǎng)40%，消化周期也回落至18個(gè)月以內(nèi)。3月31日，南京積極把握市場(chǎng)止跌回穩(wěn)有利時(shí)機(jī)，發(fā)布“房七條”新政，意在通過(guò)政策組合拳構(gòu)建多維支持體系。

??南京“房七條”新政涵蓋取消限售、以舊換新、支持青年群體購(gòu)房、房票安置等七個(gè)方面，精準(zhǔn)聚焦住房消費(fèi)全鏈條。其中，搭配限售政策的全面取消，升級(jí)版的“以舊換新”政策尤為亮眼，為改善需求帶來(lái)了新的市場(chǎng)邏輯。

??具體來(lái)看，本次南京穩(wěn)市場(chǎng)新政主要有三大亮點(diǎn)：

??2025年南京“房七條”新政中，住房消費(fèi)“以舊換新”政策的升級(jí)尤為亮眼。相比2024年，今年政策通過(guò)模式創(chuàng)新、資源整合與流程優(yōu)化，顯著提升了置換效率，為市場(chǎng)注入新動(dòng)能。

??1、降低置換成本，激發(fā)市場(chǎng)活力

??新政通過(guò)“政府+企業(yè)”雙重補(bǔ)貼大幅降低置換門(mén)檻：政府提供新房合同金額1%的補(bǔ)助（首批1億元，先購(gòu)先得），疊加開(kāi)發(fā)企業(yè)不低于首付款3%-5%的讓利。以總價(jià)500萬(wàn)元的新房為例，首付200萬(wàn)元時(shí)，購(gòu)房者可獲得企業(yè)補(bǔ)貼10萬(wàn)元、政府補(bǔ)貼5萬(wàn)元，總計(jì)節(jié)省15萬(wàn)元。若客戶全款購(gòu)房，合計(jì)購(gòu)房補(bǔ)助最高可至6%，即500萬(wàn)補(bǔ)貼30萬(wàn)。此外，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)傭金優(yōu)惠、房源加推引流等配套措施進(jìn)一步降低交易成本。相比單純的“以舊換新”流程而言，本次政企雙重補(bǔ)貼可謂誠(chéng)意滿滿，大幅提升了置換性價(jià)比，刺激改善需求集中釋放。

??2、從單向推動(dòng)新房銷(xiāo)售，到疏通一二手交易鏈條

??不同于2024年的國(guó)企平臺(tái)收儲(chǔ)，2025年的以舊換新回歸“助賣(mài)”。2024年將收儲(chǔ)房屋交由國(guó)企平臺(tái)收儲(chǔ)用作租賃住房，由于房源較為分散，后期管理難度較大，在收儲(chǔ)和運(yùn)營(yíng)成本壓力之下，二度流轉(zhuǎn)也存在較大困難。2025年新政中，舊房處理權(quán)仍在購(gòu)房者手中，允許先鎖定新房再處理舊房，購(gòu)房人簽訂新房合同后，可通過(guò)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)多渠道加速舊房銷(xiāo)售，并給予一定傭金優(yōu)惠和加推引流。完成“買(mǎi)新”動(dòng)作之后，可有效提升購(gòu)房者的“賣(mài)舊”意愿，從而提高存量房源流轉(zhuǎn)效率，使二手房?jī)r(jià)格梯度更為平滑，進(jìn)一步疏通一二手房交易鏈條，促進(jìn)更多剛需和改善性需求的釋放。

??3、提升住房品質(zhì)，推動(dòng)供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化

??新政要求參與“以舊換新”的房源須為“名錄庫(kù)內(nèi)新建商品住房”，且房企需提供高品質(zhì)改善型房源。從區(qū)位、面積段到價(jià)格區(qū)間，房源選擇更豐富，尤其注重綠色、智能等升級(jí)屬性。這一設(shè)計(jì)既滿足了居民對(duì)提升居住品質(zhì)的追求，也促使房企提升產(chǎn)品力，通過(guò)需求換代催生新質(zhì)住房需求。例如，奧體建設(shè)即宣布旗下逾10個(gè)項(xiàng)目參與以舊換新，合計(jì)1049套房源，其中不乏天琴華樟、天晟府等優(yōu)質(zhì)科技豪宅項(xiàng)目。

??4、盤(pán)活存量市場(chǎng)，促進(jìn)良性循環(huán)

??以舊換新政策與“取消限售”“房票全城通兌”形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。自2025年3月31日起，南京商品住房取得產(chǎn)權(quán)證即可上市交易，二手房流動(dòng)性顯著增強(qiáng)。同時(shí)，舊房通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫賣(mài)、房票超市流通等渠道加速去化，釋放的存量資源可轉(zhuǎn)化為新房購(gòu)買(mǎi)力，形成“存量激活—增量釋放”的正向循環(huán)。CRIC數(shù)據(jù)顯示， 2025年以來(lái)二手房成交同比持平，新房成交同比增長(zhǎng)40%，隨著政策聯(lián)動(dòng)發(fā)力帶動(dòng)二手房流轉(zhuǎn)加速，新房交易也將進(jìn)一步從中受益。

??本次南京“以舊換新”政策的升級(jí)并非孤立舉措，而是與“房七條”其他政策形成合力，構(gòu)建了覆蓋青年安居、家庭互助、金融支持、環(huán)境提升的全鏈條支持體系。

??1、支持青年購(gòu)房：兼顧降低門(mén)檻與金融創(chuàng)新

??針對(duì)45歲以下青年群體，南京銀行(10.340, 0.01, 0.10%)、江蘇銀行(9.580, 0.08, 0.84%)推出“鑫青貸”“青易貸”等特色產(chǎn)品，首付最低15%、前5年月供僅需還本金100元，并配套最高300萬(wàn)元消費(fèi)貸、3000萬(wàn)元人才經(jīng)營(yíng)貸。此類(lèi)產(chǎn)品通過(guò)“低首付+寬期限+靈活還款”設(shè)計(jì)，緩解青年購(gòu)房初期壓力，同時(shí)支持家裝、以舊換新等衍生消費(fèi)，形成“購(gòu)房—安居—消費(fèi)”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

??2、公積金“全家桶”：代際互助增強(qiáng)支付能力

??公積金政策將提取范圍從夫妻擴(kuò)大至父母、子女，支持家庭合力支付首付。若夫妻公積金不足，可提取父母賬戶余額補(bǔ)足，可有效盤(pán)活沉淀賬戶資金。疊加公積金直付房租、商辦公寓納入房票使用范圍等舉措，公積金工具從“單一購(gòu)房支持”升級(jí)為“租購(gòu)并舉”的多維保障。

??3、房票制度升級(jí)：推動(dòng)既有庫(kù)存商品房全部納入房票超市

??電子房票通過(guò)實(shí)名認(rèn)證、全流程線上操作實(shí)現(xiàn)，覆蓋住宅、公寓、車(chē)位等多元場(chǎng)景，且支持跨區(qū)流通。自2023年房票制度實(shí)行至今，南京房票已去化庫(kù)存商品房逾6000套，新政下“全城通兌”和房源擴(kuò)容將進(jìn)一步加速安置需求轉(zhuǎn)化，為市場(chǎng)提供穩(wěn)定客源。

??以舊換新政策的升級(jí)不僅是短期刺激手段，更是南京樓市高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵抓手：

??1、品質(zhì)驅(qū)動(dòng)取代粗放供給

??新政通過(guò)“以舊換新”名錄庫(kù)機(jī)制，倒逼房企提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。參與活動(dòng)的房源需滿足高品質(zhì)改善型標(biāo)準(zhǔn)，而不是一味簡(jiǎn)單地追求“大戶型”。例如奧體建設(shè)旗下天琴華樟等項(xiàng)目主打科技住宅、綠色建筑等新質(zhì)居住理念，從供給端加速產(chǎn)品的更新?lián)Q代。同時(shí)，限售取消與房票全城流通加速了二手房市場(chǎng)出清，促使低質(zhì)房源價(jià)格回歸理性，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的梯度市場(chǎng)格局。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2025年一季度南京新房成交套均面積109平方米，自2024年以來(lái)首次降至110平方米以下，精準(zhǔn)匹配需求的中等戶型與品質(zhì)改善型產(chǎn)品正成為市場(chǎng)主流，粗放式開(kāi)發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品邏輯已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

??優(yōu)化城市功能：結(jié)合城中村改造、低效用地再開(kāi)發(fā)，南京將釋放更多核心地段土地資源，為高品質(zhì)住宅建設(shè)提供空間。

??2、優(yōu)化土地供給激活要素價(jià)值

??結(jié)合商辦用地再開(kāi)發(fā)、城中村改造等政策，南京正重塑城市空間資源配置邏輯。將低效產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型為改善型住宅區(qū)，既緩解核心區(qū)土地稀缺壓力，又通過(guò)配套升級(jí)提升板塊價(jià)值。通過(guò)激活存量迭代土地要素功能，將使住房供給與城市發(fā)展規(guī)劃和諧發(fā)展，推動(dòng)南京打造住房市場(chǎng)的宜居生態(tài)。

??3、人才集聚強(qiáng)化城市競(jìng)爭(zhēng)力

??青年購(gòu)房政策與公積金代際互助形成“引才—留才”閉環(huán)。例如南京銀行推出的“鑫青貸”，前5年月供最低100元的柔性還款設(shè)計(jì)，降低青年置業(yè)初期壓力；公積金“全家桶”則通過(guò)家庭資金池?cái)U(kuò)容，增強(qiáng)購(gòu)房確定性。青年群體兼具消費(fèi)力與創(chuàng)新活力，其聚居將帶動(dòng)片區(qū)消費(fèi)、教育等配套的完善升級(jí)，讓規(guī)劃中的發(fā)展承諾成為欣欣向榮的實(shí)際場(chǎng)景，形成“人口—產(chǎn)業(yè)—城市”的良性互動(dòng)，為城市可持續(xù)發(fā)展注入新動(dòng)能。

??這一系列變革標(biāo)志著南京樓市將加快邁入品質(zhì)主導(dǎo)發(fā)展的新周期——政策不再單純追求供求規(guī)模，而是通過(guò)制度創(chuàng)新引導(dǎo)資源向高附加值領(lǐng)域聚集，最終實(shí)現(xiàn)居住價(jià)值、城市價(jià)值與人口價(jià)值的協(xié)同提升，重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯。

??南京“房七條”以舊換新政策的升級(jí)，通過(guò)模式創(chuàng)新、成本優(yōu)化與品質(zhì)提升，破解置換痛點(diǎn)，意在充分激活改善型需求。疊加青年支持、公積金擴(kuò)容等政策，構(gòu)建起“需求端減負(fù)、供給端提質(zhì)、流通端增效”的住房消費(fèi)新生態(tài)，為一二線城市樓市政策優(yōu)化提供了多維互促的范本。

??在2024年末以來(lái)南京房?jī)r(jià)、庫(kù)存指標(biāo)持續(xù)向好的基礎(chǔ)之上，隨著政策紅利的持續(xù)釋放，南京有望從“住有所居”加快邁向“住有宜居”，加快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。