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??房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新的特點。

??近日，住建部在廣東、浙江兩省調(diào)研時表示，上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，二手房交易占比逐步提高，多個省份二手房交易超過新房。

??實際上，今年以來二手房成交熱度穩(wěn)步回落，但上半年30個重點城市二手房成交累計同比增12%。

??二手房市場之所以保持較高活躍度與剛需客群需求釋放有很大的關(guān)系。而剛需作為二手房市場購買主力，正在遭遇嚴重的消費降級。其中，上海、北京和杭州二手房成交比重最高的是總價300萬元以下房源，占比均在六成以上。

??但進一步細分會發(fā)現(xiàn)一些微妙的變化，總價1000萬元以上各價格段二手高端住宅成交增速基本呈現(xiàn)普漲態(tài)勢，且140平米以上大面積段成交占比持增。

??今年上半年樓市正在向二手房市場傾斜。

??我們梳理了重點30個城市一二手房成交規(guī)模情況，得到了19個城市一二手房成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年19個城市二手房成交總量達到93萬套，占一二手房總量的比重接近七成，較去年同期增長15個百分點。

??從具體城市的角度來看，19個城市中有12個城市二手房成交占比較去年同期有所上漲，比例超過六成。西安、杭州和佛山二手房成交占比較去年均提升5個百分點以上。

??不過也有例外。武漢、廣州、佛山、深圳、南寧和鄭州這些城市二手房成交占比較去年同期均有所下降。新房市場正以較強的產(chǎn)品力搶占市場份額，以廣州為例，上半年二手房成交了5.6萬套，新房成交了3.3萬套，二手房市場份額較去年上半年減少0.52個百分點，這意味著選擇新房的購房者比重在悄然上漲。

??上半年二手房成交占比最高的是上海，比重達到了82.33%，較去年同期上漲0.58個百分點。北京次之，二手房成交占比也達到了82.18%，與上海不同的是，北京二手房成交占比較去年同期有所下降。

??上海和北京有一個共同點，即二手房仍然是市場成交主力，上半年相當于每成交5套房，就有4套是二手房。

??南京、無錫、重慶、蘇州和成都上半年二手房成交套數(shù)占比均在七成以上。

??從成交情況來看，二手房市場的購買主力仍以剛需客群為主。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳和杭州四個城市總價300萬元以下二手房成交占比分別為70.17%、61.07%、33.89%和64.43%。

??不過，上海、深圳和杭州總價200萬元以下二手房成交套數(shù)占比仍在上漲，極致剛需客群面臨較為嚴重的消費降級。其中深圳較為明顯，2025年上半年深圳總價200萬以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為14.69%，環(huán)比上升0.37個百分點，同比漲幅最高，達到了3.39個百分點，剛需市場份額有進一步擴大趨勢。

??另外，總價1000萬元以上各價格段二手高端住宅成交增速基本呈現(xiàn)普漲態(tài)勢。這意味著，除了剛需進入二手房以外，高端住宅也在吸納一部分客群流入。

??以上海為例，總價超1000萬二手高端住宅2025年上半年成交套數(shù)占比不足5%，但整體同環(huán)比齊增，其中1000-3000萬增幅最為顯著，同環(huán)比分別上升0.68個百分點和0.33個百分點。

??相比之下，剛改客群觀望情緒持續(xù)加劇，同時部分剛改客群轉(zhuǎn)移至新房市場，總價段300-600萬成交占比顯著回調(diào)。以北京為例，三個總價段300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元2025年上半年成交占比同環(huán)比齊跌，全面飄綠。

??90平米以內(nèi)小面積段低總價產(chǎn)品仍是成交主力。

??其中，2025年上半年上海90平米以內(nèi)的二手房成交占比達到了64.86%，深圳90平米以內(nèi)二手房成交的比重僅次于上海，達到了63.67%，北京也在六成以上，為61.86%。

??在上海、北京和深圳，今年上半年每成交5套二手房，就有3套90平米以內(nèi)房源成交。

??由于核心一二線城市小面積段多為一房、二房設計，戶型功能性缺失且多為老舊房源，上半年選擇140平米以上三房/四房的產(chǎn)品成交占比持增，這部分客群更看重性價比，且追求“一步到位”。

??從區(qū)域來看，二手房成交也有向城市中等價值片區(qū)不斷聚焦的趨勢。

??從二手房市場成交結(jié)構(gòu)來看，低總價極致剛需成交占比持增；千萬豪宅成交占比提升，而剛改中改需求“塌陷”，部分需求受新房市場優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市影響較大，成交區(qū)域也進一步向城市中等價值片區(qū)不斷聚焦。

??當前以剛需客群為主的二手房成交體現(xiàn)出一個重要的關(guān)鍵詞：性價比。隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業(yè)時往往會綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區(qū)，而區(qū)位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長。