市場呂穎雅 2025-07-21 08:54:51 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??2025年上半年，廣州二手房市場迎來一波修復(fù)行情。
??據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，廣州二手住宅成交面積531.67萬平方米，同比上漲16%，創(chuàng)下近四年同期新高。不過，這波升溫走勢并未持續(xù)太久。進(jìn)入二季度后，市場熱度明顯回落，自3月觸及階段高點(diǎn)后，成交量已連續(xù)3個月下行，價格同步下探，業(yè)主議價空間擴(kuò)大，二手房市場份額亦首次跌破60%。
??多位房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，高性價比新房源源不斷入市，對二手房市場形成明顯分流，帶動掛牌量上升；與此同時，改善類購房者急于出售原有房源換房，也在一定程度上推動了價格回落。
??二手房讓價求成交
??今年春節(jié)后，廣州二手房市場一度出現(xiàn)“開門紅”。荔灣區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人陳琳（化名）回憶稱：“年初客戶回流迅速，看房熱情高，成交周期短，市場氛圍極為活躍。甚至出現(xiàn)‘今日看房、次日成交’的高效交易。”
??但短短兩個月后，熱度驟減。自4月起，市場明顯轉(zhuǎn)冷。6月成交量9246套，創(chuàng)年內(nèi)次低水平，成交重心也從年初的積極入市轉(zhuǎn)為觀望博弈。“我們門店4月到6月的成交量減少了三分之一，連帶看客戶都減少，業(yè)主心態(tài)也明顯變?nèi)酢！标惲毡硎尽?/p>
??這輪市場降溫，既是前期政策紅利和積壓需求釋放后的回落，也受到新房集中入市的沖擊。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，僅6月，廣州新入市的新規(guī)項(xiàng)目多達(dá)11個，推貨量占比近六成，認(rèn)購量占全市九成。新房不僅在價格和產(chǎn)品力上優(yōu)勢明顯，靈活的付款方式與豐富的增值服務(wù)，也在實(shí)際交易中形成競爭優(yōu)勢。
??“新盤的殺傷力太強(qiáng)。”海珠區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人王婷（化名）表示，“五一”和年中節(jié)點(diǎn)，不少新盤加碼渠道傭金，推動經(jīng)紀(jì)人積極帶客。相比之下，二手房若不主動讓價，很難吸引客戶。
??王婷舉例稱，她的一位客戶在同一片區(qū)糾結(jié)于一二手房之間：一手新房120平方米，二手房140平方米，總價基本持平，但由于新房是新規(guī)戶型，兩者實(shí)用面積接近，且開發(fā)商提供延后3個月支付首付款、贈送管理費(fèi)與家電禮包等權(quán)益，二手房唯一優(yōu)勢僅剩“即買即住”。
??從價格走勢看，國家統(tǒng)計局70城數(shù)據(jù)顯示，6月廣州二手房價格環(huán)比下降0.7%，同比降幅達(dá)5.9%，在一線城市中跌幅居首。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年廣州二手住宅成交均價為26879元/平方米，同比下調(diào)6%，議價空間擴(kuò)大至12%，較去年同期增長5個百分點(diǎn)。
??上述房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人均表示，如今買家普遍抱有“等你降價”的心態(tài)，砍價幾十萬元幾乎成為交易常態(tài)。
??隨著掛牌量激增、競爭加劇，越來越多業(yè)主選擇主動降價拋售，多個曾經(jīng)的“明星小區(qū)”價格加速探底。例如，天河?xùn)|圃的蘭亭盛薈，從高峰時期的“8”“9”字頭跌至“4”“5”字頭；黃埔云埔板塊的萬科東薈城，成交價已回落至2萬~2.5萬元/平方米，部分兩房甚至出現(xiàn)“1”字頭；海珠光大花園較新的組團(tuán)從“8”字頭跌至“5”字頭；荔灣廣鋼新城多個項(xiàng)目也從“5”字頭跌至“3”字頭。
??低總價房源占主導(dǎo)
??從成交結(jié)構(gòu)來看，低總價房源正在成為二手市場的主力。
??“我們原以為永遠(yuǎn)買不起市區(qū)房。”今年5月，“95后”夫妻李先生與陳女士在越秀區(qū)北京路附近購得一套60平方米的小戶型，總價僅198萬元。這對在廣州工作五六年的年輕夫妻坦言，過去一直在附近租房，沒想到能在市中心實(shí)現(xiàn)“安家夢”。
??這類購房者正在成為市場的“新中堅”。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2025年上半年，廣州總價200萬元以下的二手住宅交易占比已達(dá)46%，比2024年同期上升13%。而總價200萬元以上的各價格段則普遍回落，尤其是300萬元以上房源，成交占比明顯下降：300萬~500萬元、500萬~800萬元、800萬元以上，分別下降了4%、5%、7%。
??李宇嘉分析稱，低總價房源走強(qiáng)，與政策端優(yōu)化密切相關(guān)。首付比例下調(diào)、貸款利率走低，使得原本“夠不著”的年輕剛需群體、新市民開始集中入市。而中間價位段的需求則受到制約。改善型客戶的“賣一買一”路徑受阻，一方面原有房源跌幅加大、變現(xiàn)難度上升，另一方面中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)房源價格堅挺，置換成本反而更高。
??以廣州為例，200萬元以內(nèi)房源，首付可低至30萬元，貸款利率3%左右，對積蓄有限的年輕人而言，購房門檻已顯著降低。
??“當(dāng)前市場的成交主力還是剛需客戶，改善客戶很多都轉(zhuǎn)向新盤了。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，像珠江新城、天河北這類高總價板塊目前交易極為清淡，掛牌很多，但實(shí)際成交極少。
??盡管短期內(nèi)受到新房集中沖擊，市場成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，二手房依然是廣州樓市的“底盤”。
??李宇嘉表示，隨著新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)、公共服務(wù)均等化水平提升，各地“以舊換新”、老舊小區(qū)改造、城市更新等政策落地，二手房無論是在價格錨定、還是在交易層面的需求端，都會繼續(xù)發(fā)揮支撐作用。同時，各地積極調(diào)整住房發(fā)展新規(guī)，以減少對存量舊規(guī)新房產(chǎn)品和二手房交易的影響。
??克而瑞分析稱，隨著近年來一手住宅新增供應(yīng)持續(xù)收縮，二手房由于具備“所見即所得”的產(chǎn)品透明度，以及地段優(yōu)越、性價比高、供應(yīng)充足等優(yōu)勢，未來仍將在市場中扮演重要支撐角色。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
