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??來(lái)自廣東的曹女士最近遇到了一些煩心事，新買(mǎi)的房子問(wèn)題不斷：墻面開(kāi)裂、客廳滲水、洗手間多處出現(xiàn)空鼓……

??“本以為買(mǎi)了精裝修房可以省心，但目前看差距較大，很多地方需要拆了重新處理。”曹女士表示。

??有同樣煩惱的還有來(lái)自遼寧的李先生。本應(yīng)于2023年10月25日收房，受開(kāi)發(fā)商相關(guān)因素影響延期至今年1月5日李先生才收到房，收房時(shí)也面臨一些問(wèn)題，如房屋滲水、有裂痕等。

??住房事關(guān)每一個(gè)人的生活，然而品質(zhì)問(wèn)題、貨不對(duì)板、虛假等情況不斷充斥在市場(chǎng)中。

??在每年“3·15”消費(fèi)維權(quán)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，房產(chǎn)類投訴居高不下。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在線發(fā)起的“你遇到過(guò)哪些購(gòu)房問(wèn)題”的調(diào)查問(wèn)卷顯示，房屋質(zhì)量問(wèn)題、延期交付、虛假宣傳等位列投訴前5名，其中墻體開(kāi)裂、漏水、裝修材料不合格等位居投訴前3名。

??從中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)近期發(fā)布的2023年全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析來(lái)看，家用電子電器類、房屋及建材類、家具類等投訴量均進(jìn)入所屬投訴類別的前十位。其中，房屋及建材類投訴量居第七位，為31351件，投訴比重為2.36%。另?yè)?jù)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投訴洞察年度報(bào)告顯示，2023年，人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板共收到房地產(chǎn)投訴約12.4萬(wàn)起，較上年增長(zhǎng)5.9%；投訴主要集中在房屋質(zhì)量、承諾不兌現(xiàn)、物業(yè)服務(wù)等方面。

??長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多問(wèn)題，如虛假宣傳、捆綁銷售、惡意違約、房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、延期交房、售后服務(wù)不到位等，嚴(yán)重侵害消費(fèi)者合法權(quán)益，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。

??行業(yè)存在的這些問(wèn)題，需要重拳整治。

??1月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)。會(huì)議亦明確表示，要重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，糾治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介、物業(yè)等方面亂象，曝光違法違規(guī)典型案例，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益。

??“政府需要加強(qiáng)監(jiān)管?chē)?yán)格執(zhí)法，打擊虛假宣傳、惡意違約等違法行為；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)應(yīng)自律規(guī)范、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)；消費(fèi)者也需要增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，選擇有信譽(yù)的開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，積極維護(hù)自己的合法權(quán)益。”DCIC深度中國(guó)驗(yàn)房董事長(zhǎng)、高級(jí)工程師王青宏表示，目前，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，房企更應(yīng)該注重產(chǎn)品質(zhì)量和售后服務(wù)，保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，提高客戶滿意度，建造好房子、好小區(qū)，給購(gòu)房者交付好房子。

??難以根除的“痼疾”

??樓盤(pán)問(wèn)題不斷被爆出。

??2023年4月，有購(gòu)房者向媒體反映，當(dāng)初買(mǎi)南山虹橋領(lǐng)峯房子時(shí)，南山地產(chǎn)曾號(hào)稱在上海打造全新一代住宅項(xiàng)目，實(shí)際交付時(shí)卻存在明顯“貨不對(duì)板”：外立面凹凸不平、樓梯間漏水、瓷磚空鼓，墻體混凝土里還疑似摻雜了塑料袋等。業(yè)主多次投訴后，開(kāi)發(fā)商同意進(jìn)行整改，但遲遲不見(jiàn)推進(jìn)。

??另?yè)?jù)人民網(wǎng)投訴平臺(tái)顯示，鳳凰壹品剛交房就出現(xiàn)木地板發(fā)黑發(fā)霉等質(zhì)量問(wèn)題。2023年11月1日，還有自稱某樓盤(pán)的購(gòu)房者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，某樓盤(pán)售樓處銷售項(xiàng)目時(shí)有虛假宣傳、捂盤(pán)不售、價(jià)格不透明等現(xiàn)象。

??1月22日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報(bào)了5起房地產(chǎn)中介行業(yè)侵犯公民個(gè)人信息違法違規(guī)典型案例。

??雖然住房消費(fèi)領(lǐng)域多年整頓，但依然存在一些難以根除的“痼疾”。

??據(jù)2023中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投訴洞察年度報(bào)告顯示，2023年，質(zhì)量相關(guān)投訴達(dá)45966起，同比增長(zhǎng)5.49%；合同相關(guān)投訴29152起，同比增長(zhǎng)3.49%；服務(wù)相關(guān)投訴62693起，同比下降3.23%。

??2023年，質(zhì)量投訴中，房屋及裝修質(zhì)量相關(guān)投訴同比增長(zhǎng)17，主要問(wèn)題為滲漏、開(kāi)裂，相關(guān)投訴量分別同比增長(zhǎng)8%、24%；坍塌、隔音相關(guān)投訴分別同比增長(zhǎng)25%、27%。

??2023年，服務(wù)類投訴中，物業(yè)及配套服務(wù)投訴量同比增長(zhǎng)8%，其中亂用維修基金、亂收電費(fèi)、物業(yè)不作為等問(wèn)題投訴較多；辦證服務(wù)投訴量同比大幅增長(zhǎng)26%，主要投訴問(wèn)題為無(wú)法辦理房產(chǎn)證；交房服務(wù)投訴同比增長(zhǎng)14%，主要涉及延期交房。

??2023年，合同類投訴中，合同欺詐投訴量同比增長(zhǎng)9%，主要涉及面積縮水、虛假宣傳等問(wèn)題；退款投訴同比增長(zhǎng)9%；此外，強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)、降價(jià)相關(guān)投訴同比均有下降。

??值得注意的是，投訴率增長(zhǎng)也反映出居民對(duì)居住滿意度的下降，據(jù)2023中國(guó)城市居民居住滿意度調(diào)查報(bào)告顯示，近兩年，中國(guó)城市居民的居住滿意度呈持續(xù)下滑趨勢(shì)。2023年中國(guó)城市居民居住總體滿意度為73.2分，相比2022年下降1.8分。

??房地產(chǎn)行業(yè)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)是導(dǎo)致滿意度下降的主要原因之一，部分開(kāi)發(fā)商為了追求短期利益，采取欺詐和虛假宣傳等手段誤導(dǎo)消費(fèi)者，這既損害了購(gòu)房者權(quán)益和信任，也對(duì)整個(gè)行業(yè)形象造成了負(fù)面影響。在某種程度上，也是監(jiān)管不足、法律法規(guī)不完善的結(jié)果。

??現(xiàn)房銷售呼聲漸高

??面對(duì)購(gòu)買(mǎi)新房陷入的各種糾紛，除了整頓市場(chǎng)和加強(qiáng)維權(quán)機(jī)制外，最根本的是要從制度根源上推進(jìn)解決。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房者普遍將問(wèn)題根源指向了“商品房預(yù)售制度”，呼吁取消商品房預(yù)售制度的聲音也越來(lái)越高。

??1994年建立的商品房預(yù)售許可制度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要意義，但這一制度的弊端和負(fù)面效應(yīng)也日益凸顯。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，預(yù)售制度在一定程度上加劇了市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)房者權(quán)益保障構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

??全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫提出建議，主張取消商品房預(yù)售制度。

??他表示，“企業(yè)在交付房屋前收取全部預(yù)售款，意味著將建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和融資壓力提前轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。一旦項(xiàng)目存在問(wèn)題，購(gòu)房者就面臨著延期交房甚至爛尾、房屋質(zhì)量有問(wèn)題、配套設(shè)施虛假宣傳等不可預(yù)知的重大風(fēng)險(xiǎn)，還有可能面臨著自身貸款的違約。”

??此外，全國(guó)人大代表，湖南省副省長(zhǎng)、民革湖南省委會(huì)主委蔣滌非在今年全國(guó)兩會(huì)上也建議，進(jìn)一步改革我國(guó)商品房銷售制度。他表示，內(nèi)地購(gòu)房者在預(yù)售期就支付全部購(gòu)房款，“杠桿”效應(yīng)大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，容易出現(xiàn)項(xiàng)目爛尾；同時(shí)行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低，容易引發(fā)行業(yè)發(fā)展不平衡和低效率競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。

??“要大力改革現(xiàn)有預(yù)售付款模式。”蔣滌非建議，將現(xiàn)行預(yù)售付款模式變?yōu)榉制诟犊钍筋A(yù)售，即在工程形象進(jìn)度達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)后，由購(gòu)房者或者貸款銀行，將包括按揭貸款在內(nèi)的購(gòu)房款按購(gòu)房合同約定的工程進(jìn)度分期支付。

??取消商品房預(yù)售制度實(shí)行現(xiàn)房銷售，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“所見(jiàn)即所得”是一個(gè)更為安全、可靠的選擇。