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??中房網(wǎng)訊（劉敏/文）9月土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，供應(yīng)、成交規(guī)模穩(wěn)步上升，土拍熱度延續(xù)分化。

??土地供需規(guī)模穩(wěn)步上升

??麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年9月全國(guó)住宅用地供應(yīng)建設(shè)用地面積為3658.35萬平方米，環(huán)比上升19.8%，同比下降16.2%；成交建設(shè)用地面積為2980.48萬平方米，環(huán)比上升48.5%、同比上升12.5%。從前9月數(shù)據(jù)來看，供需總量仍不及去年同期水平，供應(yīng)、成交建設(shè)用地面積分別為21959.46萬平方米、15910.77萬平方米，分別較去年同期下降27.3%、21.7%。

??土拍熱度方面，溢價(jià)拿地持續(xù)謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)總體熱度延續(xù)低位，各地表現(xiàn)延續(xù)分化。根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)，全國(guó)300城9月土拍平均溢價(jià)率為3.8%，較上月下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，除上海、成都、揚(yáng)州等地單月平均溢價(jià)率突破10%，低溢價(jià)、底價(jià)成交仍是當(dāng)前土地市場(chǎng)的主流現(xiàn)象。包括北京、南京、廣州和西安等城市均是如此，9月平均溢價(jià)率均未超過0.5%。

??克而瑞研究中心表示，結(jié)合政治局會(huì)議最新表態(tài)來看，在“嚴(yán)控增量”的要求下，未來供地規(guī)模會(huì)有所縮減，但在平均質(zhì)量持續(xù)提升的背景下，再加之各項(xiàng)金融政策為土地投資側(cè)帶來的實(shí)質(zhì)性利好，四季度溢價(jià)率有望出現(xiàn)觸底回升。

??另外值得注意的是，土地流拍率結(jié)束了連續(xù)三個(gè)月回落的趨勢(shì)。9月該值為11%，環(huán)比增加1.6個(gè)百分點(diǎn)，廣州、成都、濟(jì)南、天津等地均出現(xiàn)了多宗宅地流拍或撤牌的現(xiàn)象。對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，隨著中央對(duì)于供地指標(biāo)的進(jìn)一步緊縮，預(yù)計(jì)未來土地流拍率將繼續(xù)維持低位。

??全國(guó)土地出讓收入回升

??從土地出讓金方面來看，單月全國(guó)土地收金回升，但累計(jì)收入仍不及去年同期。

??根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，9月全國(guó)住宅用地出讓金為2183.84億元，環(huán)比上漲66.19%，同比下降8.49%；1-9月土地出讓金為11955.22億元，同比下降34.32%。

??從單月城市住宅用地出讓金TOP15來看，南京再次領(lǐng)先，高達(dá)131.74億元，但土拍熱度并不高，平均溢價(jià)率為0.53%。上海、蘇州位居第二和第三位，單月土地出讓金分別為120.25億元和109.56億元。

??值得一提的是，上海土拍熱度持續(xù)較高，9月平均溢價(jià)率達(dá)12.6%。今年以來，上海樓市成交量?jī)r(jià)表現(xiàn)穩(wěn)健，尤其是新房豪宅市場(chǎng)熱度頗高，階段性頻現(xiàn)“日光盤”，或在一定程度上激發(fā)了房企在上海拓儲(chǔ)的信心。

??從前9月城市住宅用地出讓金TOP15來看，北京、杭州和上海仍位列前三，分別為937.08億元、826.95億元和619.51億元。另外，西安、南京、成都、廣州前9月土地總出讓金均超300億元。

??四季度供地將更為審慎，但優(yōu)質(zhì)地塊有望迎來升溫

??實(shí)際上，當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度的低迷，主要還是受新房市場(chǎng)去化速度慢的拖累。在土地供給側(cè)，地方政府已經(jīng)做出積極調(diào)整，各類政策和指標(biāo)技術(shù)性調(diào)控手段已基本應(yīng)出盡出。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，9月份土地供應(yīng)量雖環(huán)比提升，供地質(zhì)量也在持續(xù)優(yōu)化，但結(jié)合政治局會(huì)議“嚴(yán)控增量”的最新提法來看，鑒于目前仍有較多地塊只能托底成交，預(yù)計(jì)四季度地方供地將更為審慎，規(guī)模同比降幅將進(jìn)一步走擴(kuò)，即便考慮到地方供地的周期性節(jié)奏，大量重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)在年末入市，四季度供地環(huán)比增幅也將明顯低于往年。

??考慮到近期政策端的多重利好，以及下半年以來各地加強(qiáng)了低密宅地的供應(yīng)力度，優(yōu)質(zhì)土地有望迎來土拍升溫。短期來看，土地市場(chǎng)“優(yōu)中選優(yōu)”的趨勢(shì)不會(huì)改變，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒂l(fā)激烈。在拿地方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注重購房者信心和市場(chǎng)預(yù)期的變化，客觀評(píng)估政策落地層面的實(shí)際影響。

       麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院指出，財(cái)政部表示允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。將有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力，可能使得大量閑置土地得到盤活，對(duì)土地市場(chǎng)的供需平衡起到積極作用。