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??2024年11月13日晚間，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，涉及多項房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策。主要內(nèi)容為以下幾點：

??1、購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

??2、取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，購買2年以上（含2年）住房對外銷售的，免征增值稅。

??3、降低土地增值稅預(yù)征率下限0.5個百分點。

??11月8日財政部在十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發(fā)布會上曾表示，正在積極謀劃下一步的財政政策，加大逆周期調(diào)節(jié)力度。其中，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策，已按程序報批，近期即將推出。

??此次政策便是該政策的具體落地。

??從內(nèi)容來看，此次發(fā)布的稅收政策核心是降低住房買賣雙方及企業(yè)稅收負擔，有助于促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

??11月13日晚，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的相關(guān)稅收政策終于落地。

??契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

??即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。面積140平方米以上的，唯一住房按1.5%的稅率征收契稅，第二套住房按2%的稅率征收契稅。

??在此之前，各地契稅標準不盡相同，如上海首套房契稅90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%，二套房無論面積多少都為3%。

??結(jié)合契稅調(diào)整范圍來看，購買第二套90-140平方米住房的人受益最大。

??本輪調(diào)整后，若購買第二套面積90-140平方米住房，契稅標準將從原本3%降至如今1%。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，目前上海面積段在90-140平方米的新建商品住宅套均總價628.76萬元/套，若以600萬元/套計算，調(diào)整前契稅為18萬元，調(diào)整后為6萬元，可節(jié)省12萬元。

??增值稅方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

??公告明確取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅優(yōu)惠政策。

??2024年10月17日，國新辦舉行新聞發(fā)布會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門，打出一套“組合拳”，其中就包括取消普通住宅和非普通住宅標準。

??在當時，財政部部長助理宋其超表示：“目前，財政部正在抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅收政策。在增值稅方面，除了北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上的住宅，不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值稅。在北上廣深這4個一線城市，對個人銷售購買2年以上的普通住宅免征增值稅，對個人銷售購買2年以上的非普通住宅要征收增值稅?！?/p>

??此次政策調(diào)整后，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。

??在這之前，未取消普通住宅和非普通住宅標準的一線城市，非普宅增值稅施行差額征收，稅率為5%。

??以600萬元/套計算，若購買時原價為400萬元，則應(yīng)繳增值稅為：不含稅價格*稅率，不含稅價格為：含稅價格/（1+稅率），即（600-400）/1.05*5%，約9.52萬元。

??從當前市場來看，大部分二手房交易都能做到滿2年，因此，滿2免征增值稅利好一線城市次新二手房交易，降低了二手交易里買賣雙方的價格分歧。

??與以上兩項政策更多利好買賣雙方不同，土地增值稅的調(diào)整與企業(yè)相關(guān)度更高。

??與房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，我國土地增值稅實行預(yù)征制度。為保障土地增值稅收入及時均衡入庫，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》有關(guān)規(guī)定，稅務(wù)部門對納稅人在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按一定比例預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

??為充分發(fā)揮土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用，稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

??此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。調(diào)整后，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率下限為1%，西部地區(qū)省份預(yù)征率下限為0.5%。

??同時，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。

??當前，隨著房地產(chǎn)市場形勢變化，不同房地產(chǎn)項目的增值水平發(fā)生結(jié)構(gòu)性分化，有的房地產(chǎn)項目增值率下降幅度較大，有必要對預(yù)征率下限作出調(diào)整，以便給各地科學(xué)調(diào)整預(yù)征率預(yù)留空間，從而緩解房企資金壓力，調(diào)節(jié)企業(yè)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??從近期政策發(fā)布頻率和內(nèi)容來看，財稅方面的支持政策正在加速落地，這一輪政策支持的重點就是房地產(chǎn)，后續(xù)政策落實也將比之前順暢很多。

??我們認為，“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的施政決心是堅決的，9·26至今的一系列優(yōu)化政策密集落地非常罕見，釋放出強烈的穩(wěn)增長、穩(wěn)樓市信號。

??中長期來看，目前出臺的這些財政金融政策都將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響。