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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]對財政部房地產政策的分析——專項債收儲效應等研究

??10月12日，財政部召開新聞發布會。此次提及多條房地產政策內容，為房地產止跌回穩創造良好條件。尤其是“發行專項債收購存量房”的表述積極重要。

??一、明確專項債收購存量房

??此次明確財政政策對“嚴控增量、優化存量、提高質量”的支持，對消化房企庫存房源和土地落實財政支持，屬于重要的財政工具。用好專項債券來收購存量商品房，并用作各地的保障性住房。這意味著地方政府專項債擴容（其他兩項包括資本金使用和新質生產力支持）。從專項債的歷史功能來說，其一般不“涉房”，過去僅有的領域也主要局限在棚改等領域，很少會介入到房地產一些比較細的領域。而今年自然資源部等部門已多次提及財政工具對存量土地和房屋盤活的導向，同時財政部門也多次提及專項債工具擴圍事項。據此認為，四季度專項債收購存量商品房的準備工作會加速，明年上半年各地部門或發行“收儲存量土地或存量商品房專項債計劃”。

??按照此次財政部對存量土地和房屋的收儲規劃，思路非常清晰。對于已經建好但沒有銷售的房屋，后續直接動用專項債來收購，進而充當保障房房源，快速供應保障房。對于完全沒有開發的土地，則通過專項債來進行收儲，納入2025年的土地儲備項目中。對于在建且已銷售的房屋，將通過住建部融資協調機制，加強資金支持，推進保交房工作。當前各地都已發布過存量住宅用地和項目清單（含未開工項目、已開工未銷售項目、已開工且已銷售項目等），基礎數據扎實，后續和專項債結合的效率將提高。

??此類地塊收儲帶來兩個積極影響。對于收儲土地作為土地儲備項目的，則可以優化2025年的供地模式，尤其土地儲備中部分地塊由此類收儲的地塊來充當。而對于作為保障房的房源，后續可以為保障房房源供應增添動力，有助于推進配售型保障房、共有產權住房、人才住房、公租房、安置房等保障房供應。而此類操作下，將持續優化房地產供求關系，既減少存量資產背后的風險，也促進住房工作更好開展。