政策分析 2024-10-21 11:40:16 來源：中房研協
- 城市:全國
- 發布時間:2024-10-21
- 報告類型:政策分析
- 發布機構:中房研協
??國務院新聞辦公室10月17日上午10時舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局負責人介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。
??住建部：
??①將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造；
??②五項政策支持貨幣化安置房：一是重點支持地級以上城市，二是開發性、政策性金融機構給予專項借款，三是允許地方發行專項債，四是給予稅費優惠，五是商業銀行根據評估發放貸款；
??③年底前將“白名單”項目的信貸規模增加至4萬億，將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求；
??④加快資本抵債地產項目破產重整或者清算，切實維護購房人合法權益。
??⑤9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升，市場出現了積極的變化；
??國家金融監督管理總局：
??①下一步要將商品住房項目貸款全部納入“白名單”，做到“應進盡進”;
??②優化“白名單”貸款資金的撥付方式，做到“應早盡早”；今后，商業銀行和房地產項目公司在協商一致的情況下，可以將全部貸款提前發放給房地產公司開立的項目資金監管賬戶；
??③截至10月16日，白名單房地產項目已審批通過的貸款已經達到了2.23萬億元；預計到2024年底，白名單項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元；
??中房點評：
??本次發布會核心議題是提振房地產行業，落實中央對樓市“止跌回穩”的要求。住建部及國家金管局發布兩個重要的指標數據，一是通過貨幣化安置房方式實施100萬套城中村改造及危舊房改造，二是向“白名單”項目提供貸款的規模增加至4萬億元。前后兩件事可以看作一個系統，通過貨幣化安置的方式，可以加速舊改的進程，同時有利于存量住房項目的去化。100萬套舊改需求對應是一億平米的需求，加上4萬億元的項目建設貸款，為“白名單”項目順利建設及交付保駕護航。
??必須明確，這兩項措施對房地產行業而言是兜底性質的，即保民生，保項目，對房地產開發企業而言，目前面臨的是行業規模萎縮與開發能力過剩的矛盾，顯然國家并不會為了維持開發商普遍的利益和規模而繼續擴大土地供應和資金支持。整個行業依然在出清的過程中。
??財政部：
??①對于專項債收購存量商品房用作保障性住房，這項政策由地方自主決策、自愿實施，遵循法治化原則，按照市場化運作方式，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方安排專項債收購存量商品房；
??②利用專項債收儲土地收儲在操作上將與存量土地業主企業合理確定收購價格；
??③對于取消普通住宅和非普通住宅標準方面，財政部正抓緊研究明確相關的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅相關政策
??國家金融監督管理總局：
??①打好房地產各項融資工具的“組合拳”，形成集成規模效應，增強精準適配性；
??②與有關部門一起積極研究政策性銀行、商業銀行支持盤活閑置存量土地的具體舉措，允許政策性銀行、商業銀行對閑置存量土地的收購發放一定比例的收購貸款。
??自然資源部：
??①專項債用于土地儲備將優先考慮企業無力開發、不愿開發，還沒有動工建設的住宅商務用地；還將會同有關部門研究設立收購存量土地專項借款；
??②在盤活存量閑置土地方面，一手抓控新增，一手抓盤活存量，對于去化周期過長的城市，指導地方暫停商品住宅用地供應；對于去化周期較長的城市，實行盤活多少、供應多少。
??中房點評：
??財政部、國家金管局、自然資源部關于支持地方政府通過發行專項債收購存量商品房，核心是按照自愿、市場化的原則推進，避免地方政府強勢壓價收購，確保開發商基本的項目收益平衡。無論是開發商轉讓存量項目還是土地，都有利于其緩解資金壓力，縮量保命。從政府管理的角度，在嚴控增量的前提下，實現了盤活存量，并為住房保障工作提供了有效供應，實現社會資源的結構性優化。
??央行：
??①大部分存量房貸利率將在10月25日完成批量下調 借款人10月26日可查看結果；
??②人民銀行正會同有關部門抓緊研究，允許政策性銀行、商業銀行向有條件的企業發放貸款，收購存量土地，人民銀行提供必要的再貸款支持；
??③預計存量房貸利率將平均下降0.5個百分點左右，總體上將能節省利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭，1.5億居民。
??中房點評：
??央行按照中央部署，順應社會呼聲與關切，出臺了存量房貸利率下調的政策，且對浮動利率與固定利率房貸用戶一視同仁，一步到位，總體利率水平降到3.55%左右。央行副行長也給出了存量購房群體總體可節省利息1500億的估算。央行同時也披露了一個重要數據，即有5000萬個家庭可以享受到存量房貸利率優惠，涉及人口近1.5億人。
??綜合來看，本次發布會重點是落實，務實大于務虛，有明確的任務指標和日期節點，對房地產市場而言，止跌回穩更近一步。當然我們依然認為，止跌是第一步，通過金融部門的授信、收購、全面貸款支持等，房地產體系能夠盡快“回血”，存貨能夠流轉起來，再生產循環起來，為宏觀經濟的穩定減少不確定性。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
