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??—01—本月樓市政策聚焦

??中央打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳，二三線城市加快政策調(diào)整落實(shí)

??2024年10月，我國(guó)房地產(chǎn)政策寬松持續(xù)升級(jí)。中央層面，住建部、財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門(mén)打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”的政策組合拳并持續(xù)推進(jìn)政策落地，財(cái)政部明確支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地和收購(gòu)存量房用作保障性住房，提出加快研究明確與取消普通住宅和非普通住宅相銜接的增值稅、土地增值稅政策等，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策83條，為2024年以來(lái)次高。其中，寬松性政策74條、中性政策3條、緊縮性政策6條。繼9月末北上廣深四個(gè)一線城市大幅優(yōu)化住房限購(gòu)和信貸政策后，本月二三線城市房地產(chǎn)政策也迎來(lái)密集調(diào)整，各地一方面加快落實(shí)“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，另一方面，發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、加大房票安置力度、優(yōu)化住房公積金政策支持、推動(dòng)住房“以舊換新”等常規(guī)性政策舉措持續(xù)發(fā)力。本期報(bào)告主要對(duì)10月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”政策組合拳

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??10月資金面整體保持穩(wěn)定，資金價(jià)格明顯下行，但流動(dòng)性分層加劇。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，10月逆回購(gòu)累計(jì)投放49758億元，到期49953億元，累計(jì)凈回籠195億元，其中，自中旬開(kāi)始，7天逆回購(gòu)力度逐漸加大，下旬逆回購(gòu)單日投放規(guī)模多在2000億元以上；央行開(kāi)展7000億元MLF操作，到期7890億元，凈回籠890億元；此外，央行以固定數(shù)量、利率招標(biāo)、多重價(jià)位中標(biāo)方式開(kāi)展了5000億元買斷式逆回購(gòu)操作，并開(kāi)展了公開(kāi)市場(chǎng)國(guó)債買賣操作，凈買入債券面值2000億元，對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性形成有效補(bǔ)充。資金利率方面，10月DR001、DR007運(yùn)行中樞較9月分別下行21bp、14bp，DR014運(yùn)行中樞基本與前值1.9%持平，R007與DR007利差均值較9月抬升至25bp，流動(dòng)性分層現(xiàn)象較9月加劇。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別為3.1%、3.6%，均較前值下降25bp。

??在房地產(chǎn)方面，10月12日，財(cái)政部在“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，支持收購(gòu)存量房用作保障性住房，抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。10月17日，住建部在“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，自9月26日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，嚴(yán)控增量，優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”后，住建部會(huì)同財(cái)政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門(mén)，打出了一套政策“組合拳”，主要包括“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，下一步，住建部將會(huì)同有關(guān)部門(mén)，堅(jiān)決貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，一項(xiàng)一項(xiàng)抓落實(shí)，把政策效應(yīng)充分釋放出來(lái)，更多惠及人民群眾。此外，住建部還對(duì)建設(shè)“好房子”提出了四方面要求：一是綠色，讓人們住得健康，舒心；二是低碳，房子全生命周期的使用要省錢(qián)節(jié)能；三是智能，通過(guò)現(xiàn)代化技術(shù)和數(shù)字方式讓居民更方便；四是安全。要將新一代的信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)，以及一些新產(chǎn)品、新材料、新工藝，能夠應(yīng)用到房屋建設(shè)中，推動(dòng)建設(shè)不同面積、不同價(jià)位的“好房子”。

??— 03—

??地方政策：二、二三線城市加快推進(jìn)落實(shí)“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

     （1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??3. 緊縮性政策（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（2）行政干預(yù)政策

??4. 政策小結(jié)

??地方加快落實(shí)“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”，政策頻次重回年內(nèi)高位

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年10月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策83條，為2024年以來(lái)次高。其中，寬松性政策74條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、放寬商品房限售限價(jià)、優(yōu)化公積金貸款政策、鼓勵(lì)住房“以舊換新”和房票安置、推動(dòng)房地產(chǎn)“白名單”機(jī)制覆蓋范圍、支持高品質(zhì)住宅建設(shè)等；中性政策6條，主要涉及保障性住房建設(shè)管理和加大購(gòu)/租保障性住房支持力度；緊縮性政策3條，主要涉及房源信息發(fā)布行為規(guī)范、商品房信息安全管理等。總的來(lái)看，在9月下旬中央定調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)并打出系列政策組合拳推動(dòng)下，地方寬松性政策密集發(fā)布，內(nèi)容多以貫徹落實(shí)中央政策為主，如降低二套房最低首付比例、下調(diào)存量房貸利率、支持開(kāi)展并購(gòu)貸款等業(yè)務(wù)、擴(kuò)大房地產(chǎn)“白名單”機(jī)制覆蓋范圍等。此外，延續(xù)購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼政策、推動(dòng)商品住房“以舊換新”、加大房票安置力度、優(yōu)化住房公積金支持政策等常規(guī)性政策舉措持續(xù)助力樓市止跌企穩(wěn)。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬商品房限售限價(jià)、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬商品房限售限價(jià)、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)房票安置、支持房企合理融資需求、推進(jìn)住房“以舊換新”等。典型代表有：杭州明確新出讓住宅用地不再設(shè)置限價(jià)要求，首套、二套住房最低首付比例統(tǒng)一為15%；海南省東方市、澄邁縣取消住房限購(gòu)政策和轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定；威海全面放開(kāi)商品住房轉(zhuǎn)讓限制，首套、二套住房最低首付比例統(tǒng)一為15%；泉州取消鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開(kāi)發(fā)區(qū)新出讓住宅用地公證搖號(hào)政策，不設(shè)置購(gòu)房條件，全市新出讓住宅用地不再限制住宅、車位銷售價(jià)格；烏魯木齊取消新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)，首套、二套住房最低首付比例統(tǒng)一為15%；呼和浩特取消新建商品住房銷售價(jià)格調(diào)控限制，由企業(yè)自主調(diào)整銷售價(jià)格；天津取消新建商品住房和二手房購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓等方面限制，取消新建商品住房?jī)r(jià)格上限指導(dǎo)，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)；西安取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制，新建商品住房不再實(shí)施價(jià)格指導(dǎo)，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等；桐鄉(xiāng)、杭州、嘉興、邯鄲、東營(yíng)、煙臺(tái)、常德、張家界、泉州、資陽(yáng)、自貢、達(dá)州、西昌、大連、固原、武漢市經(jīng)開(kāi)區(qū)等地發(fā)布購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼政策；達(dá)州、自貢、遂寧、日照、棗莊及陜西、云南、遼寧、河北等多地鼓勵(lì)或進(jìn)一步加大房票安置力度等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、支持提取公積金支付購(gòu)房首付款等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、支持提取公積金支付購(gòu)房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：寧波將首套住房最高貸款額度提高至130萬(wàn)元/戶，二套住房最高貸款額度提高至110萬(wàn)元/戶，支持在繳職工及其配偶、父母、子女提取公積金用于支付購(gòu)房首付款；杭州將公積金最高貸款額度提高至130萬(wàn)元，統(tǒng)一首套房和二套房貸款最低首付比例為20%；重慶將個(gè)人最高貸款額度提高至80萬(wàn)元，家庭最高貸款額度提高至120萬(wàn)元，二套房最低首付比例下調(diào)至20%；成都將單繳存職工家庭最高貸款額度提高至60萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬(wàn)元，支持提取本人父母、子女的住房公積金用于新購(gòu)住房，取消四川省內(nèi)公積金提取工作地或戶籍所在地限制；泉州將二套房最低首付比例下調(diào)至20%，單繳存職工家庭最高貸款額度提高至60萬(wàn)元，雙繳存職工家庭最高貸款額度提高至100萬(wàn)元；上海將臨港、青浦、嘉定、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)最低首付比例下調(diào)至20%，其他區(qū)域最低首付比例下調(diào)至25%等。

??人口人才政策主要涉及放寬落戶、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等

??人口人才政策主要涉及放寬落戶門(mén)檻、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。典型代表有：長(zhǎng)沙調(diào)整放寬五條落戶政策，包括購(gòu)房落戶、投資落戶、就業(yè)落戶、租房落戶等；成都提出購(gòu)買商品住房或二手住房即可落戶，其配偶、未成年子女、老年父母符合投靠條件的，可申請(qǐng)辦理戶口隨遷；桐鄉(xiāng)對(duì)首次引進(jìn)的各類人才購(gòu)房給予50%的購(gòu)房補(bǔ)助，重點(diǎn)高校全日制本科生最高不超過(guò)10萬(wàn)元，全日制碩士生最高不超過(guò)25萬(wàn)元，全日制博士生最高不超過(guò)50萬(wàn)元；常德給予在市中心城區(qū)購(gòu)買新建商品住房的博士生、正高級(jí)職稱人員、高級(jí)技師及以上職業(yè)資格等級(jí)人員200元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼，給予碩士生、副高級(jí)職稱人員及技師150元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼，給予本科生、中級(jí)職稱人員及高級(jí)工120元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼，給予專科生及中級(jí)工100元/平方米的購(gòu)房補(bǔ)貼；大連對(duì)符合條件的青年才俊、高端人才、領(lǐng)軍人才、尖端人才，分別給予30萬(wàn)元、120萬(wàn)元、260萬(wàn)元、500萬(wàn)元的安家費(fèi)等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理和加大保障性住房需求側(cè)支持

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)管理和加大購(gòu)/租保障性住房支持力度。典型代表有：南寧將申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買保障性住房最低首付比例下調(diào)至15%，支持租住保障性租賃住房繳存人按實(shí)際支出提取住房公積金支付房租；上海出臺(tái)保障房配建實(shí)施意見(jiàn)，要求新出讓土地、用于開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)按照不低于該建設(shè)項(xiàng)目住房建筑總面積5%的比例配建保障房及相應(yīng)產(chǎn)權(quán)車位；福建出臺(tái)公共租賃住房租后管理辦法，明確常態(tài)化騰退的待分配房源，應(yīng)優(yōu)先安排符合條件的低保家庭、分散供養(yǎng)特困人員、低保邊緣家庭、剛性支出困難家庭等低收入群體和特殊住房困難群體，要求主管部門(mén)建立完善本地公租房調(diào)換和互換制度和公租房使用情況入戶走訪制度，推動(dòng)完善公租房退出管理機(jī)制等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房源信息發(fā)布行為規(guī)范、商品房信息安全管理

??緊縮性政策主要涉及房源信息發(fā)布行為規(guī)范、商品房信息安全管理等。典型代表有：西安發(fā)布規(guī)范房源信息發(fā)布行為的通知，提出嚴(yán)格房源發(fā)布程序、規(guī)范房源發(fā)布內(nèi)容、強(qiáng)化房源信息審核、強(qiáng)化主體管理責(zé)任等多項(xiàng)內(nèi)容；日照提出進(jìn)一步加強(qiáng)商品房信息安全管理，要求住建局建立健全房地產(chǎn)領(lǐng)域商品房信息保密制度，房企加強(qiáng)企業(yè)及商品房承銷機(jī)構(gòu)工作人員保密教育，加強(qiáng)銷售臺(tái)賬管理等。

??— 04—

??10月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??— 05—

??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年10月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購(gòu)方面，執(zhí)行全域限購(gòu)政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、海口；其他36個(gè)城市均不限購(gòu)。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有6個(gè)，其中，北京、上海限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價(jià)的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）與上月相比，本月天津住房限購(gòu)、限售政策全面取消；西安、成都、佛山取消住房限售政策，杭州10月9日后新出讓的地塊不再限售。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年10月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；上海、深圳普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40個(gè)重點(diǎn)城市住房信貸政策無(wú)重要調(diào)整。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??10月18日，人民銀行行長(zhǎng)潘功勝在2024金融街論壇年會(huì)上發(fā)表主題演講指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的情況和問(wèn)題，在宏觀層面上主要表現(xiàn)為有效需求不足，社會(huì)預(yù)期偏弱，物價(jià)低位運(yùn)行等，需要實(shí)施較強(qiáng)的宏觀總量支持政策。人民銀行將聚焦服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展這一首要任務(wù)，加強(qiáng)貨幣政策和宏觀審慎政策逆周期調(diào)控力度，提升金融支持政策的精準(zhǔn)性、有效性，為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造良好的貨幣金融環(huán)境，穩(wěn)步擴(kuò)大金融高水平開(kāi)放，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)平衡。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究測(cè)算，完全排除MLF以及逆回購(gòu)到期的因素，11月存在約1000億元的流動(dòng)性缺口，資金面存在一定壓力，但在貨幣政策中性偏寬基調(diào)下，年內(nèi)降準(zhǔn)或MLF超額續(xù)作的可能性仍然存在。

??在房地產(chǎn)方面，“止跌回穩(wěn)”是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要目標(biāo)，中央多部門(mén)已聯(lián)合打出“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”等政策組合拳，后續(xù)加快政策落地見(jiàn)效將是關(guān)鍵工作，尤其是涉及的新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造、年底前房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億、支持地方利用專項(xiàng)債券和保障性安居工程補(bǔ)助資金等收購(gòu)消化存量房等，仍需要中央層面牽頭推進(jìn)或給予地方更大力度支持。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)升溫跡象。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤(pán)金額4354.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)73%，業(yè)績(jī)規(guī)模達(dá)到年內(nèi)次高；同比增長(zhǎng)7.1%，年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)同比正增長(zhǎng)。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)715萬(wàn)平方米，環(huán)比下降38%、同比下降24%，供應(yīng)規(guī)模階段性回落；成交1405萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)44%，同比基本持平，成交面積為年內(nèi)次高。市場(chǎng)的總體回暖主要得益于9月底以來(lái)中央及地方樓市利好政策的持續(xù)發(fā)酵，尤其是一線城市受益更加明顯，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)61%、同比增長(zhǎng)21%。在此情形下，一方面，需要警惕利好政策效應(yīng)邊際遞減，在經(jīng)濟(jì)、居民收入及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期未得到根本性改善情況下，后續(xù)若無(wú)有力支持性政策跟進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能或?qū)⒃俣融吶酢Ａ硪环矫妫瑢?duì)于大多數(shù)二三線及更低能級(jí)城市而言，商品房去庫(kù)存的緊迫性依然很高，必須進(jìn)一步加強(qiáng)主觀能動(dòng)性，既要進(jìn)一步加大購(gòu)房政策的支持力度和宣傳引導(dǎo)力度，也要用好中央支持利用專項(xiàng)債和保障性安居工程補(bǔ)助資金收購(gòu)存量房用作保障性住房等利好政策，加緊加快政策的可行性研究和落地推進(jìn)工作。