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??— 01—

??本月樓市政策聚焦

??中央統(tǒng)籌推進樓市去庫存、保交房，地方鼓勵住房“以舊換新”和收購存量房用作保障房

??2024年6月，我國房地產政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，強調要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，支持地方國企以合理價格收購存量房用作保障性住房；住建部明確表示要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作；住建部與國家金融監(jiān)管總局提出建立國家、省、市三級專班聯(lián)動機制，壓實地方政府、房企和金融機構各方責任，以時不我待、只爭朝夕的緊迫感，有力有序有效推進保交房各項工作。

??地方層面，本月地方出臺房地產調控政策54條，較上月大幅減少，但仍居年內高位。其中，寬松性政策51條，中性政策1條，緊縮性政策2條。從調控內容來看，北京在時隔一個多月后跟進中央“517樓市新政”，對住房最低首付比例、房貸利率等作出了調降；珠海橫琴粵澳深度合作區(qū)取消限購，全國住房限購區(qū)域還剩北京、上海、深圳、廣州、天津及海南省；二三線城市將推進住房“以舊換新”、支持地方國企收購存量房用作保障性住房、加大房票安置力度、發(fā)放購房財稅補貼等作為推進樓市去庫存的主要手段。本期報告主要對6月房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：有力有序有效推進保交房和開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結

??6月資金面較上月小幅收緊，資金價格中樞較上月有所上升，跨季資金價格波動放大，但總體可控。公開市場操作方面，央行逆回購凈投放1360億元，MLF凈回籠550億元，國庫定存凈回籠700億元，公開市場僅凈投放110億元；資金利率方面，DR001、DR007、DR014運行中樞較5月分別上行4BP、5BP、7BP至1.81%、1.9%、1.95%，資金利差仍處于歷史同期低位。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產方面，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，提出要深刻認識房地產工作的人民性、政治性，明確設立保障性住房再貸款、支持地方國企收購存量房用作保障性住房是落實統(tǒng)籌消化存量房產和優(yōu)化增量住房、推動構建房地產發(fā)展新模式的重要舉措；住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作，存量房收儲支持范圍進一步擴大；住建部與國家金融監(jiān)管總局召開保交房政策培訓視頻會議，提出建立國家、省、市三級專班聯(lián)動機制，統(tǒng)籌協(xié)調保交房工作，要壓實地方政府、房企、金融機構各方責任，更好滿足城市房地產項目的合理融資需求，加大項目修復力度等。此外，自然資源部發(fā)布《關于進一步加強規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》，提出以市縣國土空間總體規(guī)劃為統(tǒng)領，以單元詳細規(guī)劃為平臺，實現(xiàn)總量控制、結構優(yōu)化、區(qū)域平衡、動態(tài)平衡，在符合規(guī)劃、確保安全、保障公共利益、維護合法權益的前提下，積極盤活閑置國有資產用于社區(qū)公共服務等。

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??地方政策：北京調降最低首付比例和房貸利率，二三線城市鼓勵住房“以舊換新”和存量房收購用作保障房

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 其他政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場監(jiān)管政策

??4. 政策小結北京跟進降首付降房貸利率，二三線城市大力推進住房“以舊換新”和鼓勵國企收購存量房

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2024年6月，地方出臺房地產調控政策54條，較上月大幅減少，但仍居年內高位。其中，寬松性政策51條，主要涉及優(yōu)化住房信貸、放寬限購限售、支持住房“以舊換新”、加大住房公積金政策支持、加大房票安置力度、發(fā)放購房財稅補貼、滿足房企合理融資需求等；中性政策1條，主要涉及城市更新過程中房屋征收有關事項；緊縮性政策2條，主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管等。總的來看，除北京在時隔一個多月后跟進央行“517樓市新政”、降首付降房貸利率外，本月地方政策調整主體以二三線城市為主。其中，推進住房“以舊換新”、支持或組織地方國企收購存量房用作保障性住房、加大房票安置力度等成為地方推進樓市去庫存的有力手段。

??行政干預核心舉措包括優(yōu)化住房限購和信貸政策、推進住房“以舊換新”等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購限售、推進住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購房財稅補貼等。其中，典型代表有：江蘇全省13個地市全部落實取消首套、二套住房房貸利率下限和降低首套、二套住房商業(yè)貸款最低首付比例政策；蘭州取消購房資格限制，取消住房上市交易限制年限，取消對新建商品住房價格備案，優(yōu)化個人住房商業(yè)貸款首套房認定標準等；珠海市橫琴粵澳深度合作區(qū)不再審查購房人資格，取消商品住房限售年限，調整商品住房價格備案時間間隔由三個月縮短為一個月；北京將首套住房最低首付比例下調至20%，貸款利率下限調整為LPR減45個基點，位于五環(huán)以內的二套住房最低首付比例下調至35%，貸款利率下限調整為LPR減5個基點，位于五環(huán)外的二套住房最低首付比例下調至30%，貸款利率下限調整為LPR減25個基點；蕪湖取消樓層差價限制，優(yōu)化新建商品住房價格備案及網簽備案工作機制，探索購買部分產權，有力有序推進現(xiàn)房銷售等。此外，北京、無錫、蘇州、淮安、揚州、岳陽、石家莊、青島、遼源、咸寧、桂林等多地引導多方合作推進或創(chuàng)新住房“以舊換新”，蘇州、宿遷、南通、岳陽、石家莊、青島、桂林、黃石市陽新縣等多地支持或組織地方國企以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房，淮安、揚州、常州、南通、河南省濟源產城融合示范區(qū)等多地加大房票安置力度等。

??公積金政策核心舉措包括上調最高貸款額度、下調最低首付比例、放寬公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調公積金最高貸款額度、下調公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：鄭州將家庭首次使用住房公積金購買首套自住住房最高貸款額度調整為120萬元，二套房最高貸款額度調整為96萬元，多子女家庭最高限額按對應限額上浮20%；百色將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至55萬元，單繳存職工家庭最高貸款額度上調至50萬元；廈門取消“同一套住房一年內只能一個家庭申請住房公積金用于支付購房款”的條件限制，允許符合條件的異地公積金繳存職工申請貸款，多子女家庭最高貸款額度在對應限額基礎上增加20萬元；北京將首套住房公積金貸款最低首付比例下調至20%，五環(huán)內二套住房最低首付比例下調至35%，五環(huán)外二套住房最低首付比例下調至30%；中山將在中山市購買、建造、翻建、大修自住住房申請住房公積金貸款的，單繳存職工家庭最高貸款額度上調至60萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至120萬元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補貼等。典型代表有：蘇州明確市區(qū)積分落戶準入分值從250分下調至200分，并將在長三角區(qū)域“三省一市”繳納城鎮(zhèn)職工社保的納入蘇州市繳納年限計算并賦分；杭州將在市區(qū)自購產權住房且實際居住的指標標準分值由30分提高至80分；武漢市東西湖區(qū)對新引進在該區(qū)購買首套新建商品住房的高層次人才，給予20萬元至200萬元的購房補助，對全日制博士研究生、碩士研究生、本科生購買新建商品住房的，分別給予10萬元、8萬元、5萬元的購房補助；武漢市黃陂區(qū)對在陂購買新建商品住房的博士、碩士、本科畢業(yè)生，每套分別給予15平方米、12平方米、10平方米的獎勵；南通對符合人才引進政策的碩士、博士、江海人才、雙創(chuàng)人才、國家級人才、院士等在市區(qū)購房自住的，分別給予15萬元、30萬元、40萬元、60萬元、100萬元、150萬元購房補貼等。

??中性政策主要涉及城市更新中房屋征收有關事項

??中性政策主要涉及城市更新中房屋征收有關事項。北京發(fā)布《關于城市更新過程中對國有土地上私有房屋實施房屋征收有關事項的通知》明確，在城市更新工作中，城市更新項目范圍內私有房屋物業(yè)權利人騰退協(xié)議簽約比例達到95%以上的，城市更新項目實施主體與未簽約私有房屋物業(yè)權利人經申請項目所在地的區(qū)人民政府調解后不成，且該城市更新項目實施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益確需征收私有房屋的，城市更新項目實施主體可對未簽約的私有房屋向項目所在地的區(qū)人民政府提交房屋征收申請。

??緊縮性調控主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要涉及住房租賃資金監(jiān)管和存量房交易資金監(jiān)管。典型代表有：廣州要求在市行政區(qū)域內通過受托經營、轉租方式從事住房租賃經營的住房租賃企業(yè)，其住房租賃資金應按規(guī)定納入監(jiān)管，住房租賃企業(yè)應當按規(guī)定通過廣州市房屋租賃信息服務平臺將監(jiān)管賬戶信息及監(jiān)管協(xié)議推送至市房屋行政主管部門；成都全面開展國有土地上存量房交易貨款資金監(jiān)管服務工作，交易雙方當事人可以自愿選擇是否將存量房交易貨款資金納入監(jiān)管、是否選擇“帶押過戶”模式等，明確首先在成都高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)范圍內開展試點工作，待試點成熟后逐步向全市其他區(qū)（市）縣推廣。

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??6月重要事項復盤

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??重點40城現(xiàn)行房地產核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年6月30日，40個重點城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有2個，分別為廣州、天津；其他34個城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有13個，其中，北京、上海、杭州、海口及廈門部分樓盤限售期最長達到5年，廈門特殊樓盤限售期最長達到8年。

??（3）限地價方面，土地拍賣仍設定最高限價的城市有2個，分別為北京、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價。

??（4）與上月相比，本月40個重點城市住房限購限售政策無調整。限價方面，上海在6月7日發(fā)布的2024年第三批次出讓地塊信息中明確將執(zhí)行“價高者得”，商品住房用地溢價率10%的上限取消，土地成交價格將由市場化競價決定。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，截至2024年6月30日，40個重點城市中：

??（1）40個城市均已跟進“認房不認貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月北京、南昌住房信貸政策發(fā)生重大調整。其中，北京將首套住房最低首付比例下調至20%，貸款利率下限調整至LPR減45個基點，五環(huán)內二套住房最低首付比例下調至35%，貸款利率下限調整至LPR減5個基點，五環(huán)外二套住房最低首付比例下調至30%，貸款利率下限調整至LPR減25個基點；南昌將首套住房最低首付比例下調至15%，二套住房最低首付比例下調至25%，并階段性取消首套住房及二套住房房貸利率下限。

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??房地產政策展望

??1. 中央層面

??6月25日，央行貨幣政策委員會2024年第二季度例會指出，我國經濟運行延續(xù)回升向好態(tài)勢，但仍面臨有效需求不足、社會預期偏弱等挑戰(zhàn)。要穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破，精準有效實施穩(wěn)健的貨幣政策，加大已出臺貨幣政策實施力度，引導信貸合理增長、均衡投放。貨幣政策維持寬松維穩(wěn)預期。短期流動性方面，根據(jù)中信證券研究測算，隨著政府債融資提速，在完全排除MLF及逆回購到期的情況下，7月存在約8000億元的流動性缺口，央行或將通過加大公開市場操作力度或再貸款的方式平抑資金面波動。同時，降準的可能性也在抬升。

??在房地產方面，本月中央先后召開保障性住房再貸款工作推進會、收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議、保交房政策培訓視頻會議等重要會議，明確了房地產工作的人民性、政治性，強調了要有力有序有效推進收購存量房用作保障性住房和保交房等各項工作，后續(xù)或將重點聚焦協(xié)調和督促地方推進落實，相關金融支持有望進一步強化。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，6月我國房地產市場呈現(xiàn)弱復蘇走勢。TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4389.3億元，環(huán)比增長36.3%、同比下降16.7%，單月業(yè)績規(guī)模繼續(xù)保持在歷史較低水平。重點30城商品住宅新增供應1046萬平方米，環(huán)比增長11%、同比下降37%；成交1335萬平方米，環(huán)比增長17%、同比下降19%。總的來看，自“517樓市新政”后，房地產市場信心得到一定修復，尤其是上海、廣州、深圳、北京、杭州、南京等部分重點一二線城市房地產市場熱度均有不同程度提升。但行業(yè)整體仍在低位運行，且政策效力往往邊際遞減。結合此輪救市歷程來看，在經濟下行、居民收入預期不穩(wěn)、人口結構變化等外部環(huán)境無明顯改善情況下，房地產后續(xù)若無有力政策跟進，市場改善恐難持續(xù)。

??重點一二線城市在限購、限售、限價等行政管控上仍有松綁空間，而大部分二三線及更低能級城市房地產市場表現(xiàn)尚無明顯起色，仍需在擴容和提振購房需求、降低購房成本和還貸壓力等方面持續(xù)發(fā)力。此外，住建部明確將存量房收儲支持范圍擴大至全國縣級以上城市，也為地方緩解商品房庫存壓力、滿足保障性住房需求等拓寬了渠道，但具體運作模式、資金來源及資金成本、收儲規(guī)模及定價等細節(jié)，還需各地因城施策、摸索推進。在保交房方面，中央層面要求以高度的責任感和使命感，以時不我待、只爭朝夕的緊迫感，有力有序有效推進保交房各項工作，地方需更加主動介入出險項目，加強與相關房地產企業(yè)、金融機構的協(xié)調溝通，或通過短期金融紓困，或協(xié)助企業(yè)推進債務重整乃至破產重整，或探索其他可行紓困模式，積極作為、擲地有聲，早日推動出險項目重回正軌，維護好購房人合法權益。